קניית בית בספרד

מתכננים לקנות בית בספרד? על פי הנתונים העדכניים בנוגע להשקעות נדל"ן בספרד, יש עלייה משמעותית ברכישות זרות של נכסים בספרד והביקוש לדיור גדל בצורה ניכרת. כמו כן, ספרד תמיד נחשבה ל"מדינה תיירותית" והדירות להשקעה בערים בהן יש תנועת תיירים גבוהה, עשויות להניב רווחים גבוהים לרוכשים זרים.

מאת מערכת רנקו | 14.05.23

היתרון העיקרי ברכישת בית בספרד, הוא מחיר הנכס שבדרך כלל נמוך יותר מאשר בשאר מדינות העולם. כתוצאה מכך, אזרח זר יכול לרכוש נכס ובתנאים טובים מאוד. קניית דירה בספרד יכולה להיות מאד משתלמת כל עוד מתנהלים נכון ומקבלים הדרכה בתהליך הרכישה, על מנת למנוע מהלכים שגויים והפסדים כספיים. בין אם אתם מחפשים דירה באזורי החוף של ספרד או בעיר גדולה כמו מדריד או ברצלונה, המאמר הזה בשבילכם.

תהליך קניית בית בספרד

הצעדים שיש לבצע לפני קניית דירה בספרד, כוללות בירוקרטיה מסודרת ובירור מקיף בנוגע למיסים והוצאות ותהליך הרכישה כולל את השלבים הבאים:

מציאת נכס: ראשית, תצטרכו למצוא נכס שאתם מעוניינים בו. ניתן לעשות זאת באמצעות סוכן נדל”ן, פורטלים מקוונים של נכסים או על ידי השתתפות במכירות פומביות.
מימון: אם אתם צריכים משכנתא כדי לקנות את הנכס, יש להגיש בקשה בבנק ספרדי או בבנק ישראל. תהליך קבלת המימון יכול להימשך מספר שבועות עד מספר חודשים.
הצעה: לאחר שמצאתם נכס ויש לכם מימון, תוכלו להציע הצעה למוכר. אם הצעתכם תתקבל, תצטרכו לחתום על חוזה ולשלם פיקדון (בדרך כלל 10% ממחיר הרכישה).
עורך דין: מומלץ מאוד לשכור עורך דין שידריך אתכם בתהליך המשפטי ויעזור לכם עם הבדיקות המשפטיות הנדרשות לרבות הניירת הדרושה והבנת מערכת המשפט הספרדית. ההליך המשפטי יכול להימשך מספר שבועות הכוללים עיון בתיעוד המשפטי של הנכס, הכנת חוזה רכישה ורישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
חתימה על חוזה הרכישה: עורך הדין שלכם יכין את חוזה הרכישה המפרט את תנאי המכירה ויתאם לכם מועד לחתימתו. בשלב זה, תצטרכו לשלם את יתרת מחיר הרכישה.
רישום הנכס: לאחר חתימת חוזה הרכישה וביצוע התשלום, יש צורך ברישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. תהליך החתימה על חוזה הרכישה ורישום הנכס יכול להימשך מספר ימים עד מספר שבועות, בהתאם לעומס העבודה של הנוטריון ומרשם המקרקעין.
מיסוי השקעות נדל”ן בספרד: תשלום מסים ועמלות שונות הכוללות מס העברה, עמלות נוטריון ודמי רישום. לקריאה בהרחבה על מיסוי נדל”ן בספרד.
קבלת מפתח: תקבלו בסיום התהליך את המפתחות של הנכס – מזל טוב!
גורמים נוספים יכולים להשפיע על ציר הזמן כגון זמינות המוכר, תיקון או שיפוץ נדרש או כל סיבוך בלתי צפוי העלול להיווצר במהלכם התהליך. כמו כן בתהליך קניית בית בספרד ייתכנו שלבים ודרישות נוספות בהתאם לנכס ולמיקומו.

חשוב לדעת שקניית נכס בספרד יכולה להיעשות לבד או עם מלווה בתחום השקעות. קבלת ליווי בתהליך חוסכת המון שלבים ומשאבים אנרגטיים וכלכלים, לרבות האפשרות לתקשורת באותה שפה מה שמקל על המשא ומתן עם המוכר ומשפיע באופן חיובי על תהליך הרכישה ועל כך גם נרחיב בהמשך.

כמה זמן לוקח תהליך קניית בית בספרד

תהליך רכישת בית בספרד יכול לקחת מספר שבועות עד מספר חודשים ותלוי בגורמים שונים. חלק מהגורמים שיכולים להשפיע על ציר הזמן כוללים: מציאת הנכס המתאים, מימון ושאר השלבים שציינו לעי”ל. באופן כללי, תהליך רכישת בית בספרד יכול להימשך בין 2-6 חודשים (בהתאם לעסקה) וחשוב לעבוד עם סוכן נדל”ן ועורך דין מהימנים שיוכלו להדריך אתכם בתהליך. גם אם החלטתם להשקיע לבד או דרך מלווה השקעות, חשוב לעשות היכרות עם שוק הנדל”ן בספרד ולהגדיר מגמות כלכליות.

השלבים לרכישת דירה בספרד

מספר NIE – כל זר יכול לרכוש נכס בשטח ספרד ללא צורך להיות תושב בספרד. עם זאת, לפני רכישת נכס, זרים נדרשים לקבל “מספר תעודת זהות של זר” (NIE) שהונפק על ידי הרשויות הספרדיות.
סוג ה-NIE שיש לבקש תלוי במדינת המוצא של הזר שעומד לקנות נכס בספרד.
פתיחת חשבון בנק – עם NIE + המסמכים שלכם. חשוב לדעת שהבנק המקומי שלכם עשוי לגבות עלויות גבוהות כדי להמיר את המטבע המקומי שלכם לאירו ו/או להעביר את הכספים לספרד.
משכנתא בספרד – אפשר לקבל משכנתא בספרד תוך שמירה על כללים מסוימים:
* בעל פרופיל מקצועי טוב: הקונה בעל הכנסה יציבה.
* דוח אשראי חיובי: אין יותר מדי חובות לעומת ההכנסה.
* הרוכש יכול להרשות לעצמו להיות בעל חוב: כאשר יחס החוב להכנסה הוא מתחת ל-35%,
(מה שאומר שההכנסה החודשית נטו גדולה פי 3 מהחזרי החובות החודשיים שלכם).
* יש ביקוש בשוק לנכס כזה.

אם עמדתם בדרישות, בסופו של דבר תוכלו לקבל את המחירים הטובים ביותר הקיימים בשוק כשהבנק בדרך כלל מממן לא יותר מ -80% מערך הנכס שלכם, כלומר, עליכם לחסוך לפחות 20% מערך הנכס.

מסמכים מבוקשים עבור משכנתא ספרדית

דרכון / תעודת הזהות של הרוכש
מספר NIE
שלושה תלושי שכר אחרונים
הוכחת הכנסה / חוזה
גמלאים: הוכחה רשמית להכנסה שנתית
מבט כללי על הנכסים והחובות שלכם
לבניין חדש: שטר לבניין חדש
חוזה המכירה
מסמכים על משכנתא ומידע על רישום מקרקעין

4. הערכת נכס – הערכת שווי נדל”ן הוא תהליך העוסק בהשוואת מכירות גישות ועלות והכנסה כדי לקבוע את השווי הנוכחי של ההשקעה. ערך זה עוזר להשוות הזדמנויות והאם שווי הנכס עשוי להיות שונה ממחירו או לא.
5. חתימה על Contrato de Reserva – רכישת הנכס והוצאתו מהשוק (חוזה הזמנה).
באופן כללי, תצטרכו לשלם עמלת החזקה בין 3000 ל- 6000 אירו, כאשר הכספים מוחזקים בנאמנות
למשך 14 עד 21 ימים. בזמן זה יש לכם זמן לבצע בדיקות על הנכס כשבמקביל ייערך חוזה רכישה
ויבוצעו בדיקות משפטיות. חוזה זה חשוב מאוד ולכן מומלץ לא לחתום מבלי לכלול הוראות מפורשות על מנת שתוכלו “לצאת” מהחוזה במידת הצורך.
6. פיקדון – Contrato de Arras –חוזה רכישה פרטי שבו צריך לשלם את הפיקדון שלכם שהינו בגובה 10% מהנכס וזאת בתוך 10 ימים. מיד עם ביצוע הבדיקות המשפטיות הנדרשות, תידרשו לחתום על חוזה הרכישה הפרטי בו יצוין המחיר המלא של הנכס.
7. המסמכים הדרושים לקראת קניית בית בספרד:
* מספר ה-NI שלכם והבית שאתם מוכן לרכוש.
* חוזה ההזמנה: בדרך כלל 1% ממחיר הנכס. אחוז זה מייצג סכום זעיר שעליכם לשלם על מנת להגיש את ההצעה באופן רשמי למוכר הבית.
* חוזה פיקדון: לאחר שיש בידיכם העתק מהשטר הנוטריוני המכיל מידע לגבי רישום הנכס, תקבלו מסמך שבאמצעותו ניתן לראות שהנכס פטור מחיובים כגון משכנתא וכדומה.
8. חתימה אצל עורך דין – כל הגורמים הקשורים למכירת הנכס צריכים להיות נוכחים במעמד החתימה:
עורך הדין, ספק המשכנתא שלכם (אם רלוונטי) ומוכר הנכס או הנציג המשפטי שלו. לפני החתימה עליכם לוודא שיש לכם הבנה מעמיקה בנוגע לכל העלויות הכרוכות ויש לכם תקציב לכיסוי כל התשלומים, העמלות והמיסים.
9. רישום הנכס – לבסוף, יהיה עליכם לרשום את הנכס החדש במרשם הנכסים. בתהליך זה, אתם הבעלים החדש, מה שדורש מכם תשלום מס העברת רכוש ומס בולים לממשלה האזורית. כמו כן, העברת הבעלות עבור השירותים הציבוריים השונים כגון גז, מים וחשמל.

עלויות ומסים בקניית בית בספרד

בנוסף למחיר הרכישה, בעת רכישת נכס בספרד תצטרכו לשלם גם:

ITP. (מס העברת רכוש) – רלוונטי לנכס יד שנייה והאחוז המדויק משתנה מאזור לאזור.
. IVA (מס ערך מוסף) – רלוונטי לרכישת לבתים חדשים, כלומר 10% לא משנה באיזה אזור נמצא הנכס).
. דמי הנוטריון השונים – עלויות נוטריון, מס שטר בעלות ואגרת רישום מקרקעין נעות בין 2.5%– 1%
וכן הוצאות משפט 2%–1% (כולל מע”מ).
מס בולים ודמי רישום נכס – (בפנקס הלאומי של הנכס) 1.5%.
שכר טרחת עו”ד – נוטה להיות 1% ממחיר הרכישה (למרות שזה תלוי במורכבות העסקה).

לפיכך, בדרך כלל תשלמו תוספת שהינה בממוצע 13% על מחיר המכירה.

כמה כסף אצטרך כדאי לקנות דירה בספרד?

אין הגבלות על רכישת נכס בספרד, בין אם זה מסחרי, מגורים או קרקע. למעשה, ספרד מעודדת השקעות של זרים, תושבים ותושבי חוץ כאחד. חשוב לדעת שאם אתם קונים בית בשווי של יותר מ-€500,000 אפשר להגיש בקשה לוויזת זהב. כמו כן ניתן לקבל הלוואת משכנתא כאשר יש לכם הון עצמי בגובה 20% ממחיר הנכס.

מחיר דירה בספרד ותשואה

מחירי הדירות בספרד משתנים בהתאם לגודל הנכס, השכונה והמיקום. לדוגמה: למורסיה יש מגוון רחב של נכסים לקנייה ומכירה. זוהי העיר הרווחית ביותר במדינה, עם תשואת השכירות הגבוהה ביותר בספרד: תשואה שנתית של 8.1% ומחיר ממוצע של 1.214 יורו למ”ר.

מדוע מומלץ לבצע רכישת דירה בספרד עם מלווה השקעות

מומלץ מאוד לרכוש דירה בספרד בליווי מקצועי של מלווה נדל”ן ועורך דין מהימנים עם המלצות מהיכרות אישית. הנה כמה סיבות לכך:

מומחיות מקומית: מלווה נדל”ן בספרד יכול לספק תובנות חשובות לגבי שוק הנכסים המקומי, כולל מידע על תמחור, זמינות ומגמות. הוא גם יכול לעזור לכם למצוא נכסים העונים על הצרכים והתקציב הספציפיים שלכם.
מומחיות משפטית: עורך דין יכול לספק ייעוץ וליווי משפטי יקרי ערך לאורך תהליך הרכישה, לרבות עיון בתיעוד המשפטי של הנכס, הכנת חוזה הרכישה וטיפול בהליך הרישום.
הימנעות מהונאות ומלכודות: למרבה הצער, ישנן הונאות ומלכודות רבות הקשורות לרכישת נכס בספרד, במיוחד עם זרים שלא מכירים את החוקים והמנהגים המקומיים. מלווה נדל”ן ועורך דין מהימנים יכולים לעזור לכם להימנע מסיכונים אלוף לדבר בשפה שלהם ולהבטיח שהעסקה לגיטימית וחוקית.
משא ומתן: מלווה נדל”ן יכול לעזור לכם לנהל משא ומתן עם המחיר הטוב ביותר עבור הנכס, שכן יש לו ניסיון בניהול עסקאות והבנת ערכי שוק, המלווה יוכל להתמקח עבורכם ולהשיג לכם עסקה במחיר טוב בהרבה אם הייתם פונים לבד.
חסכון בזמן: עבודה עם מלווה נדל”ן ועורך דין יכולה לחסוך לכם זמן וטרחה לאורך תהליך הקנייה, שכן הם יכולים לטפל בכל המשימות האדמיניסטרטיביות והדרישות המשפטיות.

רכישת דירה בספרד יכולה להיות תהליך מורכב, וחשוב לקבל הדרכה מקצועית על מנת להבטיח עסקה מוצלחת ויעילה.

חברת רנקו השקעות עוזרת למשקיעים בנדל”ן בחו”ל לבצע השקעות שוות עם ליווי צמוד, הדרכה ותקווה גדולה שתרוויחו. אנו למעשה מספרים את הסיפור של המשקיעים, אוספים נתונים ומייצרים מאגר ביקורות אמינות עם תוצאות בדוקות ומנוסות. אם ברצונכם לשמוע פרטים או להתחיל בתהליך רכישת דירה בספרד, צרו עמנו קשר.

מעוניינים להתחיל להשקיע בספרד? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!

השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.

מידע נוסף

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בספרד. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.