השקעה בדיור מוגן באנגליה
מדוע להשקיע בדיור מוגן באנגליה? מדוע כעת?
מחסור חריף בדיור
הדו”ח שפורסם לאחרונה ב-(BPF(British Property Federation מזהה מחוסר חריף בדיור בכל רחבי האנגליה. עפ”י הדו”ח , אוכלוסיית בריטניה בגיל מעל ל-75 צפויה לגדול ב-56% במהלך 20 השנים הבאות. נתון מעניין מצביע על כך , שאחוז גבוה יחסית מבעלי הממון מסרו כי הם מתכננים לעבור לדיור מוגן. אם נתרגם זאת לכוח קנייה עתידי, נגיע לשווי של 2.4 טריליון ליש”ט עד שנת 2040.
יתרה מזו ,כוח הקנייה בשוק הדיור של האוכלוסייה מעל גיל 75 גדל ב-321%! במהלך 20 השנים האחרונות. הדו”ח שנערך בשיתוף עם הפדרציה הבריטית לנכסים (BPF), מבליט את תת ההיצע של דיור בממלכה הבריטית. באנגליה (ווילס) יש כיום כ-12 מיליון בני אדם מעל גיל 65 באנגליה, הצפי שעד 2029 יהיו עוד 2.1 מיליון, מה שמדגיש את הפער ההולך וגדל בין היצע וביקוש בשוק הדיור המוגן.
השקעות ענק עתידיות בתחום
חברת הענק הבריטית Legal & General היא חברה לשירותים פיננסים וניהול נכסים שהצהירה בחודש אוגוסט 2021, שהיא יוצאת למיזם ענק בשילוב זרוע קרנות הפנסיה של NatWest. עלותו של המיזם המשותף הינו 500 מיליון ליש”ט. מטרת הפרויקט, לייצר 5,100 בתים לבני 65 ומעלה ב-34 אתרים שונים, המופעלים על ידי Inspired Villages (מקבוצת L&G).
חברות גדולות מודעות לכך, שהן יכולות ליצור ולהעניק דיור לחלק הולך וגדל באוכלוסייה המקומית שאין להם כיום מענה הולם בשוק. לפי Inside Housing, החברה מתכוונת לתת מענה לצמיחה העקבית באוכלוסייה המבוגרת בבריטניה, שכן L&G מעריכה שתהיה עלייה מ-12 מיליון תושבים כיום לכ-18 מיליון בני גיל ומעלה 65 עד 2040.
כדי לאכלס את האוכלוסייה המתרחבת של מעל גיל 65, חברות נכסים ובנייה נוספות מתכננות להגביר את בניית בתי הדיור המוגן במהלך השנים הקרובות. אנליסטים צופים קצב צמיחה של כ-9% עד שנת 2025.
Schroders Capital עם Octopus Real Estate, השיקו מיזם משותף (JV) לרכישת אתר מתאים בטונברידג’ וולס תמורת פיתוח של 55 מיליון ליש”ט. התוכניות הן יצירת מתחם פנסיה ייעודי עם 89 דירות יוקרה, בסגנון מלון. סוג זה של השקעות נדל”ן באנגליה לבתי אבות הופך לפופולרי בממלכה המאוחדת.
לפניכם העלייה באוכלוסיית בני 65+ בבריטניה, שימו לב לעלייה החדה במיוחד בעשור האחרון:
מקור: https://www.ibisworld.com/uk/bed/population-aged-65-years-over/44100/
סוגי השקעות בדיור מוגן
ההשקעה בדיור מוגן למעשה הינה השקעה קולקטיבית בנדל”ן. היא מתבצעת דרך קרנות, תאגידים או חברות ניהול. השקעה כזו היא למעשה עסקת תשואה שוטפת בלבד. כלומר, דמי השכירות מסוכמים וקבועים מראש.
להלן פירוט סוגי ההשקעה:
השקעה ביחידת דיור
מדובר במבנה של דיור מוגן המחולק ליחידות דיור נפרדות. אתם רוכשים יחידת דיור אחת מחברת ניהול או מיזם . בתמורה, אתם מקבלים את יחידת הדיור וזכות רשומה בטאבו על שמכם ללא בעלות. מובטחת לכם תשואה קבועה מאותה חברה כפי שסוכם בחוזה החל מהיום הראשון. לא משנה אם מתגורר דייר או לאו. על יחידה זו אתם מקבלים בד”כ הערה של בעלים רשום, לא מדובר על רישום היחידה על שמכם בטאבו.
השקעה ביחידות דיור
סוג של השקעה קולקטיבית , אנו משלמים לחברת ניהול או לתאגיד סכום מוסכם מראש עבור יחידות דיור, ובתמורה אנו מקבלים – מניה בתאגיד (דבר המחייב תשקיף מסודר), תשואה מובטחת וקבועה מראש על מספר הנכסים בהתאם לסכום ההשקעה.
באמצעות קרן השקעות (REIT- Real Estate Investment Trust)
קרנות ריט הינן קרנות ציבוריות המשקיעות בנכסי נדל”ן מניב, ביניהם גם בדיור מוגן. הן נסחרות בבורסה ומאפשרות לציבור לרכוש מהן יחידות השתתפות. הקרנות מאפשרות לכם להיות שותפים בהתאם לגודל השקעתכם בנדל”ן. שימו לב, אתם כמובן לא הופכם לבעלי נדל”ן, אלא רק כשותפים בתעודות הקרן. הקרנות הינן נזילות וניתן לרכוש אותן, או לחילופין למוכרן במהלך ובכל יום מסחר. מלבד לעליית ערך כמו בכל השקעה קונבנציונלית בקרנות, קרנות ריט מחלקות דיבידנדים למשקיעים. גם בבורסה בת”א נסחרות מספר קרנות העוסקות בנדל”ן, חלקן משקיעות נתחים בדיור מוגן.
מה חשוב לבדוק לפני השקעה בדיור מוגן באנגליה
איתנות פיננסית של חברת הניהול
רצוי מאד לערוך בדיקה מקדימה בטרם אתם בוחרים את חברת הניהול או התאגיד איתו בחרתם את השקעתכם. בדקו את חוזקם הפיננסי, השקעותיהם בעבר, מספר השקעותיהם בהווה ותוכניות עתידיות.
חקרו את האנשים שמוכרים לכם
היום בחיפוש קל באינטרנט תוכלו למצוא מידע עשיר על היזם ואנשיו. אחת הכישלונות הידועים שהתרחשו למשקיעים ישראלים בהשקעה בבית אבות באנגליה הייתה שהם לא בדקו לעומק את היזמים. בהשקעה מסוג זה מומלץ מאוד לשכור שירותיו של עורך דין ניטרלי שייצג אתכם ויחקור את ההשקעה.
עמידה ברגולציה
דיור מוגן הוא נושא רגיש בכל מדינה, באנגליה הוא אף רגיש במיוחד. התקנים הבריטים קשוחים, ועל היזמים והחברות המתפעלות לעמוד בכל דרישות הרגולציה של ה – CQC. “הנציבות לאיכות הטיפול” מפקחת, בודקת ומסדירה בתי חולים וגם דיור מוגן בו מנוהלים מערכות שר”פ. בדקו האם היזם שלכם עומד בכל דרישות הרגולציה.
מערובות בהשקעה
היות השקעה כזו נחשבת להשקעה שיתופית, מידת ההשפעה שלכם על התהליכים היא מינימלית. כך לדוגמא אינכם משפיעים כלל על זהות משכירי היחידות, אינכם מעורבים בקבלת החלטות וכדו’. זהו נתון שקשה יהיה לשנותו , אולם, מה שכן ניתן לבדוק מראש, אלו תנאי היציאה שלכם במכירת הנכס, מהם ההגבלות החלות עליכם, מהם קנסות היציאה במידה והחלטתם למכור טרם הזמן וכד’.
סיכום
השקעה בדיור מוגן באנגליה מתאימה בעיקר למשקיע הפסיבי שאינו מעוניין בתנודתיות גבוה. מגפת הקורונה שהחלה בשלהי שנת 2019, אילצה ממשלות חזקות באירופה לבצע רפורמה בנושא הדיור המוגן ולהקצות משאבים שמעולם לא הוקצו בעבר. אפילו מלכת אנגליה נדרשה לנושא בנאום מיוחד בשנת 2021. זו למעשה הזדמנות למשקיעים חדשים להיכנס לשוק זה. מאידך חשוב להדגיש, ששוק זה אינו דומה כלל להשקעת נדל”ן רגילה. חשוב לדעת שרק בשנים האחרונות דווחו על מקרים בהם רימו משקיעים ישראלים בהשקעה בבתי אבות באנגליה, לכן חשוב מאוד לבצע את כל הבדיקות לפני שאתם בוחרים בהשקעה זו ולחקור אותה היטב.
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן באנגליה. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות