השקעות נדל”ן בחו”ל

השקעות נדל"ן במנצ'סטר

העיר מנצ'סטר היא הלב הכלכלי והמסחרי של צפון בריטניה, למעשה היא ידועה בעוצמתה הכלכלית מאז המהפכה התעשייתית. העיר ממוקמת בצפון מערב אנגליה, והיא אחת הערים האנגליות הגדולות ביותר בממלכה עם אוכלוסייה של למעלה מ-500,000. מחוז המטרופולין של מנצ'סטר רבתי, הוא האזור העירוני השני בגודלו בבריטניה, עם אוכלוסייה של למעלה מ-2.5 מיליון איש, מה שהופך אותו פוטנציאלית למוקד משיכה עבור משקיעי הנדל"ן במנצ'סטר.
מאת מערכת רנקו | 03.12.2021
העיר מנצ'סטר

מנצ’סטר ידועה במוסדות אקדמיים מפוארים, במרכזי עסקיים משמעותיים, בתיירות נכנסת בכל ימות השנה המקנה לה את המקום השלישי באנגליה בכמות התיירים. בעיר נמצאות 2 מענקיות הכדורגל העולמי: מנצ’סטר סיטי ומנצ’סטר יונייטד. מאות אלפי תיירים בשנה מגיעים רק כדי לצפות במשחקי הקבוצות. הנדל”ן במנצ’סטר פורח כבר מספר שנים בשוק השכירויות נמצא בעלייה קבועה.

כדאיות השקעת נדל”ן במנצ’סטר


לאחר שהבנו את עוצמתה הכלכלית של העיר, ננתח את מהן הסיבות להשקיע בה. מנצ’סטר היא עיר במגמת צמיחה מתמדת. ענפי הטכנולוגיה והדיגיטל, התפתחו מאוד בחמש השנים האחרונות והעיר נחשבת לאחת מערי הטכנולוגיה המשמעותיות ביותר באירופה. מנצ’סטר צעירה ותוססת ויש בה שלל אירועי תרבות וספורט. הכלכלה בעיר כוללת סוגי עסקים רבים כמו פיננסים, משפטים, תקשורת, טכנולוגיה ושירותים ציבוריים. העיר מהווה מרכז טכנולוגיה שצומח במהירות, אסטרהזניקה מגדולי חברות התרופות בעולם כבר מזמן שם. 

אמזון תעבור לעיר בקרוב עם משרד חדש של GCHQ שאמור להיפתח. נוסף על כך, זוהי אחת מערי האוניברסיטאות הגדולות באירופה (הרבה מעל ל-100,000 סטודנטים) התוצאה היא שמנצ’סטר הפכה למקום מגורים קוסמופוליטי, שבו מחירי הנכסים נוחים, העסקים משגשגים  וחיי הפנאי והתרבות ברמה גבוה. ממשלת אנגליה משקיעה רבות בתשתיות  התחבורה במנצ’סטר שהן תורמים גם הם לאיכות החיים של המקומיים. אחת הסיבות לנהירה הגדולה של משקיעים, חברות ואנשי עסקים לעיר, היא הפער המחירים הגדול בין לונדון למנצ’סטר , מחיר הנדל”ן בלונדון כפולים מאלו שבמנצ’סטר. לא פלא שהתשואה מנדל”ן במנצ’סטר גבוה משל לונדון ושאנשים חושבים על השקעות בנדל”ן באנגליה הם פונים דווקא לצפון אנגליה. 

לפניכם: פער מחירי הדירות והתשואות בין הערים לונדון ומנצ’סטר לפי נתון רשמי

 

לונדון

מנצ’סטר

מחיר ממוצע בליש”ט לדירה

510,229

200,222

שינוי באחוזים במחירי הנדל”ן 06/2020- 06/2021

 

6.3%

18.6%

עלייה במחירי הדירות באחוזים בשנה האחרונה

 

2.2%

 

8.7%

תשואה ממוצעת שנתית באחוזים

 

3.05%

5.5%

מקור לנתונים, מתוך gov.uk

ביקוש להשכרה במנצ’סטר ובשכנותיה:


בעיר הצפונית קיימות מספר הדירות הגדול ביותר מחוץ ללונדון. כבר לפני משבר מגפת הקורונה, בדיווח של העיתון “מנצ’סטר איבנינג ניוז”, נאמר כי שוק השכירות פורח במנצ’סטר. הסיבות הן רבות, אך הביקוש הגדול מוביל לעלייה מהירה בדמי השכירות ומאיץ עוד משקיעים בקניית נכסים להשכרה. ה-MEN גילה שהעלות הממוצעת של שכירות במנצ’סטר עלתה ב-30% בארבע השנים האחרונות. השפעת הסגרים בעקבות משבר מגפת הקורונה, לא עשתה רושם על שוק הנדל”ן במנצ’סטר שממשיך לצמוח (למעט רבעון יחיד בשנת 2020).

עליית מחירי הנדל"ן במנצסטר במהלך העשור האחרון

גרף עליית מחירי הנדל”ן במנצ’סטר בעשור האחרון

רובעים בעיר המספקים תשואות נאות יחסית לערים אחרות באנגליה:

בשכונות בפרברי העיר כמו Levenshulme מדרום מזרח  Newton Heath בצפון ישנן הזדמנויות נוחות לרכוש נכסים במחירים זולים להשקעה שהתשואה בהם עשויה להגיע לבין 5%-6% בשנה.  Didsbury הוא רובע יוקרתי הממוקם בדרום העיר, גרים בו בעיקר אנשי מקצוע חופשיים ואנשי עסקים. בשכונה בתים פרטיים ודירות מטופחות. התשואה בשכונה בין 3%-4% .

מדרום למרכז העיר, נמצאות שכונות Rusholme הפופולרית בקרב משפחות ו-Fallowfield,  שכונה פופולרית להשכרה בעיקר ע”י סטודנטים. השכונה ממוקמת בקרבת הקמפוסים של אוניברסיטת מנצ’סטר, אחת האוניברסיטאות הגדולות בממלכה המאוחדת. לפי מדד גובה התשואות של Totally Money’s Buy To Let Rental, זוהי בהחלט אחת השכונות המשתלמות למשקיע הנדל”ן במנצ’סטר עם תשואה ממוצעת של 7% בשנה. במקומות מסוימים ניתן לרכוש נכסים עם תשואה דו ספרתית.

למידע בהרחבה רובעים במנצ’סטר – לחצו כאן 

נדל”ן במנצ’סטר – העיר שהכי מושכת משקעים זרים באנגליה:


מנצ’סטר דורגה זו השנה הרביעית ברציפות כעיר בעלת הביצועים הטובים ביותר בבריטניה, מחוץ ללונדון בשל משיכת פרויקטים של השקעות זרות ישירות (FDI).
בעיר בוצעו 34 פרויקטים של FDI בשנה 2019 ועל חוזקה תעיד העובדה שבמנצ’סטר בלבד נבנו 45% מכל הפרויקטים בצפון-מערב אנגליה. שנייה לה אגב, שכנתה המפורסמת שנהנית גם היא מהשקעות נדל”ן בליברפול.

עיר הסטודנטים:

במנצ’סטר הקמפוס האוניברסיטאי הגדול באירופה, האוניברסיטה היא אחת ממוסדות המחקר האקדמיים החשובים בבריטניה ובעלת מספר התלמידים הגדול בממלכה. יותר מ-60 אלף בקשות לימוד בשנה מוגשות לאוניברסיטה, הממוקמת במרכז העיר, שוק עצום של סטודנטים שמחפשים נדל”ן להשכרה. בנוסף במטרופולין פועלת אוניברסיטת סלפורד היוקרתית, בה לומדים ועובדים עשרות אלפי תלמידים ואנשי אקדמיה.

תשתיות ותחבורה:

מנצ’סטר מונגשת במספר כבישים לכביש המהיר הראשי של המדינה, ויש לה רשת נרחבת של רכבות המקשרים את העיר לכל רחבי בריטניה. לא זאת בלבד, 25% מהכבישים המהירים של המדינה עוברים באזור מנצ’סטר רבתי, כביש הטבעת M60 הפך את האזור לנגיש עוד יותר. בעיר גם רשת רכבות וחשמליות מפותחת, יש בה יותר מ-142 מיילים של מסילת רכבת, כאשר רכבות עוצרות ב-98 תחנות. מערכת החשמלית Metrolink נמצאת בשימוש על ידי יותר מ-50,000 נוסעים מדי יום. 30 ק”מ דרומית בלבד מהעיר, נמצא נמל התעופה הבינלאומי שתנועת הנוסעים בו אדירה והוא נגיש מאד בהגעה מהירה לעיר.

תנופת הפיתוח בעקבות תכניות ממשלתיות:

הממלכה המאוחדת רואה בפיתוח מנצ’סטר כמשימה לאומית כלכלית לכל דבר. הממשלה מתכננת לעתיד לבוא, תכניות התחדשות בנייה של מיליארדי פאונד. כבר כעת, הופנו יותר ממיליארד פאונד של השקעות ציבוריות ופרטיות לצורך הקמת  משרדים חדשים. בין היתר מתן הקלות לחברות גלובאליות, עסקי  קמעונאות ופנאי ברחבי העיר. מנצ’סטר הפכה לעיר מבוקשת ומושכת גם בהשקעות  זרות,  עם יותר מ-2,000 חברות בבעלות זרה שנמצאות בעיר. הכלכלה הגדולה ביותר בבריטניה מחוץ ללונדון, מוכיחה כי ככל שאוכלוסיית מרכז העיר ממשיכה לגדול, המקום לצמיחה נוספת לא פוסק, שכן ארגונים רב לאומיים, בנקים, חברות ייעוץ ועורכי דין מכירים ביתרונות של הקמת המטה שלהם והשקעה בעיר. נראה כי הזדמנויות ההשקעה בנדל”ן במנצ’סטר בפרט והשקעת נדל”ן בצפון אנגליה הן אינסופיות והעיר בהחלט עומדת במוניטין שצברה לראשונה כמרכז התעשייה הראשון בעולם. 

גידול אדיר באוכלוסייה:

בין השנים 2006 ל-2016, האוכלוסייה המקומית של מנצ’סטר גדלה ב-16.7% אחוזים. כפול מקצב הגידול בבריטניה באותה תקופה, מה שהביא לביקוש מוגבר לנדל”ן וגם לעליית מחירים. 

סוגי השקעות נדל”ן ומחירים 

לפני הכל שימו לב לנקודה חשובה בשיקול היכן לרכוש את הנכס. קרבה יחסית לתחנות רכבת היא יתרון יחסי. בעיר ארבע תחנות רכבת עיקריות:Piccadilly ,Victoria, Deansgate ו- Oxford. זמן נסיעה ברכבות ישירה ללונדון אורכת שעתיים. לליברפול ולידס לוקח בערך שעה.

  • נדל”ן מסחרי – ניתן לרכוש נדל”ן לצורך מסחר, קרי משרדים למסחר, מבני תעשייה, מלונות חניונים וכד’. העיר כאמור מצויה בנופת מסחר גדולה מה שמביא משקיעי נדל”ן רבים.
  • נדל”ן למטרת שכירות לסטודנטים – שתי אוניברסיטאות מהמובילות בממלכה מושכות אליה סטודנטים רבים מרחבי בריטניה והעולם. בשתי האוניברסיטאות האלו בלבד, לומדים ועובדים קרוב ל- 100 אלף איש. בנוסף ישנן מוסדות אקדמיים בעיר בהם לומדים סטודנטים רבים. רכישת נכס בקרבת אחד הקמפוסים והשכרתו לסטודנטים, עשוי להתברר כהשקעת נדל”ן נבונה.
  • נדל”ן למטרת השכרה למעמד הבורגני -כמות אנשי העסקים הזרים והמקומיים העובדים בעיר היא עצומה, מרביתם שוכרים דירות. בנוסף, עם הפיתוח של רובע העסקים החדש יחסית (MediaCityUK) במרכז העיר במתחם-Spningfields, המורכב מעשרים בניינים חדשים, בהיקף כולל של כ-430,000 מ”ר של שטחי מסחר ומגורים. גם פתיחת מרכזים כמו של ה-BBC ו-ITV, מסייעים להבטיח יותר אנשי מקצוע ועסקים, אשר יזדקקו ליותר נכסים לשכירות במתחם ובאזור Salford Quays הסמוך לו.
  • נדל”ן מרוחק המעט ממרכז העיר-אזור הפרברים במנצ’סטר מרובה במגורי צעירים ופועלים, העיר ידועה באוכלוסייה צעירה ועדיין היא נחשבת לעיר תעשייתית במידה מסוימת. באזורים אלו, מחירי הנדל”ן זולים יחסית דווקא באזורים אלו והתשואה נאה ביחס להשקעה.

תשלום מס והוצאות נלוות ברכישת נדל”ן במנצ’סטר:

תשלומי מס בין ישראל לבריטניה קיימת אמנת מס למניעת כפל מס. 

מס על רווחי הון-קיים פטור ממס על רווחים עד הכנסה של 12,500 ליש”ט. מעבר לזה, שיעורי המס מדורגים בהתאם להכנסה.

מס בולים (רכישה)- קיים פטור ממס בולים עד למחיר של 125 אלף ליש”ט. במידה ותרכשו נכס במחיר של 250 אלף תשלמו מס של 2% מערך הנכס. בהשקעה של עד 925 אלף ליש”ט תאלצו לשלם 5% מס מערך הנכס.  

-עדכון: החל מתאריך 1/7/2021 חלה חובת מס בולים הנקרא SDLT, המס הינו מיוחד לזרים והוא מדורג ומגיע עד לגובה של  5% בסכום השקעה של עד 500 אלף ליש”ט. ישנה אפשרות לתבוע הנחת מס, אם אתה רוכש  את הנכס  הראשון שלך  לאחר ה-1 ביולי 2021. ישנה חשיבות לייעוד הנכס האם הוא משמש למגורים או למסחר. חשוב להדגיש , המס הנ”ל הוא בנוסף למס הקיים ואינו מגיע במקומו.

הוצאות נלוות– כמו כן יש לקחת בחשבון בכל תכנון השקעה, תוספת של כ-10% מהמחיר ההתחלתי. זה יכול להיות עבור שכירת עו”ד מלווה, שכירת חברת נדל”ן ו/או בעלי מקצוע במידת הצורך, מיסים על בדיקת נאותות הנכס, רישום וכד’. 

למידע נוסף בנושא חוקי נדל”ן באנגליה לחצו כאן

לסיכום:

אין ספק שמנצ’סטר מנפקת קבלות מצוינות בתחום הנדל”ן עם מספר סטודנטים של למעלה מ-110 אלף, עם האוניברסיטה הגדולה בממלכה המאוחדת בעלת הקמפוס הגדול באירופה השוכן במרכז העיר. נתונים אלו מאפשרים למשקיע הנדל”ן במנצ’סטר הזדמנויות מצוינות למצוא שכירויות קבועות עם תשואות נאות. צפון מערב אנגליה נמצאת בתנופה של ממש, הממשל הבריטי מבין זאת היטב ומקדיש מאמצים רבים לפיתוח האזור ובדגש על מנצ’סטר. שוק הנדל”ן הבריטי הגיב בהתאם , שימו לב לנתון הבא: מחירי הבתים באנגליה צמחו ב-9.8% בשנה נכון לאוגוסט 2021, עליה מה-7.5% ביולי 2021.

הצפון (מזרח ומערב) היה האזור שזינק במהירות הגבוהה ביותר עם צמיחה שנתית של 13.3% בשנה עד אוגוסט 2021. לשם השוואה, הצמיחה השנתית הנמוכה ביותר הייתה בנדל”ן בלונדון, שם המחירים עלו ב-7.5%. הממשלה הבריטית החליטה אסטרטגית להקצות משאבים אדירים בחיזוק הכלכלה המקומית על ידי השקעה במיומנויות, חדשנות, תחבורה ותרבות. הדגש בתוכנית הוא השקעות אדירות במנצ’סטר, ליברפול וכל אזור הצפון. בראיה עתידית, מנצ’סטר מהווה את חוד החנית של ערי הצפון כאשר היא זוכה לתמיכה בצמיחה עסקית והמשאבים הדרושים לה כדי למצות את הפוטנציאל העצום שעדיין רחוק מלהיות ממוש.

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן באנגליה. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי  על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות