נדל״ן ביוון
נדל״ן ביווןחוות דעת ממשקיעים שהשקיעו ביוון, נכסים וכל המידע שצריך כדי למצוא את הנכס שלכם
נדל”ן ביוון מתחילים ברנקו, כאן תקבלו הכל במקום אחד. תשובות לשאלות לפני השקעה ביוון, כמה עולה דירה ביוון? מהי מדיניות המיסוי? היכן כדאי להשקיע ביוון? נכסים להשקעה והכי חשוב מי החברה המומלצת שיכולה ללוות אותך בהשקעות ביוון ומהן חוות הדעת עליה. חוות הדעת נאספו ממשקיעים כמוך והם מספרים מתוך הניסיון האישי שלהם. להמשך קריאה על השקעות נדל”ן ביוון לחצו כאן
חברות מומלצות להשקעות נדל''ן ביוון
שובל יזמות היא חברה יזמית וקבלנית העוסקת באיתור ההזדמנויות הרווחיות ביותר של נדל”ן ביוון. החברה הינה חברת בת מקבוצת שובל שמי יזמות ובנייה בע”מ שפועלת משנת 2006. שובל יזמות ממקדת את פעילותה ביעדים המובחרים של סלוניקי וחלקידיקי. במסגרת השירות שלנו אנו מעניקים מעטפת ליווי מלאה החל מרכישת הנכס ועד לניהולו או מכירתו. בתוך כך, גם הליך קבלת גולדן ויזה ופתיחת חשבון בנק ביוון.
חברת פרו גריס הינה חברה יזמית הפועלת במרכז סלוניקי, יוון. החברה מתמחה ביצור הזדמנויות השקעה שמאפשרות ללקוחותיה הגדלת הון דרך השקעות נדל”ן בפריים לוקיישן לטווח הבינוני (עד שלוש שנים). החברה מלווה את הלקוח משלב הרכישה ועד יום המכירה כולל..להמשך קריאה
גיל בר ועומר דניאל עוסקים בתחום הנדל”ן יותר מ-10 שנים. במהלך השנים צברו ידע רב בתחום ושואפים בזכותו להוות מעטפת הגנה עבור אנשים שרוצים להשקיע בנדל”ן ביוון.
נדל”ן אחד על אחד כוללת צוות גדול של אנשי מקצוע הכולל אדריכלים, מעצבי פנים, עורכי דין, מנהלי פרויקטים, רואי חשבון, מנהלי קשרי לקוחות, קבלני ביצוע להמשך קריאה
סבטה בוריסוב, עוסקת בתחום הנדל”ן כבר יותר מעשור, הן בסקטור הפרטי, והן בסקטור העסקי והציבורי ובעלת תואר שני בכלכלה ובמנהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן. אני משקיעה ומלווה רוכשים ומשקיעים שמעוניינים.. להמשך קריאה
StrulEstate היא חברת נדל”ן הפועלת בחו”ל ומתמקדת בסלוניקי, יוון. החברה מתמחה באיתור, שיפוץ וניהול נכסים בפריים לוקיישן.. להמשך קריאה
לירז בוהדנה, עוסקת ב-12 השנים האחרונות בנדל”ן. מלווה משקיעים לרכישת דירות באתונה בירת יוון. ליווי הלקוח מתחיל בארץ וכולל.. להמשך קריאה
דירות למכירה ביוון
לפרטים ונכסים נוספים צרו איתנו קשר
עורכי דין ורואי חשבון
המשרד הוקם לפני למעלה מעשרים שנה, במטרה לבנות פרקטיקת מיסוי בינלאומית המשרתת לקוחות ישראלים בכל רחבי העולם.
כחברים בקבוצה העולמית Alliott Group, המונה כ- 300 פירמות לראיית חשבון ולייעוץ ברחבי העולם, למשרד גישה מהירה לידע בחו”ל, הדרוש ללקוחותינו.
לעו”ד ללום ניסיון רב והתמחות מעמיקה בליווי מגוון רחב של עסקאות נדל”ן, ובכלל זה יזמות נדל”ן, התחדשות עירונית, מלונאות ונדל”ן מניב, קבוצות רכישה, עסקאות מכר וקומבינציה, תכנון ובניה, מיסוי מקרקעין ומימון נדל”ן.
השקעות נדל"ן ביוון
הכירו את יוון שמונה כ- 11 מיליון איש, מחציתם מתגוררים במטרופולין של אתונה והיא מורכבת מ- 13 מחוזות המכילים 332 ערים. עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008, שרר באיחוד האירופי מיתון כלכלי מתמשך. יוון הייתה חלק בלתי נפרד מאותו משבר. שוק הנדל”ן המקומי ספג טלטלה עזה כאשר הבנקים חדלו להעניק משכנתאות. המשבר הכלכלי שפקד את אחת המדינות המתויירות ביבשת אירופה הגיע לשיאו עם קרוב ל-25% אבטלה והתכווצות של כ-20% אחוז מהתוצר הלאומי. כל אלו הובילו את ממשלת יוון לבקש עזרה ממדינות האיחוד ומקרן המטבע הבינלאומית, אשר העמידו לרשותה 3 חבילות סיוע בעלות של כ-300 מיליארד אירו. התנאים לכספים כללו שורה של צעדי התייעלות מצד הממשל היווני. המשבר העולמי ריסק את שוק הנדלן ביוון והמחירים ביוון פשוט קרסו בעשרות אחוזים.
נדל"ן ביוון היום
הרבה השתנה מאז, כיום השקעות נדלן ביוון נחשבות לתחום השקעה מוכר ומועדף בקרב ישראלים רבים – המרחק הקצר אפשרויות מגוונות פתחו את השוק היווני לישראלים. ביוון ישנם אזורים רבים להשקעה: דוגמת רודוס, כרתים, זקינטוס ומיקונוס שהופכים את מדינת האיים למקום מועדף להשקעה בנדל”ן בחו”ל. ביוון תוכלו למצוא מגוון רחב של סוגים שונים של השקעות, אם זה להשכרה לטווח קצר ודירות AirBinb וכן דירות שמיועדות להשכרה לטווח ארוך. כמובן שניתן למצוא גם פרויקטים חדשים שעוד נמצאים בשלבי בנייה.
כלכלת יוון עלתה לכותרות בשנים האחרונות, ככל שביצועיה הכלכליים עשו חיל לאחר שנים של שפל. בשנת 2022, יוון נבחרה לאחת הכלכלות הטובות בעולם, הישג מרשים בהתחשב בעברה רב התהפוכות של המדינה. ישנם מספר גורמים שתרמו להצלחתה הכלכלית של יוון. אחד הגורמים המשמעותיים ביותר הוא תוכנית הרפורמה הכלכלית של המדינה. במהלך השנים האחרונות, יוון יישמה מגוון צעדים כדי להתמודד עם האתגרים הכלכליים שלה. צעדים אלו כללו צמצום הוצאות ציבוריות, העלאות מיסים ושיפור היעילות של המגזר הציבורי. גורם חשוב נוסף היה נפח הייצוא ההולך וגובר במדינה. ליוון יש כלכלה מגוונת מאוד, עם מגוון תעשיות הכוללות תיירות, ספנות וחקלאות. המדינה הצליחה לקדם את היצוא שלה ולמשוך השקעות זרות, מה שסייע להגביר את הצמיחה הכלכלית.
השפעת התיירות על הכנסות משכירות לטווח קצר ביוון
יוון הייתה מאז ומעולם שוק פופולרי בתחום הנופש, כאשר במדינה חלה תנופת נסיעות משמעותית בשנים האחרונות. אפילו אזורים עירוניים כמו אתונה הפכו ליעדי תיירות חמים. בשנת 2018, יוון הראתה מספרי שיא, כאשר 33 מיליון איש ביקרו במדינה. באתונה לבדה נראה גידול של 600% בכמות המבקרים מאז 2013. נתונים אלה הציבו את יוון במקום ה- 8 באירופה מבחינת כמות תיירים, כאשר לפניה עומדות מדינות, כמו צרפת (87 מיליון מבקרים), ספרד (82 מיליון מבקרים) ואיטליה (58 מילון מבקרים). ככל שענף התיירות גדל, הצטרפו יותר יוונים אל שוק השכירות לטווח הקצר ועזרו בהכנתו של השוק לבואם של מיליוני התיירים. בסך הכל, הכנסות משכירות לטווח קצר גדלו ב- 105% מאז 2017. הזמנות ב-Airbnb הגיעו לשיא של כל הזמנים לפני תקופת הקורונה. היעדים התיירותיים המרכזים ממשיכים להתפתח, ובו זמנית מקומות חדשים נפתחים כל הזמן לתיירות. חשוב לציין, שכלכלת יוון נפגעה קשה מהקורונה בעקבות התלות בענף התיירות כאשר בשנת 2020 הגיעו ליוון 7.4 מיליון תיירים בלבד.
ככל שחולף הזמן מחלוף משבר הקורונה, כלכלת יוון מתאוששת לאט אבל בטוח. אחד המניעים המרכזיים של התאוששות זו הוא תעשיית התיירות, המהווה נדבך חיוני לכלכלת יוון. לפי נתונים סטטיסטיים עדכניים לשנת 2023, יוון צפויה לראות גידול משמעותי בתיירות. ההערכה היא שתיירים ישהו בממוצע 6.5 לילות ביוון, לעומת 5.7 לילות בשנת 2021. עלייה זו במשך השהות מהווה חדשות טובות עבור כלכלת המדינה, שכן המשמעות היא שתיירים יבלו זמן רב יותר ויוציאו יותר כסף..
למעשה, ההערכות הן שבשנת 2022 מבקרים זרים הוציאו בממוצע 850 אירו לאדם במהלך שהותם ביוון.סכומים אלו מתורגמים לסך של 16.8 מיליארד אירו בהכנסות מתיירות למדינה. זוהי דחיפה מבורכת לכלכלת יוון על רקע המשברים של 15 השנים האחרונות.
כמות תיירים נכנסת ליוון ממדינות שונות לפי שנים (במיליונים)
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|
| גרמניה | 4.381 | 4.026 | 1.526 | 3.001 | 3.619 |
| ברטניה | 2.943 | 3.4993 | 1.068 | 1.591 | 3.619 |
| איטליה | 1.667 | 1.553 | 0.3732 | 0.806 | 1.256 |
| צרפת | 1.524 | 1.541 | 0.4688 | 1.174 | 1.545 |
| סה"כ תיירים | 33.072 | 34.004 | 7.405 | 15.246 | 25.205 |
כלכלת תיירות יוון
| שנה | הכנסות במיליארדי דולרים | אחוז מהתמ"ג | הכנסה ממוצעת מתייר בדולרים |
|---|---|---|---|
| 2019 | 23 | 11.20 | 676 |
| 2018 | 21.59 | 10.18 | 653 |
| 2017 | 19.14 | 9.6 | 635 |
| 2016 | 16.81 | 8.7 | 599 |
| 2015 | 17.55 | 9.0 | 672 |
| 2014 | 19.49 | 8.3 | 803 |
| 2013 | 17.43 | 7.3 | 867 |
| 2012 | 14.67 | 6.1 | 945 |
| 2011 | 16.27 | 5.8 | 990 |
| 2010 | 13.86 | 4.6 | 923 |
מסקנה מעניינת שאנו למדים מהטבלה היא שכמות הכסף שתייר ממוצע מבזבז במהלך חופשה ביוון גדל באופן רציף עם השנים והגיע למספר שיא של 1103$. משבר הסאב פריים שהתרחש ב-2008 גרם לירידה בהוצאות התיירים, בשיא השפל סכום הוצאות הצטמצם לממוצע של 599$ לתייר ב-2016. כמו כן, ניתן לראות לאחר שנה זו ממוצע ההוצאות חזר לעלות אך לא הגיעו אפילו ל-60% מהפוטנציאל שהיה לפני המשבר הגדול.
מחיר לינה ומספר לילות ממוצעים ביוון לפי שנים
| שנה | מחיר לינה ממוצעת של תייר ביורו | מספר לילות ממוצע לתייר |
|---|---|---|
| 2017 | 68.5 | 7.1 |
| 2018 | 69.7 | 7 |
| 2019 | 76.9 | 7 |
| 2020 | 67.3 | 8.7 |
| 2021 | 74.3 | 5.7 |
| 2022 | 84.9 | 6.4 |
בטבלה ניתן לראות זווית נוספת לנזק של הקורונה בתיירות: ב-2020 הייתה ירידה של 12.4% במחיר ללינה לתייר בהשוואה לשנת 2019.
מגמות מחירי נכסים ביוון
אחד האלמנטים שעזרו ליוון לצאת מהמשבר הכלכלי, הוא ללא ספק השקעות בנדל”ן ביוון על ידי זרים. אפשר לראות זאת בצורה הברורה ביותר כאשר בשנתיים האחרונות כמות ההשקעות הזרות בשוק הנדל”ן של יוון הגיעו לסכומים של כ-2.2 מיליארדי יורו. אזרחים המגיעים מחוץ לאיחוד האירופי יכולים לקבל ”ויזת זהב” והיא ניתנת החל בהשקעה של כ-250 אלף יורו. ברבעון הראשון לשנת 2021 דיווח הבנק של יוון על עלייה מתונה במחירי הדירות, כאשר מחירי דירות ישנות עלו בכ-3.6% ודירות בנות יותר מחמש שנים חוו עליה של כ-3.4%.
חשוב להדגיש, הנדלן ביוון הוא מאוד מגוון. קשה לדעת מה המחיר הממוצע לכל נכס ביוון, שכן לכל נכס מאפיינים שונים לגמרי. לעיתים דירה בקומה ראשונה במצב לא טוב תהיה שווה הרבה פחות מהדירה בקומה הכי גבוה שעברה שיפוץ גדול. לכן, קשה להשוות את המחירים ויש לאפיין את הנכס לפי הנתונים הספציפיים שלו.
ממוצע מחיר לנכס -120 מטרים ביורו באירופה
| מדינה | מחיר ממוצע |
|---|---|
| בריטניה | 21,179 € |
| צרפת | 12,796 € |
| גרמניה | 5,907 € |
| יוון | 3,619 € |
אזורים להשקעה בנדל"ן ביוון
אתונה
גם ב-2022, אתונה נותרת אחד מיעדי ההשקעה המובילים להשקעות נדל”ן ביוון. כיכר סינטגמה באתונה נחשבת לשכונה המרכזית בעיר. שכונת מונאסטיראקי ממוקמת בלב העיר ומאופיינת בבתים בסגנון ניאו-קלאסי’ כאשר מחירי הדירות בשכונות כמו מונאסטיראקי יכולים לעלות בין 200 אלף אירו ועד 310 אלף אירו. דירות גדולות יותר וחדשות יותר יכולות להגיע עד לכדי 3,000-5,000 אירו למ”ר אירובהתאמה. מחיר ממוצע למטר עומד על כ-4,980 אירו. בשכונת גאזי שהפכה בשנים האחרונות למרכז תרבות וחיי לילה של העיר, תוכלו למצוא דירות במחיר ממוצע של כ- 2,170 למ”ר.
בשנה הקרובה, מתוכננת מגמת בנייה אדירה בעיר, בעיקר באזור דרום אתונה. מגוון רחב של מיזמי דיור חדשים והתחדשות עירונית בשכונות החדשות, יפתחו הזדמנויות לנכסים אטרקטיביים. משקיעים רבים עוקבים אחר מגמות אלו מקרוב וחלקם כבר רכשו “על הנייר” יחידות בפרויקטים.
סלוניקי
בעיר הצפונית של יוון תוכלו למצוא 11 מוסדות אוניברסיטאיים ונמל מפואר המשמש כציר מרכזי בין הים התיכון אל יבשת אירופה. חשוב לומר שגם בכל שנה מגיעים אלפי תיירים המגיעים לנפוש בעיר וסביבתה. סלוניקי מונה מעל ל-300 אלף תושבים, הכוללים מספר לא מבוטל של סטודנטים זרים המגיעים ללמוד בה המייצרים ביקוש רב עבור דירות להשכרה. שכונה פופולרית בעיר סלוניקי הן: לדאדיקה אשר קרובה אל נמל העיר ומלאה במסעדות ובתי קפה, באזור ישנם פרויקטים תחבורה שאפתנים וחדשים: קו רכבת שמחבר ביון סלוניקי – קָוַואלָה (עיר נמל בשטח מחוז קוואלה, אשר בחבל מזרח מקדוניה ותראקיה). וקו סלוניקי – קְסָנְתִי ( עיר בצפון מזרח יוון בחבל מזרח מקדוניה ותראקיה). אורך הכולל של הפרויקט הוא 205 קילומטרים ותקציבו עומד על כ-1.25 מיליארד אירו.
בשנת 2022 , עלו מחירי הבתים בעיר ב-11.07%. מדובר בצמיחה הגדולה ביותר שנראתה מאז הרבעון הראשון של 2007. מרבעון לרבעון, המחירים עלו ב-3.53%. מחירי השכירות בעיר עומדים כיום על 400-700 אירו לחודש בממוצע ומחיר דירה ממוצע במרכז העיר עומד כיום על 2,190.48 אירו למ”ר.
האגורה מודיאנו: השוק ההיסטורי של סלוניקי הממוקם בלב העיר, זוכה כעת לתחייה מחודשת והופך לפנינת נדל”ן. במשך שנים היה מדובר באזור הקניות והתרבות המרכזי בעיר השוק הוא סמל להיסטוריה העשירה של העיר ולמורשת התרבותית, ויעד חובה לכל מי שמעוניין לחוות את האנרגיה התוססת והקסם של סלוניקי. המיקום המעולה, היותו אבן שואבת לתיירים ותשואות השכירות הגבוהות הזמינות בו הופכות אותו ליעד השקעה אטרקטיבי ביותר.
כרתים
כרתים נחשבת לאי הגדול מבין איי יוון והיא מונה מעל ל-600 אלף תושבים. בכריתים קיימים 3 שדות תעופה ושישה נמלים שונים המאפשרים להגיע אל האי בקלות דרך הים והיבשה. כל אלו הפכו את האי כרתים שעד לפני 40 שנה מנה רק 50 אלף תושבים, לאי המתוייר ביותר יחד עם עיר הבירה אתונה.
כרתים מציעה את אחת מהאפשרויות המשתלמות והמפתות ביותר למשקיעים זרים שמעוניינים להשקיע באזור האיים. מדובר באזור נחשק אל ידי תיירים רבים עם שלל מתקני נופש, חופים לבנים ונופים קסומים. עם זאת, היתרון החשוב ביותר עבורנו כמשקיעים הוא מחיר הרכישה הנמוך. עד לאחרונה, מחירי הדירות בכרתים התאפיינו במגמת ירידה. החל מ-2020, אמנם, המחירים מתחילים להאמיר. כיום, ניתן למצוא באי המרכזי נכסים במחיר ממוצע של 2,000 אירו למ”ר ואם נרחיק אל אזורים מעט מרוחקים יותר כמו חאניה למשל, זמינות יחידות מצוינות גם במחיר ממוצע של 1,524 אירו למ”ר.
שוק הנדל''ן ביוון נתונים להשקעה
| שוק הנדל''ן ביוון | נתונים להשקעה |
|---|---|
| כמות התושבים | 11 מיליון |
| מס רכישה | 3.09% |
| מס על רווחי הון | 15% |
| תשואה ממוצעת ביוון | 6%-10% |
מגמת העלייה נמשכת במרץ, כאשר בינואר 2023 נמכרו נכסי מגורים ביוון במחיר ממוצע של 2,273 אירו למ”ר, עם עלייה של 13.08% בהשוואה לינואר 2022 (2,010 אירו למ”ר). במהלך השנתיים האחרונות, המחיר הממוצע ביוון הגיע לשיא באוקטובר 2022, עם שווי של 2,283 אירו למ”ר. מדובר בשיעור עלייה רבעוני שכמעט הכפיל את עצמו בהשוואה למגמות העלייה שלמדנו להכיר של 7-8% משנים קודמות.
מחירי דירות ביוון
עד למגפת הקורונה שוק הנדל”ן ביוון חווה עליה די חיובית ומתונה שהחלה בשנת 2016 וממשיכה עד היום, נתונים אלו מעידים לא רק על התאוששות שוק הנדל”ן אלא גם על שיעור גבוהה של השקעות זרות ומקומיות. הרבעון האחרון לשנת 2019 היה רבעון מעולה עבור בעלי הדירות באתונה, סלוניקי ופיראוס כאשר גם בשיאה של מגפת הקורונה נהנו מרבית הנכסים באזור מעליה ממוצעת של 7% עד 8%. עם זאת, ברבעון הראשון לשנת 2021, נרשמה עליה של 3.6% בממוצע בשווי הדירות הישנות( שקיימות מעל לחמש שנים) כאשר הדירות החדשות רשמו עליה של כ3.4% בממוצע ארצי על פי הבנק של יוון.
בהרקליון (Heraklion) העיר הגדולה ביותר באיי כרתים, מחיר למטר נע בין 1000 -3000 למ”ר כאשר הממוצע עומד על 1,800 יורו למטר. בעיר סלוניקי שחוותה עלייה של 7% במחירי הדירות, ממתינות לכם דירות קרקע להשקעה החל מ-140 אלף €. מנגד בעיר הבירה אתונה המחירים מעט גבוהים יותר ביחס לצפיפות ולביקוש, אך עדיין תוכלו למצוא דירה באזורים המפנקים של אתונה והנחשבים ביותר, בעלות שבין 140€ אלף ועד 200€ .
כרתים
מחיר מטר רבוע-רבעון 3 שנים 2021-22 (€)
| אזור | מחיר באירו למ"ר ברבעון 3 2022 | מחיר באירו למ"ר ברבעון 3 2021 | שינוי |
|---|---|---|---|
| מרכז | 1,748 | 1,609 | 8.60% |
| צפון | 2,628 | 2,483 | 5.80% |
| דרום | 3,167 | 2,810 | 12.70% |
| מערב | 1,510 | 1,444 | 4.60% |
| מזרח | 1,754 | 1,619 | 8.40% |
עלויות הרכישה, הכוללות מיסים ודמי נוטריון, לעיתים רחוקות עולות על 5%. במידה ונעזרים בסוכנות הנדל”ן, העלות מסתכמת בדרך כלל ב- 2% ממחיר המכירה של הנכס, ואילו עלויות ההעברה הן כ -3%. שכר טרחה משפטי משתנה לאורך זמן בין 1.5% ל- 5% משווי הנכס.
תשואות משכירות
האזורים המשמעותיים ביוון שבהם הורגשו תנודות בשכר דירה ממוצעים, היו הפרברים של פיראוס שחוו עליה של 14.70%, אך אין ספק שמגמת הבנייה בשכונות החדשות תשנה את התמונה בהמשך. דרום אתונה צומחת במהירות כאשר המחיר הממוצע שם חווה עלייה של מעל 11% ברבעון האחרון.
| מדינה | תשואה ממוצעת |
|---|---|
| גרמניה | 3.12% |
| צרפת | 3.97% |
| פורטוגל | 5.2% |
| יוון | 5.41% |
המשבר הכלכלי פגע לא רק באוכלוסייה היוונית אלא גם בבנקים ביוון, כאשר מרביתם מחזיקים בלא מעט חובות ורוב הכספים עדיין מחולטים על ידי האיחוד האירופי. בכל הקשור לנטילת הלוואה עבור השקעות נדלן ביוון, הבנקים העדיפו להלוואות למקומיים. משכנתא למשקיעים זרים תלווה בבדיקות רקע מעמיקות ודרישות גבוהות. כיום, המצב שונה באופן ניכר והבנקים פתוחים בהרבה לפתרונות מימון למשקיעים זרים. העלאת דירוג האשראי האחרונה ככל הנראה תמשיך מגמה זו ותגביר אותה.
השלבים להליך רכישת נכס ביוון
בחירת אזור וסוג הנכס
לכל אזור עיר או אי יש את היתרונות והחסרונות שלו שזה מגיע להשקעה בנדלן ביוון, לפני שמחליטים על המיקום מומלץ לנסות להגדיר מה המטרה של ההשקעה ומה המגבלות שלנו כמשקיעים, לדוגמא האם המטרה היא רווח משכירות או עליית הנכס, האם להשקיע בפרויקט מגורים חדש שיכול לעלות משמעותית בערך הנכס, אך לאורך תקופת הבניה הנכס לא יושכר, וכדומה. לא משנה על איזה סוג נכס מחליטים להתביית, מומלץ מאוד לטוס כדי לקבל מושג מה קורה באמת בשטח, ביחוד שמדובר ביעד קרוב כל כך כמו יוון.
עורך דין ונוטריון
כאשר מבצעים השקעה בנדל”ן ביוון, חובה להחזיק עורך דין אם הבית נמצא באזור כפרי ועולה יותר מ- 12,000 אירו או ממוקם באזורים עירוניים ועולה 30,000 אירו. מומלץ להתעסק בצעד זה מראש. כמו כן, יש צורך בנוטריון. הנוטריון מכריע בתחום מכירת הנכסים ביוון. עורך הדין שילווה אותך יסייע לך להבטיח שרישום המקרקעין מבצע כחוק, לערוך תחשיב מס ראוי ולוודא שבדרך לניסוח שטר המכר, לא ממתינות לך שום הפתעות לא נעימות.
מיסים
- עלויות הרכישה, הכוללות מיסים ודמי נוטריון, לעיתים רחוקות עולות על 5%. במידה ונעזרים בסוכנות הנדל”ן, העלות מסתכמת בדרך כלל ב- 2% ממחיר המכירה של הנכס, ואילו עלויות ההעברה הן כ -3%.
- שכר טרחה משפטי משתנה לאורך זמן בין 1.5% ל- 5% משווי הנכס.
- לישראל יש אמנת מס עם יוון, שהכנסות משכירות שאזרח ישראל מרוויח ביוון פתורות ממס בישראל.
מס יחידים ביוון על הכנסות מנדל"ן
בהשקעות נדל”ן ביוון יש לקחת בחשבון שאתם עלולים לשלם מס כלשהו: למשל, מס רכישה ו/או מס שבח ו/או תשלום על רווחים שתפיקו משכר דירה. המס ביוון מחושב בצורה פרוגרסיבית ובכדי להבין אותו יש לעשות סדר בין מדרגות המס השונות סוגי המיסים שתצטרכו לשלם בקניית נדל”ן ביוון.
מס שכר דירה/הכנסה:
- מדרגה ראשונה (15%) – הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו.
- מדרגה שנייה (35%) – הכנסה שנתית של 12,001-35,000 אירו.
- מדרגה שלישית (45%) – הכנסה שנתית של יותר מ-35,001 אירו
- מס שבח – בשלב מכירת הנכס, חל על המוכר מס שבח בסך 15%. ישנו כרגע פטור לאנשים פרטיים (לא חברות). הפטור חל בהיקף של עד שתי דירות בזמן כולל של שלוש שנים.
- מס רכישה – עומד על 3.09% משווי הנכס, שווי הנכס מוערך על ידי הרשויות ביוון. במידה ושווי העסקה גבוה יותר מהערכת הרשויות, המס יהיה לפי השווי הגבוה מביניהם.
- מס ארנונה “רכוש” (אנפיה) נע בין 0.1% ל – 1.15%. גובה המס הינו 3-6 אירו למטר. במקרה של ריבוי נכסים, המס מוטל על השווי הכולל של הנכסים לפי שווי של כ-0.55% מערכם.
- מע”מ – ברכישת נכס בן פחות מ-6 שנים נדרש הרוכש לשלם תשלום מע”מ על סך של כ-24% והוא יחליף את תשלום מס הרכישה.
- בולים ומקרקעין – מס בולים נחשב למס עסקי והוא חל על עסקאות פיננסיות שונות והוא נע כיום בין1.2% עד 3.6%. יחד עם מס זה ישנו גם מס על רישום בטאבו והוא מסתכם בכ0.575% מסך הקנייה.
קיימת אמנת מס בין ישראל ליוון. האמנה מאפשרת לשלם מס רק ביוון (מהכנסות מנדל”ן בלבד) ולא צריך לבצע השלמה בישראל (אבל ישנה חובת דיווח על ההכנסות). ישנה סתירה בין הנוסח העברי והאנגלי של האמנות, בנוסח באנגלית ישנה פרשנות כי המיסוי ישולם רק במדינה בה הופקה ההכנסה.
כלכלה ובנייה נכון ל-2022
הכלכלה היוונית מתאוששת במהירות מהמשבר העמוק שפוקד אותה מאז 2008. השקעות זרות הן גורם חשוב נוסף להתאוששות הכלכלית של יוון. בשנת 2022, המדינה ראתה בסך הכל 35 השקעות זרות, לעומת 27 בשנת 2021. השקעות אלו הן בעיקר בענפי האנרגיה, התיירות והנדל”ן. הגידול בהשקעות זרות הוא סימן חיובי לכלכלת יוון, שכן הוא מראה שלמשקיעים יש אמון בסיכויים הכלכליים של המדינה.
ניתן לראות את השפעות המגמה הזו על אחד מהאינדיקטורים המשמעותיים ביותר לבריאותה הכלכלית של המדינה – מאזן הבנק המרכזי. נכון לדצמבר 2022, המאזן של הבנק המרכזי הראה סך נכסים של 85.3 מיליארד אירו וסך התחייבויות של 78.7 מיליארד אירו. מספרים אלו מצביעים על מאזן בריא, עם שווי נקי חיובי של 6.6 מיליארד אירו. עם זאת, ראוי לציין כי מאזן הבנק המרכזי עדיין מושפע מהנפילה מהמגיפה. אחזקות הבנק באג”ח של ממשלת יוון גדלו משמעותית בשנים האחרונות, מכיוון שהממשלה נאלצה ללוות הלוואות כבדות כדי לתמוך בכלכלה במהלך המגיפה. המשמעות היא שהמאזן של הבנק המרכזי עדיין חשוף לסיכון של פירעון באגרות חוב אלו, מה שעלול להיות בעל השלכות שליליות על כלכלת יוון.
על אף שתעשיית התיירות והשקעות זרות מהווים מניעים מרכזיים להתאוששות הכלכלית של יוון. המדינה רואה עלייה הן במשך השהות של התיירים והן בהשקעות זרות, מה שמהווה סימן חיובי לסיכויים הכלכליים שלה. עם זאת, מאזן הבנק המרכזי עדיין מושפע מהנפילה מהמגיפה, ויהיה חשוב לממשלה להמשיך ולנהל את הסיכונים הכרוכים בכך בשנים הקרובות. גם מגבלות הקורונה לא האטו באופן משמעותי את מגמת העלייה במחירי הדירות ומהלכי התחדשות עירונית נרחבים באופן חסר תקדים מתבצעים בכל רחבי המדינה. כתוצאה מכך, חלה עלייה של 5.7% בתפוקת הבנייה לעומת הרבעון האחרון של 2021. מדובר בצמיחה של 4.4% המתוקנת כלפי מעלה ברבעון השלישי.
כמו כן, פעילות הבנייה זינקה ב-22.7 אחוזים, ככל הנראה כתוצאה ממיזמים רבים שאושרו בתחום ההתחדשות העירונית והעלייה המתמדת בשיעורי התיירות. עבודות ההנדסה האזרחית ירדו פחות (-3.9 אחוזים לעומת 8.2 אחוזים). לצד הזינוק בעבודות הבנייה, מהלכים כלכליים חדשים משפיעים באופן ניכר על שוק הנדל”ו היווני. הפטור ממע”מ, למשל, יעמוד בעינו עד 2024 לפחות עבור רכישת נכסים חדשים. כדי להמשיך ולעודד השקעות זרות, תוארך תחולתה של רפורמת המס. גם מסלול ויזת הזהב היווני נותר אחד מהאטרקטיביים ביותר באירופה. גם אם בסופו של דבר יעלה רף ההשקעות המינימלי לקבלת הוויזה במאי 2023, עדיין מדובר יהיה באחד מהמסלולים המשתלמים והנוחים ביותר לקבלת תושבות באירופה.
לסיכום
שוק הנדל”ן ביוון מראה יציבות ועליות בשנים האחרונות. המשבר שפקד את יוון בעשור הקודם ופגע בכלכלתה עדין השאיר צלקות וניתן לומר שמחירי הדיור עדיין לא המריאו שחקים ולבטח לא מזכירים את המחירים שקדמו למשבר. שוק הנדלן ביוון הוכיח כי אפילו עם הגעתה של מגפת הקורונה והפגיעה הקשה בתיירות הנכנסת הוא עדין יציב ומגלה ביקוש גלובלי להשקעות מקומיות וזרות. חשוב לומר, ששוק הנדל”ן ביוון איננו רק מושתת על השקעות זרות בתחום הנדל”ן, הכלכלה היוונית תלויה גם על כמות תיירים שנכנסים לנפוש בה בכל שנה.
צרו איתנו קשר
