השקעות נדל"ן בליברפול
הממשל שם לו כמטרה אסטרטגית ולאומית, לפתח ולהשקיע משאבים בפיתוח הצפון. ליברפול היא אחת הערים המרכזיות בתוכנית ואולי גם החשובה ביותר. לאחרונה היא מיצבת את עצמה כעיר העסקים ,התרבות והתיירות של הממלכה המאוחדת. כבר כיום היא נחשבת ל-Northern Powerhouse מושכת משקיעים זרים ומשקעים מכל רחבי אנגליה. השקעות נדל”ן בליברפול בצמיחה במידה ניכרת. 3.5 מיליוני התיירים הפוקדים את העיר מידי שנה (נכון לשנת 2019), ומוסדות האקדמיה מרכזות כמות אדירה של סטודנטים בעיר תורמים אף הם לתנופה הגדולה. נדמה שמשקיעי הנדל”ן באנגליה וליברפול בפרט, נהנים מתשואות שטרם ידעו מעולם.
מדוע כדאי להשקיע בנדל”ן בליברפול?
ליברפול נחשבת כיום במושגים בריטים כמעצמה צפונית, כבר היום היא אחת המובילות בהשקעות בתשתיות וחדשנות. העיר התגלתה כיעד פופולרי לעסקים חדשים, ודורגה במקום השלישי כמקום הטוב ביותר עבור חברות סטארט-אפ בכל הממלכה המאוחדת. זרימה קבועה של כישרונות צעירים בוגרי אוניברסיטאות מגיעים לעיר וקובעים בה את מגוריהם. יוקר המחיה הנמוך יחסית של העיר בהשוואה לערי ליבה אחרות בבריטניה, הפך את ליברפול לאופציה אטרקטיבית עבור בעלי עסקים. האופי המגוון הרחב של ההזדמנויות העסקיות הזמינות בליברפול, בא לידי ביטוי בשוק הנדל”ן המסחרי של העיר.
בתקופה האחרונה הביקוש עולה על ההיצע ונדרשים יותר שטחים מסחריים כדי לעמוד בקצב פיתוח העיר. התחזית הלאומית היא שבתקופה הקרובה, ערי צפון אנגליה ובראשן ליברפול, ימשכו את משקיעי הנדל”ן לעיר. פוטנציאל צמיחה גדול להתרחבות המתמשכת בשוקי העסקים, החינוך, התשתיות והדיור. פרויקט ענק בהשקעה של 5.5 ליש”ט מוזרם לאתר הרציף העתיק “אלברט” ההיסטורי שלה שאפין אותה מאז 1846. בתכנון פרויקט עתיר התקציבים מתוכנן הקמת רובע חדש אשר ישלב בין מרכזי קניות, מרכזי עסקים ומשרדים וכמובן בנייני מגורים. המטרה היא למשוך קהילה חדשה צעירה ואיכותית וגם את משקיעי הנדל”ן הזרים שמזמן כבר גילו את הפוטנציאל הענק בליברפול. בעיר ישנה עלייה מתמדת לביקוש להשקעות בנכסים מסחריים ומגורים. כשאתם שוקלים להשקיע בנדל”ן באנגליה, קחו בחשבון שליברפול כפי שניתן לחזות בטבלה להלן.
עולה בכל הפרמטרים החשובים בהשקעות נדל”ן על לונדון, קרי, מחיר נמוך משמעותית ברכישת נכס, תשואה גבוה יותר בדמי השכירות ועליית מחירים משמעותית יותר בעקבות ביקושים ערים. בכך, זירת ההשקעות בליברפול השאירה את בירת הממלכה בכדאיות השקעת הנדל”ן הרחק מאחור.
פערי מחירי הנדל”ן ופערי בתשואות בין ליברפול ללונדון:
תשואה משכירות ממוצעת באחוזים בשנה | השינוי במחירי הנדל”ן אוגוסט 2020 לאוגוסט 2021 באחוזים | מחיר ממוצע בליש”ט לנכס | שם העיר |
4.72% | 6.27% | 495,100 | לונדון |
5.66% | 14.7% | 164,550 | ליברפול |
הביקוש הגדול לנכסים להשכרה בליברפול ובשכנותיה
אוכלוסיית מרכז העיר גדלה בקצב מהיר יותר מכל עיר או עיר אחרת בבריטניה, כמות האנשים המתגוררים בליברפול גדלה מהר יותר ממספר הבתים החדשים שנבנים. הדבר גורם לביקוש שיא של נכסים, רובם לשכירות למגורים, אחד הדברים האטרקטיביים ביותר בשוק הנדל”ן בעיני המשקיעים, הן תשואות השכירות הנאות מנדל”ן באנגליה. אלו המתלבטים עדיין האם להשקיע בנדל”ן בליברפול, לרוב עדיין לא למדו על התשואות הרווחיות. ליברפול מציגה את התשואות משכירות מהגבוהות ביותר בבריטניה, בסקר שערך לאחרונה ה- Totally Money הוא הציב את ליברפול במקום הראשון בבריטניה הודות לתשואות של עד 10% במספר שכונות. השכונות עם התשואה הגבוה ביותר הן L7, עם תשואה ממוצעת של 9.7%, L15, עם תשואה ממוצעת של 8.38%, L6, עם תשואת שכירות ממוצעת של 7.8%, ו-L1 עם תשואת שכירות של 7.3% בממוצע(ראה להלן).
מקור: https://www.plumplot.co.uk/Liverpool-house-prices.html
רובעים בעיר המספקים תשואות מהטובות בבריטניה ביחס למחיר ולמיקום
מעל 66% מהנכסים בליברפול מושכרים על ידי בעלי נכסים פרטיים, כאשר 50% מכלל הנכסים מושכרים לצעירים ואנשי מקצוע. לאילו שמעוניינים לרכוש נכס במחיר נמוך ולקבל תשואה נאה יחס לבריטניה כולה, הכנו את הסקירה הבאה.
ברובעים אנפילד- Anfield, קירקדייל-Kirkdale ,אברטון- Everton ו-וולטון- Walton, ניתן למצוא את הנכסים הזולים ביותר בליברפול.
מחיר ממוצע לדירה בת שלושה חדרים באזורים אילו הוא כ-120 אלף ליש”ט והתשואה הממוצעת בשנה היא כ-6.27%.
האזורים האלו מאופיינים ביוקר מחיה נמוך, מה שהופך אותם לפופולריים במיוחד בקרב רוכשי דירות ראשונים, שוכרים ומשקיעי נדל”ן. בשכונות Everton ו- Anfield שוכנים במרחק של מייל וחצי, שני מהאצטדיונים מהמפורסמים בעולם של קבוצות הכדורגל אברטון וליברפול, דבר שמעלה את הביקוש לשכירות באזור זה.
רובע וויברטרי (Wavertree) ממוקם מדרום וממזרח למרכז , וויברטרי הוא אחד האזורים בדרום ליברפול המאוכלסים בסטודנטים משלוש האוניברסיטאות המרכזיות של ליברפול, אזור סמיתדאון רואד Smithdown Road. האזור ידוע בפאבים “The Smithdown Ten” המארחים כ- 200 להקות בשנה. האזור מבוקש מאוד ע”י סטודנטים וצעירים. מחיר נכס ממוצע הוא כ- 150 אלף ליש”ט עם תשואה נאה מאוד של 8.38% בממוצע בשנה.
שתי שכונות סמוכות ממוקמות במרכז ליברפול ודומות במחיר הנדל”ן. בקינסינגטון (ensington) ופיירפילד (Fairfield) מתרכזים בעיקר בפיתוח מרכזי קניות חדשים המביאים תנופה למקום, אבל גם בהשבחת בתים שהם העיקר בשכונה. מחיר נכס ממוצע בשכונות אלו הוא כ-130 אלף ליש”ט עם תשואה מצוינת של ממוצע של 7.8% בשנה.
מוסדות אקדמיים מרכזיים
ליברפול היא אחת מערי האוניברסיטאות המרכזיות באירופה, אחדות מהן בעלות שם עולמי. אוכלוסיית סטודנטים רבה חזקה ויציבה מהווה כר פורה לביקוש של נכסים לשכירות בעיר. באוניברסיטאות כמו ליברפול וג’ון מוריס (הידועה בשם LJMU) לומדים יחדיו כ-50 אלף סטודנטים. יחד עם מוסדות אקדמיים אחרים בעיר, כמות הסטודנטים והסגל האקדמי מגיעים כמעט ל-100 אלף איש. היא מורכבת מ-10% סטודנטים שמגיעים מחו”ל והשאר מאנגליה. הדבר גורם לביקוש עצום למגורי סטודנטים. מאמר של Liverpool Echo מציין שישנם כמעט בכל רגע נתון 34,000 סטודנטים הזקוקים למגורי סטודנטים.
לשתי האוניברסיטאות הגדולות קמפוסים הגובלים במרכז העיר. שתיהן משתפות פעולה עם העיריה להגדלת הקמפוסים שלהם בסכומים של מיליארדי ליש”ט. השכונות הפופולריות ביותר בליברפול ע”י הסטודנטים לשכירות הם: Kensington, Edge Hill, Wavertree, Childwall, Aigburth, Mossley Hill and Allerton.
אוניברסיטת ליברפול
גידול האוכלוסייה הצעירה
ניתוח הנתונים של המשרד לסטטיסטיקה לאומית מצביע על כך, שליברפול צמחה יותר מכל עיר אחרת בבריטניה במרכז העיר. בין השנים 2002 ל-2015 גדל מספר האנשים שגרים קרוב למרכז ליברפול ב-181%. לעיר מודרנית כמו ליברפול יש הרבה יותר מה להציע מאשר לתושבים בערים אחרות, במיוחד לסטודנטים ואנשי מקצוע צעירים ואמידים. ניתוח מרכז לערים באנגליה, מצביע על עלייה של 208% באוכלוסיית הסטודנטים במרכז העיר של ליברפול בין השנים 2001 ל-2011, מגמה שהתחזקה בשנים האחרונות וגרמה לביקוש רב ולעלייה במחירי הנדל”ן כפי שאפשר להבחין להלן.
עליית מחירי הנדל”ן בליברפול בין השנים 2015-2020
תרבות וספורט
ליברפול היא אחת הערים האהובות ביותר בבריטניה ומתגאה במורשת תרבותית והיסטורית עשירה. מהביטלס ועד הטיטאניק, לעיר יש מורשת תרבותית עשירה. בשנת 2008 הוכתרה העיר כבירת התרבות של אירופה. במהלך תקופה זו, העיר ביססה את עצמה כיעד תיירותי פופולרי עבור מבקרים מרחבי הממלכה המאוחדת ומחו”ל. עם אטרקציות פופולריות הכוללות את מרכז הקניות השוקק ליברפול ONE, מרכז הכנסים ארנה ואינספור מסעדות, ברים ועסקים. תיירים רבים מגיעים רק כדי לחזות היכן החלו הביטלס את דרכם, בעיר נמצאת אחת הקבוצות האהודות והמפורסמות בעולם, “ליברפול” הקבוצה המרתקת עשרות מיליונים ברחבי העולם משחקת באצטדיון “אנפילד” המפורסם כשם השכונה. עשרות אלפי תיירים בשנה מגיעים לסיורים באצטדיון ולשלב צפיה במשחקי הקבוצה. גם היריבה העירונית אברטון מרכזת עניין רב בבריטניה וברחבי העולם וגם היא מושכת עשרות אלפי תיירים בשנה הצופים במשחקיה.
תחבורה ותשתית
ליברפול היא אחת הערים הבודדות מחוץ ללונדון, שיש לה רכבת תחתית ורכבת נוסעים משלה הידועה בשם Merseyrail. היא נגישה לרוב השכונות ואף מגיעה לערים שכנות. בעיר עוברות שלוש מנהרות דרכים גדולות ( תחת נהר מרזי) והיא מרושתת לכבישים המהירים בממלכה. בעיר קיים שדה התעופה ע”ש ג’ון לנון. כמיליון נוסעים בשנה עוברים דרך נמל ליברפול המשמש כנקודת מוצא העיקרית לאירלנד.
מדיניות המיסוי להשקעות נדל”ן בליברפול
- אמנת מס – בין ישראל לבריטניה קיימת אמנת מס למניעת כפל מס.
- מס הכנסה – בבריטניה עד לסכום של 12,500 ליש”ט קיים פטור מתשלום מס . כל הכנסה מעבר לזה, חייבת במס פרוגרסיבי בהתאם להכנסה.
- מס רווח הון על נדל”ן באנגליה ליחיד תושב חוץ: 18% או 28% בהתאם לגובה רווח ההון באותה שנה.
- מס רכישה (בולים)- המס הוא פרוגרסיבי, עד לסכום רכישה של 125 אלף ליש”ט קיים פטור ממס. הוא עולה בהדרגה ככל שהרכישה יקרה יותר. במידה ותרכשו נכס במחיר של 250 אלף ליש”ט, תשלמו מס של 2% מערך הנכס וכך הלאה. על נכסים היקרים מ- 1,500,000 ליש”ט תאלצו כבר לשלם מס של 12% משווי הנכס.
עדכון: החל מתאריך 1/7/2021 חלה חובת מס בולים הנקרא SDLT, המס הינו מיוחד לזרים והוא מדורג ומגיע עד לגובה של 5% בסכום השקעה של עד 500 אלף ליש”ט. ישנה חשיבות לייעוד הנכס האם הוא משמש למגורים או למסחר.
חשוב להדגיש, המס הנ”ל הוא בנוסף למס הקיים ואינו מגיע במקומו.
למידע נוסף בנושא חוקי נדל”ן באנגליה לחצו כאן
לסיכום
ליברפול היא אחת הערים הפופולריות והחזקות באנגליה. היא ממוקמת במקום אסטרטגי עם נמל ים משמעותי. ההחלטה של ממשלת בריטניה להשקיעה משאבים חסרי תקדים באזור צפון מערב המדינה, ובמיוחד בליברפול. מושכת משקיעי נדל”ן זרים ומקומיים מכל רחבי הממלכה, להשקיע באזור עם פוטנציאל ותחזית הצמיחה הגדולה בבריטניה בשנים הקרובות. אנליסטים (Savills) צופים קצב צמיחה של 28.8% עד שנת 2025. על פניו, לפי נתוני השנים האחרונות והתחזית לשנים הבאות, השקעת נדל”ן בליברפול נראית השקעה יחסית מבטיחה. אבל חשוב להזכיר, שעצם העליות החדות במחירי הנדל”ן באנגליה גרמו לממשל הבריטי לבצע מהלכים על מנת לצנן את השוק. אחד מהם הוא מס הבולים החדש שנועד להוריד את הביקושים לנדל”ן באנגליה על ידי זרים. לכן, לעת עתה המחירים ככל הנראה ימשיכו לעלות בהתאם למגמה העולמית. לטעמנו, השקעה בנדל”ן בחו”ל היא בגדר סיכון, אולם במדינות “בטוחות” כמו אנגליה, המשקיע יוכל לקבל ביטחון מסוים על בסיס השקעתו, הכל כמובן תלוי סוג ההשקעה.
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן באנגליה. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות