רכישת דירה בקפריסין

עליית מחירי הנדל”ן המטאורית בישראל בשנים האחרונות ובמיוחד בימי פוסט הקורונה, דחקה משקיעים ישראלים למצוא אלטרנטיבות בחו”ל. אחת האפשרויות הפופולאריות והקורצות ביותר עבור משקיעים רבים, היא השכנה קפריסין. לא משנה באיזה שלב אתם באיתור הנכס הבא שלכם בקפריסין, בין אם אתם מבצעים את התהליך לבד או נעזרים בחברת נדל”ן המלווה את העסקה – חשוב להכיר את השלבים לקניית הבית הבא שלכם בקפריסין.

מאת מערכת רנקו | 19.05.23

העובדה שהשקעת נדלן בחו”ל מאתגרת וכרוכה ברמות סיכון שונות עלולה לסבך את התהליך. אז איך קונים בית בקפריסין מבלי להיקלע להוצאות מיותרות? ריכזנו עבורכם את השלבים על מנת לסייע בצמצום אי הוודאות.

השלבים בקניית בית בקפריסין

רכישת בית בקפריסין מורכבת מ 10 השלבים העיקריים הבאים:

קביעת מטרה ומיקום הנכס
סיור מקדים בקפריסין
בחירת הנכס
פגישה עם עורך דין ומו”מ על הנכס
פתיחת חשבון בנק
שריון הנכס ותשלום מקדמה
תשלום מע”מ ובקשה להפחתה
רישום הנכס
הרשאה לרכישת נכס/מקרקעין
העברת בעלות

1. קביעת מטרה ומיקום הנכס

ראשית קבעו את מטרת רכישת הנכס, האם הנכס לצורך נופש שלכם? שכירות ארוכת טווח? דירת AIRBNB? לאחר שסימנתם מטרה, קבעו לעצמכם מסגרת תקציב, ולבסוף חפשו לכם אזור מועדף לרכישה. בחירת אזור או שכונה לרכישת הנכס הנה משמעותית להצלחת ההשקעה. נכס בקרבת אוניברסיטה עשוי להניב תשואה נאה ויציבה מהשכרה לסטודנטים לאורך זמן.

לאחר שבחרתם אזור מגורים. אתרו כעת את הנכס, יש לכם שתי אופציות לאתר את הנכס:

באופן עצמאי: תחקרו, תחקרו, תחקרו. כנסו לאינטרנט חפשו באתרים קפרסאים כל מידע שקשור לאזור ההשקעה שאתם מעוניינים למצוא בו את הנכס הבא שלכם. צרו קשר עם מתווכים מקומים ותתחילו לקרוע את השטח. יש הרבה סיכונים בדרך, אך עצם העבודה העצמית יכולה לחסוך לא מעט כסף.
סיוע בגורם מקצוע ישראלי: עבודה עם מלווה או חברה ישראלית טומנת בתוכה יתרונות רבים. עצם הידיעה שהמלווה מכיר את השוק, עובד עם מתווכים מוקומים ויודע למצוא נכסים איכותים במחיר טובים יכולה לעזור ולהקל מאוד. כמובן שהיתרון הבוהק הוא עבודה עם הצוות שלו שמכיל כבר את כל מה שאתם צריכים לקניה, שיפוץ וניהול הנכס הבא שלכם בקפריסין.

2. סיור מקדים בקפריסין

עדיף להימנע מרכישה מרחוק. כמובן, שאם יש לכם ניסיון ועבודה משותפת עם המלווה אז המצב שונה. אבל עדין חשוב לבצע סיור ראשוני ע”מ ללמוד מקרוב את האזור שאתם מעוניינים בו. שאתם נמצאים שם תוכלו לחוות את המקום בצורה הטובה ביותר. אל תתביישו, תשאלו אנשים שגרים ליד, אנשים שעוברים ברחוב על המקום שאתם מחפשים בו נכס. תנסו להבין טוב יותר את הפונטציאל.

3. בחירת הנכס

לאחר שערכתם את הסיור המקדים, בחנתם את הנכסים, זה הזמן לבחור את הנכס שלכם ולעשות השוואות בין כל הנכסים שראיתם. כמובן, שנכס מיוחד שנמצא מתחת למחיר השוק – לא יחכה לכם. השלב הזה לעיתים עלול להיות קריטי.

4. פגישה עם עורך דין ומו”מ על הנכס

לאחר שאיתרתם נכס העונה לציפיות שלכם, זהו השלב בו המו”מ מול מוכר הנכס עובר לפסים מעשיים. העזרו בעו”ד מקומי שבקיא בחוקים המקומיים. כן למלווה הישראלי יש תפקיד ויתרון חשוב כי הוא ינהל עבורכם את המו”מ על מחיר הנכס ואופי החוזה.

5. פתיחת חשבון בנק

לפתיחת חשבון בנק עדיף לבחור בבנק מנוסה בפתיחת חשבון לאזרחים זרים. באמצעות הבנק יעוברו כל התשלומים.

6. שריון הנכס ותשלום מקדמה

לאחר ששני הצדדים הגיעו להסכמה, עו”ד ינסח עבורכם חוזה ראשוני, המאפשר לקונה לשריין את הנכס לתקופה של עד חודש וחצי, תמורת תשלום פיקדון המהווה 1-2% מערך הנכס. בתקופה זו תתבע בדיקה משפטית לנכס, יוודא – כי אין חובות, עיקולים, שעבודים. לאחר הבדיקה הראשונית, בדירת יד שניה, נוהג להעביר סכום נוסף של כ-10% נוספים. בדירה חדשה יועבר סכום גבוה מזה.

7. תשלום מע”מ ובקשה להפחתה

המע”מ בקפריסין לנכסים מיד ראשונה עומד על 19%. נכסים מיד שניה ואדמות חקלאיות פטורים מתשלום מע”מ. אולם, גם עבור נכסים חדשים, ניתן לבקש תשלום מופחת של 5% המאושר בד”כ ע”י הרשויות, בתנאי שהוכח מעל לכל ספק שאתם מתגוררים בנכס.

8. רישום הנכס

לאחר שעו”ד מטעמכם וידא כי הנכס “נקי” מול הרשויות, חותמים על חוזה מכר. נדרש לשלם מיסים שונים. עו”ד יגיש בקשה פורמלית למועצת השרים הקפריסאית הבודקת את כשירותכם לבעלות על דירה, לצורך קבלת היתר עסקה. בנוסף, יבצע רישום חוזה מכר (CoS) בלשכת רישום המקרקעין (LRO), הרישום מזכה את הקונה להגנה עפ”י חוק.

9. הרשאה לרכישת נכס/מקרקעין

הרשאה לרכישת הנכס נעשית לפני העברת שטר הבעלות וחלה רק על אזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי.

10. העברת בעלות

לאחר שכתבי הבעלות מוכנים, הקונה והמוכר מתייצבים בלשכת רישום המקרקעין להשלמת ההעברה. נהוג שאת דמי העברה משלם הקונה.

מיסוי ותשלומים נוספים בגין רכישת נכס בקפריסין

בהכנת התקציב להשקעות נדל”ן בחו”ל, קחו בחשבון הוצאה נוספת של כ-10% בתשלומי מיסים ועלויות נוספות של אגרות רישום והוצאות עו”ד. העלויות הנוספות בהשקעות נדל”ן בקפריסין נתפסות סבירות עד נמוכות.

ברכישת נכס או דירה חדשה

מע”מ בקפריסין מחויב על נכסים חדשים ולא חל על דירות יד שניה, במידה ורכשתם נכס חדש או דירה חדשה, תחויבו בשיעור מע”מ של 19%. ניתן לממש שיעור מופחת של 5% בהתאם למילוי כל התנאים הבאים:

הנכס בקפריסין ישמש כמקום מגוריו העיקרי והקבוע של הרוכש.
על הרוכש להגיש הצהרה לרשויות המע”מ בקפריסין.
על הרוכש להיות בוגר מעל גיל 18 אזרח קפריסין או אזרח של מדינה אחרת שהינו תושב קבע של קפריסין.

רכישת דירה או נכס יד שניה: אינה חייבת במע”מ.

מס העברה בקפריסין: במידה ואתם קונים נכס יד שניה, תשלמו מס העברה, להלן:

מדרגה ראשונה: 85,000 אלף יורו: 3%.
מדרגה שניה: 85,001 אלף יורו עד 170 אלף יורו: 5%.
מדרגה שלישית: 170,001 אלף יורו ומעלה: 8%.
ניתן להפחית את גובה האגרה במידה ורושמים את הנכס על שם שני אנשים או יותר.

מס בולים: חל על כל מסמך שהופק לרכישת הנכס, התעריפים להלן:

לסכומים של עד 5,000 אירו – פטור ממס
לסכומים שבין 5,000 אירו – 170,000 אירו – 0.15%
עבור 170,000 אירו ומעלה – 0.2%

סכום תשלום תקרת גג לתשלום מס הבולים הינו 20,000 אירו. התשלום מתבצע עד 30 יום ממועד רכישת הנכס.

מס הכנסה בגין רווחי הון:

המס על רווח מדמי שכירות שנתיים הינו מודולרי כלומר, ככל שהכנסתכם תגדל תשלמו יותר מס. להלן הפירוט באירו:

הכנסה שנתית של עד 19,500 – פטורה ממס
19,501-28,000 – תשלום של 20%
28,000-36,300 – תשלום של 25%
36,300- 60,000 – תשלום של 30%
60,001 ומעלה – 35%

שכר טרחה לעו”ד: נהוג לנוע בין 2%-1% מסכום העסקה.
שכר טרחה למהנדס בניין או בדיקת שמאי: בערך 500 אירו.

עלויות אחזקת נכס במהלך השנה

תשלום מוניציפלי של ארנונה שנתית: התעריפים נקבעים ע”י העיריה ונעים בין 0.2%-0.1% מסכום העסקה.
מס רווחי הון (מס שבח): 20%. על סכום רווח ראשוני של עד 17,086 אלף אירו. קיים פטור חד פעמי מתשלום מס.

מעוניינים להתחיל להשקיע? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!

השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.

מידע נוסף

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בקפריסין. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.