השקעות נדל"ן באתונה

סקירת נדל”ן על עיר הבירה של יוון, אתונה

אז קצת רקע, אתונה היא עיר הבירה של יוון ומחוז Attica, בדומה לרומא היא אחת מהערים החשובות ביותר בתרבות המערבית. ככזו הבירה היוונית מרכזת הרבה עניין לא רק ביוון אלא גם באירופה ואף מחוץ לה. בנוסף להיותה מרכז השלטון של יוון, מהווה אתונה רבתי את מרכזה הכלכלי, הפיננסי, התעשייתי והתרבותי של המדינה.

בין השנים 2007-2017, בעקבות משבר הסאב פריים אשר החל בארה”ב, יוון התקשתה להתאושש כלכלית. מחירי הדירות ביוון צנחו ב- 42.5%. שוק הדיור היווני החל להתאושש רק בשנת  2018 כאשר מחירי הבתים והדירות באזורים העירוניים עלו בשיעור של 3.51%, והמשיך לעלות בעוד 7.56% במהלך 2019. כבר באותה שנה – אתונה לבדה רשמה עליה של 11.57% במחירי הדיור (או 11.47% בהתאמה לאינפלציה). העליות לא פסחו גם על שנת 2020 כאשר חלה עליה של 5.61% ברבעון השלישי של 2020 (7.65% במונחים ריאליים) ו- 0.73% במהלך הרבעון האחרון (2.47% במונחים ריאליים).

מקור: GlobalPropertyGuide

הגורם לשינוי החיובי, היה הסיוע שהוענק ליוון מהאיחוד האירופי (בעיקר מגרמניה) אשר עזר לה להחיות את המערכת הפיננסית ולעזור לה להשתקם בהדרגה. האיחוד האירופי תמך בכלכלה היוונית מכיוון שפגיעה קשה ביוון הייתה עלולה להשפיע על כל כלכלות אירופה. התמיכה המסיבית של האיחוד וההכרה של היוונים שאין מנוס מרפורמות כלכליות מרחיקות לכת הביאו את היוונים לשנות כיוון. ואכן,  הממשל החל בשורה של צעדים כדי להקל על המשקיעים הזרים.

חלק מזה כולל הטבות למשקעים, כולל זרים והקלות משמעותיות בתחום המס, התוצאות כמובן לא איחרו לבוא. משקיעים זרים זיהו את המחירים והתנאים הנוחים והחלו להשקיע ביוון בכלל ואתונה בפרט. מדובר בקשת רחבה של השקעות בנדל”ן, החל מזרימת משקיעים פרטיים המחפשים מציאות בבתי מגורים ביוון, בתי נופש ועסקים.

שוק הנדל”ן היווני מושך משקיעים

משקיעים רבים בחרו להשקיע ביוון, אם באמצעות חברות גדולות שהקימו מיזמים חדשים במדינה, ע”י הקמת מתקנים תפעוליים חדשים מהיסוד (דוגמת מפעלים, מרכזי לוגיסטיקה וכדומה). להשקעה כזו קוראים Greenfield. הנתונים מראים על עלייה מרשימה בנתוני השקעת הזרים בשנים האחרונות.

באתונה ובמטרופולין כולו מתגוררים קרוב למחצית מתושבי יוון, מספר עסקאות הזרים באתונה מתקרב גם הוא למחצית מכלל השקעות הזרים ביוון.

 לפניכם טבלה על העלייה המשמעותית  בהשקעות זרים בנדל”ן ביוון בין השנים  2017-2019:

שוק הנדלן ביוון נוח להשקעות זרים, אין דרישה להון מינימום בהשקעה, יתירה מכך, הממשלה מעודדת השקעות זרות, בעיקר של מעל 250 אלף יורו. כאלה שיכולות לזכות את הרוכש גם ב-Golden visa ל-5 שנים ביוון, בכדי לעודד משקיעים להכניס כסף למדינה.

לאחרונה נודע שהממשלה שוקלת הענקת תמריצים נוספים למשקעים. הזרים המזהים כאמור את הזדמנות להשקיע באתונה, וודאי למדו גם את הנתון הבא: לפי פורטל הנתונים של  Airbnb AirDNA, מספר העסקאות בפלטפורמת שיתוף בית או דירה באתונה, גדל בעשרות אחוזים לעומת ערים נחשבות באירופה.

לפניכם טבלה המציגה את הגידול בשימוש בפלטפורמת Airbnb בערים מרכזיות באירופה משנת 2010:

צמיחה צפויה ביוון

ב- 29.6.2021, פורסם בפורטל החדשות הגלובלי – GREEKREPORTER שהבנק המרכזי ביוון חוזה צמיחה של כ- 4.2% עד סוף השנה לעומת תחזית נמוכה יותר של 3.6% בלבד אשר הועלתה על ידה של קרן המטבע הבינלאומית. הנתון הזה משמעותי ביותר, בטח בתקופה בה אירופה כולה מתמודדת עם וריאנט הדלתא ועדיין לא התאוששה מנגיף הקורונה. 

דירות לקניה באתונה – מהם היתרונות למשקיעים?

• קרבה גיאוגרפית: המרחק בין נתב”ג לאתונה הוא 1,200 קילומטרים שהם זמן טיסה כולל של שעה ועוד 50 דקות. בהשוואה למדינות כמו פולין, ספרד, בריטניה או פורטוגל, הרבה יותר מהיר להגיע ליוון ולהיות מעורבים בתהליך הרכישה. עבורנו הישראלים, קרבה גיאוגרפית מהווה פקטור חשוב בהחלטת רכישת נכס. לשם השוואה, זמן טיסה לאתונה שווה בערך לזמן הנסיעה מחיפה לירושלים בכביש המהיר. טיסות לאתונה יוצאות מנתב”ג על בסיס יומי. 

• יעד תיירותי אטרקטיבי: אתונה היא יעד תרבותי מסקרן עם היסטוריה מתועדת בת אלפי שנים. אתונה נחשבה לאחת הערים החשובות והמשפיעות ביותר בעת העתיקה. הארכיאולוגיה העתיקות והחשיפה לתרבות העשירה מושכים אל העיר מעל ל- 6 מיליון תיירים בשנה. הודות לכך, קיים באתונה ביקוש גובר להשכרת דירות דרך Airbnb. נמל התעופה של אתונה הוא במקום ה-27 באירופה בכמות הנוסעים השנתית. נמל פיראוס בפרברי העיר נחשב לנמל הים העמוס באירופה.

• נפח שוק עצום: אתונה היא המרכז התעשייתי, כלכלי ותרבותי של יוון; יש לה מערכת תחבורתית מן החדישות בעולם והיא ביתם של 5.5 מיליון תושבים המהווים 50% מכלל האוכלוסייה.

• מוקד משיכה לסטודנטים: מוסדות ההשכלה באתונה הם מהמובילים ביותר באירופה, מה שמושך צעירים רבים לרצות ללמוד ולהתגורר בקרבה. למשל בקורדיאלוס, שכונה הממוקמת כ- 9 ק”מ מערבה למרכז אתונה, נמצאת האוניברסיטה השלישית בגודלה ביוון ובה לומדים כ- 24,000 סטודנטים. בעיר אתונה קיימים 455 בתי ספר ואוניברסיטאות, והיא אחת הערים המלומדות והמבוקשות ביותר באירופה. יוון חברה באיחוד האירופי מה שמקל על ניידות סטודנטים להגיע וללמוד באתונה.  

• עלויות רכישה גמישות: המחיר למטר מרובע באתונה הוא 1,850 אירו בממוצע. בשווי של דירה ממוצעת בת”א, תוכלו לקנות דירה מפוארת או אפילו וילה בעיר. במחיר של דירת שיכון ממוצעת בפריפריה, תוכלו למצוא בבירת יוון דירות במחירים של 200-400 אלף אירו. במידה ותרצו להשקיע אפילו פחות, ניתן למצוא הזדמנויות אטרקטיביות יותר בסכומים הנעים בין 70-80 אלף אירו בלבד.

• גובה תשואות: פוטנציאל תשואה (ממוצע) מבית, מדירה או מכל נכס אחר להשקעה באתונה. עשוי לנוע בטווח של 7%-10% בשנה. לעומת זה, פוטנציאל התשואה מנדל”ן בישראל הוא כ- 3%-6% בלבד.

• מערכת מיסוי ידידותית: יוון וישראל חתומות על אמנת מס אשר מונעת ממשקיעים תשלומי מס כפולים. כמו כן, בעלי הון המבקשים לרכוש דירה ביוון אינם נדרשים בתשלום מס שבח אשר שיעורו בארץ עומד על 25%. מעבר לזה, מס הרכישה הנהוג ביוון עומד על שיעור של 3.09% בעוד בארץ הוא עשוי לנוע בין 3.5%-10%.

• תחבורה מודרנית ונגישה: התחבורה הציבורית באתונה עובדת בצורה יעילה מאוד. הרכבת התחתית (metro) של אתונה, נבנתה במיוחד עבור האולימפיאדה שאירחה בירת יוון בשנת 2004, היא מרשתות הרכבת הטובות באירופה. באתונה קיימים 4 קווי מטרו  הפזורים ברחבי העיר שמגיעים לכל קצוות העיר במהירות וביעילות. בנוסף לרכבת, קיימים קווי  אוטובוסים חשמליים שחוצים את העיר במגוון רחב של נקודות.

• היחסים הבינלאומיים בין ישראל ליוון – היחסים הדיפלומטים בין שתי המדינות מצוינים, קיים שיתוף פעולה אסטרטגי בין המדינות בכל התחומים. הישראלי מרגיש מאד רצוי במדינה השכנה. תוסיפו לזה את האופי המזרח תיכוני של שתי המדינות ותמצאו באתונה את המקום הקלאסי תרתי משמע והנוח למשקיע הישראלי.  

השקעות נדל”ן באתונה – איך מתחילים?

אם בחרתם לבצע השקעת נדל”ן באתונה – אלו חלק מהשלבים שעליכם לעבור: 

1. הכנת מסמכים לצורך פתיחת חשבון בנק והפקת ‘מספר מס’ ביוון.
2. פתיחת חשבון בנק יווני ומספר מס.
3. איתור ובדיקה של נכסים באתונה.
4. העלאת הצעת רכישה עבור נכסים רלוונטיים.
5. עריכת משא ומתן מול מוכר/ת הנכס הנבחר.
6. ביצוע בדיקה משפטית על הנכס ע”י עורך דין יווני.
7. אישור הנכס ע”י נוטריון יווני.
8. איתור שוכרים לנכס וחתימת חוזה מולם.

לקריאה בהרחבה על תהליך רכישת נכס מומלץ לקרוא את המאמר קניית בית ביוון

כמה מילות סיכום

אין ספק כי כאשר שוקלים השקעות נדל”ן בחול, שוק הנדל”ן באתונה הוא הזדמנות מינוף מסקרנת במיוחד עבור משקיעים ישראלים. כעת, כשמחירי הנדל”ן נבלמו במעט בשנה האחרונה בעקבות התפרצות זן הדלתא. זוהי הזדמנות פז לרכישת נכס בבירה היוונית, לפני עלייה מחודשת הצפויה לדעת מומחים בתחילת שנת 2022. גם החלשות האירו לעומת השקל מאפשרת לישראלים כוח קניה חזק יותר.

הרבעון השלישי של שנת 2021, מהווה הזדמנות מעולה לרכוש נכס. יחד עם מאמצי הממשלה היוונית להביא משקעים ליוון, עושה רושם שאתונה קורצת לנו מאי פעם, נכון, יש גם בירוקרטיה שצריך לטפל בה לצד ביצוע בדיקת נאותות כדי לוודא את תקינותה של העסקה. על כן – מוטב להתייעץ עם מומחי השקעות בנדל”ן וספציפית מול כאלו המתמחים בנושא.