רנקו מארחים את פרו גריס

תמלול הסרטון במילים:

הקדמה 

“פרו גריס הוקמה לפני ארבע וחצי שנים לקראת סוף 2017. החברה מבצעת השקעות נדל”ן ביוון, כאשר המיקוד הינו בנדל”ן בסלוניקי. טווח ההשקעות מתחיל ממחיר של כ-50 אלף עד 100 אלף אירו. החברה בוחרת השקעות שנמצאות בפריים לוקיישן בעיר.”

הניסיון של פרו גריס בתחום

“כרגע אנחנו עובדים ביוון ומתמקצעים רק בעיר סלוניקי. עד היום התחלנו בין 20 ל-30 פרויקטים ומסרנו בערך 90 דירות. אנחנו בתהליך מסירה של עוד 30 דירות. בכל רגע נתון אנחנו משפצים בין 20 ל-30 דירות. בנוסף, אנחנו משווקים בכל רגע 4 5 דירות למכירה.”

רקע על יוון ומצבה היום

“יוון חטפה מכה חזקה ב-2008 עם שאר העולם. רק הכניסה של האיחוד האירופאי לתמונה הצליחה לבלום את ירידת המחירים מכיוון וההנהגה שלה לא הייתה מאד יציבה. כיום אפשר לראות מגמת התייצבות שהחלה בשנת 2016  אז למעשה נראו סימנים שמחירי הנדל”ן מפסקים לרדת. מ-2018 מחירי הנדל”ן ביוון מראים סימנים של התאוששות וצמיחה וניכרת מגמת עליה, אחוזי אבטלה מתחילים לרדת, התמ”ג עולה וגם הגיוון בתעסוקה משתפר. הממשלה היוונית הבינה שאי אפשר להסתמך רק על תיירות והחלה לעודד השקעות זרות. מצבה של  יוון עדיין מצריך שיפור ביחס לכלכלות אחרות בעולם, אבל עדין אפשר לראות שבשנים האחרונות יש תיקון רוחבי חיובי ועקבי. “

שאלה: נדל”ן בסלוניקי – מה פרו גריס מוכרים בסלוניקי?

תשובה: החברה שלנו מתמחה בלייצר הזדמנויות השקעה בנכסים מסחריים שעושים שינוי ייעוד בסלוניקי.

שאלה: מה זה שינוי ייעוד? 

תשובה: בישראל אנחנו מכירים את זה כתהליך מאוד מורכב. התהליך של שינוי יעוד בסלוניקי לוקח בין 3 ל-5 חודשים במבנים שניתן לבצע זאת. לא בכל מבנה זה אפשרי. אנחנו עובדים במרכז העיר ועושים את התהליך לעיתים רק בחלק מהדירות בבניין מסוים – זה בהחלט אפשרי בסלוניקי. יש מחסור מטורף למגורים בעיר, מ-2003 אין שם בניה חדשה מה שגורם לכל מוצר שנקרא מגורים להיות מאוד מבוקש. המוצר שלנו מבוסס על דירות של כ-30 מטר עד 60 מטר המיועדים לסטודנטים, זוגות צעירים ומבוגרים ועד דירות שמופנות לתיירים (AIRBNB). המוצר שלנו מייצר השקעות מאוד מאוד טובות. בגלל כל האופי היזמי לדירות האלו אנחנו משווקים אותם במחיר Under value. 

שאלה: למה להשקיע בנדל”ן בסלוניקי?

תשובה: אנחנו לא חברה שמוכרת עליות ערך. אנחנו מציגים את הנתונים שקורים בשוק על פי הזמן האחרון. אנחנו מאמינים שכרגע השוק בסלוניקי מאוד מעניין להשקעה. 

ולמה?

דבר ראשון – אין בניה חדשה מ-2003. סלוניקי היא עיר של 150,000 סטודנטים. בכל שנה נכנסים בין 10 ל-15 אלף סטודנטים חדשים. שיש היצע נמוך וביקוש גבוה, אז יש פוטנציאל גבוה להשכיר את הנכס רוב הזמן.

דבר שני – נכנסתי לעבוד ביוון אחרי כמה שנים של עבודה בתחום בארה”ב, ומאוד אהבתי את שיטת העבודה במולטי פמילי אז ניסינו לשכפל את היתרונות של הפומרט לשוק המקומי בסלוניקי. לכן, החלטנו בפרו גריס לעבוד בבניינים מסחריים בפורמט הזה, כך יהיה לנו קל לתת שירותי ניהול איכותיים ללקוחות.

דבר שלישי – נדל”ן בסלוניקי מספק את מה שאני רוצה לתת ללקוחות שלנו – פריים לוקיישן בטווח מחיר מאוד נוח. אפשר להיכנס להשקעות עם פרו גריס במחירים של בין 200,000 ל-300,000 ש”ח. אחת הסיבות שאנחנו מאמינים בהשקעה במיקומים מרכזיים ומבוקשים היא שבמידה ויהיה משבר כלכלי בדר”כ הערים הגדולות הן אלו יוצאות ראשונות מהמשבר. מרכז העיר סלוניקי מקצה לקצה הוא קילומטר וחצי רוחב קילומטר מאתיים אורך. קשה מאוד להתבלבל ולצאת ממנו, קל לדעת איפה אתה נמצא. ההוכחה לכך שאנחנו נמצאים בפריים לוקיישן זה קהל היעד שלנו, רוב הדירות שלנו יוצאים לשוק הAIRBNB או לסטודנטים שמעדיפים להיות במרכז העיר.

דבר רביעי – סלוניקי עוברת פיתוח תחבורתי מאוד גדול – מקימים בה קו מטרו חדש שאמור להיות מוכן בסוף השנה הבאה. הוקם שדה תעופה חדש שאמור לספק תוצר עבור כל התיירות באזור.  סלוניקי הגדילה ב-20% את מספר התיירים שמגיעים אלה בשנה האחרונה, כ-2.5 מיליון תיירים בשנה. בכל האזור קמים בתי מלון חדשים, חנויות ועסקים שצריכים לספק את הסחורה עבור התיירים שמגיעים לעיר.

חשוב לומר גם כי סלוניקי היא קודם כל עיר נמל. 30% מהכלכלה המקומית מבוסס על עבודת הנמל. זו נקודת תנופה מאוד משמעותית עבור העיר. 

מקימים בעיר את הפארק הטכנולוגי הגדול ביותר ביוון. הפארק אמור לפתוח עוד 7,000 מקומות עבודה. תאגידי ענק מכל העולם כמו גוגל, פייזר, מיקרוסופט מקימים בעיר מרכזים גדולים. נושא ההייטק אמור להגדיל את השכר המקומי, ובסופו של דבר גם מחירי הנדל”ן בסלוניקי והשכירות אמורים לעלות.

בנוסף, מקימים בעיר את הפארק הטכנולוגי הגדול ביותר ביוון. הפארק אמור לפתוח עוד 7,000 מקומות עבודה. תאגידי ענק מכל העולם כמו גוגל, פייזר, מיקרוסופט יקימו שם מרכזים. נושא הייטק אמור להגדיל את השכר המקומי, ובסופו של דבר גם מחירי הנדל”ן בסלוניקי והשכירות אמורים לעלות.

כל הנתונים האלו שיוצרים גיוון תעסוקתי, הכנסה ממוצעת גבוה יותר, כמות תיריים גבוה, ותחבורה חדישה אמורים להוות מקום טובה להשקעה בנדל”ן בחו”ל.

שאלה: מה הסיכון בהשקעה כזו?

תשובה: המרכיב סיכון הכי גדול שיש אצלנו זה תהליך השינוי ייעוד. חשוב להבין שהתהליך מעוגן בחוק – כשאנחנו נכנסים לפרויקט מהסוג הזה אנחנו מבצעים את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות כדי להבטיח שנקבל את האישור.

שאלה: מה הם התנאים שצריך לבדוק בדירה בסלוניקי? 

• גובה התקרה: גובה התקרה חייב להיות לפחות 2.5 מטר.
• חלונות: בכל דירה חייבים להיות חלונות. יש קטגוריה גם כמה גובה ורוחב החלון צריך להיות וכמה חלונות צריכים להיות.
• דירה ראויה למגורים: חייבים להיות למשל שירותים ומטבח, בעצם כל דבר
• שהופך את הדירה ראויה למגורים.
• חימום וקירור

אלו הם התנאים שהיוונים מבקשים שנוכיח להם. אחד הדברים הנוספים שחשוב לבדוק הוא התקנון שנקרא ביוון רגולישן. בישראל זה נקרא תקנון הבית המשותף. ביוון התקנון כתוב שונה מישראל. ביוון כתוב מה אסור לעשות. אם לא כתוב שאסור לעשות את תהליך השינוי ייעוד זה אז מותר לבצע את השינוי, וזה מאוד משמעותי. 

שאלה: כמה זמן לוקח שינוי ייעוד בדירות בסלוניקי?

תשובה: התהליך הבירוקרטי של שינוי הייעוד לוקח בערך 3 חודשים. כולל תהליך שיפוץ בין 8 ל-12 חודשים. בין 8 ל-12 חודשים הדירה אמורה להיות מוכנה.

שאלה: האם היו בעיות בפרויקט שעשיתם? או פרויקט שלא הצליח?

תשובה: עד עכשיו לא היה לנו פרויקט שלא מסרנו. היה רק פרויקטים שהתעכבו במסירה בגלל הקורונה. היו לנו שכנים שלא אהבו את אחד הפרויקט שלנו. כל פעם שהתחלנו לעבוד ב-6:58 הם התקשרו למשטרה כי היה מותר לעבוד רק מ-07:00. מבחינת היתר הם לא יכולים לבטל לי את היתר להמשיך לבנות. חשוב להגיד שזה שיש דייר שמפריע לו שהפרויקט קורה בנכס זה לא אומר שהוא יכול לעצור את הפרויקט. כל עוד לא מוגדר שאסור אז מותר לי לעשות את השינוי. לפעמים זה לרעתי. אם אני ארצה להפוך את הבניין למגורים ואחד הדיירים ירצה לשנות למשרד, זה פחות יתאים לי.

שאלה: מה המחיר כולל?

תשובה: המחיר שלנו כולל הכל. הכל מבחינתי זה אחרי כל ההוצאות הנלוות של הלקוח. המחיר כולל את הרכישה וככל ההוצאות הנלוות, הוצאות היתרים, שיפוץ, ריהוט, מיסוי, עו”ד, נוטריון והעמלה שלנו. אנחנו יודעים לייצר התאמה למשקיע כך שמבחינתו הוא יקבל הכל מ-א עד ת לפי הצרכים שלו.

שאלה: אילו סיכונים נוספים יש בפרויקט כזה?

תשובה: סיכון ראשון:  אתם לא קונים דירה מוכנה, אז הסיכון כבר מתחיל בזה שאתם לא מקבלים דירה ישר אחרי הקניה. מנגד, זה מאפשר לנו למכור לכם את הנכס מתחת למחיר השוק נוכחי. הפתרון של פרו גריס: מנגנון תשלומים לפי קצב התקדמות. אתם משלמים לפי קצב התקדמות הפרויקט ובכך מגנים על יתר הכסף.

סיכון שני: היזם – והשקעה בנדל”ן בחו”ל.

המשקיעים שלנו שבוחרים לעבוד איתנו, בדרך כלל מתחילים בהיכרות עם צוות החברה בארץ- עידו, עדן, יניב ,צח ואני. גם הצוותים היוונים שלנו ביוון הם חלק משמעותי מפרו גריס. אתם עובדים עם אנשים שאתם לא בהכרח מכירים. בסופו של דבר חשוב לדעת עם מי אתם בוחרים לעבוד. בישראל יש את חוק המכר שאמור להגן על המשקיעים ועדין יש מקרים של איבוד ההשקעה. הבחירה עם מי לעבוד הוא מאוד קריטית. אתם צריכים להרגיש בנוח עם האדם שאתם עובדים איתו. 

סיכון שלישי: השיפוץ

ההרבה פעמים פונים עלינו לגבי השיפוץ, אם זה יראה כמו שהראו לנו בהתחלה. אז אנחנו עובדים בחוזה עם תנאים מסודרים, אבל זה כמובן לא העניין העיקרי. אנחנו עובדים בסטנדרט מאוד גובה. בחוזה תמיד מפורט הבסיס, אבל בפועל במסירה אנחנו נותנים מפרט הרבה יותר טוב – כי יש לנו מטרה שהמשקיעים יקבלו יותר גם בשכירות השוטפת וגם במכירה.

אנחנו באים למדינה עם מנטליות שונה. אני אומר למשקיעים שלי שנפרסם את הדירה להשכרה באיזה מחיר שהם רוצים, אבל אנחנו כחברה מנסים למצוא את הדיירים הכי טובים לטובת הנכס גם אם המחיר יהיה טיפה פחות, לי חשוב להביא 35 שוכרים פוטנציאלים מאשר אחד שיכול לעמוד בשכירות של הנכס.

שאלה: איזו הגנה נוספת יש למשקיע בפרויקט?

תשובה: הנכס נרשם על שם המשקיע מהיום הראשון. אתם תחליטו אם למכור, להשכיר או לגור בפרויקט.

היו לנו כמה פרויקטים בתקופת הקורונה שקצת התעכבו וגם היינו צריכים לעשות הנחה לדיירים בעקבות החלטת ממשלת יוון וזה קצת פגע בתשואה של המשקיעים. היה תקופה שלא ידעו אם מותר לצאת מהבית והקבלנים קצת חששו, בסופו של דבר היה עיכוב של חודשיים במסירה

בסופו של דבר, אני חושב בשוק הנדל”ן בסלוניקי יש פוטנציאל עצום, השוק מאוד אטרקטיבי ויש צפי מאוד גדול לעליה, אני חושב שזה נכון לבוא לראות את סלוניקי – גם אם לא התרשמתם מאתנו כדאי לכם להגיע לראות ולעשות עסקה ולרכוש נדל”ן בסלוניקי.