השקעות נדל”ן בחו”ל

הכוח שבמינוף: היקפי המשכנתאות בישראל שוברים שיאים

כולם רוצים משכנתא. בישראל השיאים בנטילת משכנתאות נשברים מחודש לחודש. בכתבה הבאה נסביר מהי המשכנתא בישראל? ומה אפשר לעשות לרכוש איתה. בנוסף, חקרנו מה קורה במדינות אחרות ומהם התנאים לקבל משכנתא בחו"ל.

מאת מערכת רנקו | 26.08.21
משכנתא בישראל ובעולם - תמונה להמחשה

משכנתאות בישראל

בנק ישראל מפרסם לאחרונה את הנתונים לגבי לקיחת משכנתאות והשיא שנשבר כבר נשבר שוב ושוב. בחודש אוגוסט ניטלו 11.9 מיליארד שקל, זה בהמשך לחודש יולי שאז נלקחו 11.6 מיליארד והמשך לחודש יוני שבו ניטלו משכנתאות בהיקף של “רק” של 11.5 מיליארד שקל!. בחודש מאי נלקחו 9.5 מיליארד שקל כאשר חודשים אוגוסט יולי ויוני ממשיכים את המגמה החזקה של נטילת משכנתאות.

 

בקצב הזה ניתן לומר כי השיא השנתי לנטילת משכנתאות עומד להישבר. בכל שנת 2020 ניטלו 75 מיליארד שקל, בהשוואה לשנת 2021 עד חודש אוגוסט אנו עומדים על 73 מיליארד שקל. מחודש לחודש רואים שיאים חדשים וקשה לדעת אם ומתי זה עומד להיגמר, זאת בטח שהריבית תמשיך להיות אטרקטיבית ותפתה משקיעים לנטול עוד ועוד משכנתאות בהיקפים גדולים. 

למה כולם רוצים משכנתא עכשיו?

תחום המימון לוהט כרגע, מעטים המשקיעים בנדל”ן שלא לוקחים מימון לצורך רכישת דירה. הסיבות ברורות, באמצעות מימון ניתן להביא הון נמוך יותר מהבית. במקרה של ישראל שצריך בה 19 שנים של משכורת ממוצעת כדי להגיע לנכס אין ספק שמשכנתא היא כמעט חובה, לרוב האנשים אין בכלל את כל ההון הדרוש לרכישת נכס ראשון.

 

מחירי הדיור בארץ ממשיכים להרקיע שחקים בהתאם למגמה העוקבת של השנים האחרונות. אפשרות המינוף מדרבנת את המשקיעים לקחת משכנתאות כאשר ההון העצמי הממוצע לא מספיק לרכישה דירה בישראל שמככבת במחירי הנדל”ן המקומיים שהינם יקרים במיוחד, במיוחד במרכז ישראל.

אחת הסיבות המרכזיות שאנשים ממשיכים להשקיע היא כי הם מאמינים ששוק הנדל”ן ימשיך לעלות, תוסיפו לכך את עיכובי הבניה שנוצרו בשנת 2020 והיעדר תוכנית ממשלתית אורכת טווח (4 פעמים בחירות), ותקבלו עליות מחירים שצפויות להמשיך גם בשנים הקרובות. הריביות הנמוכות היסטורית בישראל מאפשרות לאנשים להמשיך למנף את עצמם.

 

סיבה נוספת שמייקרת את השוק היא כי מכיוון שאפיק ההשקעה של נדל”ן בישראל נתפס כבטוח יותר מאפיק השקעה במניות, לכן לעיתים הורים בישראל שמוכנים לעזור לילדים שלהם ורוצים לתת להם כסף מתנים זאת ברכישת דירה בישראל. ניתן גם להצביע על קצב הילודה בישראל (ישראל היא השיאנית מבין מדינות ה-OECD) שמעלה את הביקוש למגורים ומקטין את היצע. אפילו חברי הכנסת בישראל התבטאו בנושא ואמרו כי המחירים בישראל ימשיכו לעלות.

 

המגמה של נטילת משכנתאות בישראל לא שונה מיתר המדינות בעולם. זוהי כבר נהייתה לממש מגמה עולמית, כפי שהרחבנו עליה במדינות רבות. העדר חלופות השקעה אחרות כמו שוק ההון (מסוכן בעיניי חלק מהציבור ודורש ידע מקצועי) והשקעות סולידיות יותר כמו פיקדונות בנקאים ואג”חים ממשלתיים שאינם מספקים כיום תשואה גבוה בשל הריבית הנמוכה, ממשיכים לשלוח את המשקיעים , משפרי הדיור, ומחוסרי הדירה שלא זכו בדירה בתוכנית “מחיר למשתכן”, לרכוש נדל”ן בישראל.

מהי המשכנתא? ובמה היא שונה מהלוואה רגילה?

קודם מתחילים מהסבר הפשוט- משכנתא -מהשורש משכון. משכנתא לא חייבת להיות רק לרכישת דירת מגורים בישראל היא יכולה להיות גם לטובת השקעת נדל”ן בחול כמו רכישה דירה. כל הרעיון שעומד מאחורי משכנתא היא למשכן נכס כלשהו (דירה, מפעל, חנות וכו’). כלומר, גם אם יש לכם דירה בארץ אתם יכולים למשכן אותה ובאמצעות הכסף שקיבלתם לרכוש נכס בחו”ל.

 

הרעיון שעומד מאחורי הלוואה הזו, הוא שלבנק תהיה בטוחה כלשהי שהוא יוכל לפרוע במידה ולא תעמדו בהחזר שלכם. הבטוחה תעמוד לו לפירעון במידה ולא תעמדו בהלוואה. כמובן שהליך של מימוש הבטוחה לא כל כך פשוט ויש בו הרבה מורכבויות, אז גם אם לא תעמדו בהחזר הבנק לא יוכל מחר לקחת לכם את הבטוחה (בישראל). הבנק מצידו עושה בדיקות ומקשיח תנאים על מנת למזער סיכונים ולהימנע ממצב של אי עמידה בהחזר המשכנתא מצדם של הלווים.

מי יכול לקחת משכנתא בישראל?

יש שני כללים עיקריים לעניין קבלת המשכנתא. ראשית, הכלל הראשון הוא שכל אזרח ישראלי יכול לבקש משכנתא, אולם הוא צריך להיות מעל גיל 18 ועד גיל 80.
הכלל השני אומר שאם אין לך הכנסה שוטפת כלשהי אז אתה לא יכול לקבל משכנתא. החזר משכנתא לא יכול להגיע ללא הכנסה שוטפת. זוהי דרישה כמובן להראות לבנק שהלווה מתפרנס ומכניס כסף, כך שהבנק יוכל למדוד את העמידות השוטפת שלו לפי הכנסה השוטפת והרציפות התעסוקתית. כמובן שיש קשר בין גובה ההכנסה וותק במקום העבודה, שכן אלו הם מדד טוב לדעת את יציבות ההכנסות של הלווה. ללא הכנסה שוטפת לא תוכלו לקבל משכנתא.

מה לגבי גובה המימון בישראל?

אם אין לך דירה בישראל אתה יכול לקבל משכנתא של עד 75% משווי הנכס. למשל, הבאת הון עצמי של 250,000 ₪ אתה יכול לקבל 750,000 ₪ כך שתוכל לרכוש נכס עד מחיר של מיליון שקל. 

 

ההון העצמי הוא כסף שהלווה מביא מהבית, ככל שההון העצמי יהיה נמוך יותר ההלוואה תהיה מסוכנת יותר מצדו של הבנק. כמובן שההשפעה באה לידי ביטוי גם בריביות שהלווה יקבל במשכנתא. לעיתים יש תוכניות שונות והחלטות ממשלתיות שונות שיכולות להקל עוד יותר על הלווה, כך בתוכנית למשתכן הלווים יכלו לקבל עד 90% משכנתא.

 

מבחינת המשקיעים המצב קצת שונה. המדינה לא כל כך אוהבת את המשקיעים הישראלים שרוצים לרכוש נכסים, מכיוון שהם מתדלקים את הביקוש לנכסים ומעלים את מחירי הנדל”ן המקומיים. 

משקיע בישראל: מי שיש בבעלותו דירה אחת או יותר בישראל ומעוניין לקנות דירה נוספת. משקיעים אלו יקבלו מימון למשכנתא של עד 50%. הכוונה ברורה, לנסות למנוע מהם להיכנס לשוק באמצעות הבאת הון עצמי גבוה. לעיתים, מפורסם בעיתונות כי בנק ישראל מנסה לצמצם את כניסתם של המשקיעים המקומיים שיש בבעלותם כבר דירות בישראל באמצעות הגבלות שונות.

מהן ההגנות של הבנקים?

דיברנו על כך שהבנקים דורשים טווח גילאים מסוים וכן מחזור הכנסות שוטף וקבוע כלשהו. לבנקים ישנם אמצעים נוספים להגן על עצמם, כאשר אחד מהם היא דרישה לביטוח חיים.

 

 

ביטוח חיים: בישראל רוב הבנקים דורשים ביטוח החיים. ביטוח החיים מאפשר לבנק במידה והלווה נפטר לקבל את הכסף שלו מהביטוח ובכך להימנע מאי נעימויות. למשל, אם פתאום זוג עם שלושה ילדים שעומד בהלוואה לאורך הרבה שנים עובר משבר גדול ואחד מבני הזוג נפטר, הבנק לא יצטרך להתעסק בגביה מול אלמנה/אלמן עם ילדים. הוא יקבל את הכסף שלו מהביטוח וכך לא יפגע בעצמו תדמיתית.

 

 

ביטוח נוסף שהבנקים בישראלים דורשים הוא ביטוח מבנה: המטרה של הביטוח היא לשמור על הדירה מבעיות (צנרת, שריפה, רעידת אדמה וכו’) שעלולות לקרות לו לאורך השנים. הבנק באמצעות הביטוח מגן על הנכס מפני בעיות קשות שעלולות להתעורר בתקופת זמן ארוכה.

הגנה נוספת שהבנק לעיתים דורש הוא ערבים להלוואה; כדי למנוע מצב שהלווה לא יצליח לעמוד בהחזרים הבנקים דורשים ערב להלוואה שבמידה והלווה לא ישלם את התשלום החודשי הם ידרשו את התשלום מהערב. לעיתים יש דרישה שהערב ממש ישלם כל חודש חלק מהמשכנתא ובכך נותנים לערב חלק פעיל במשכנתא.

מסלולי משכנתאות:

ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ) – המסלול הזה הוא הכי שקט ורגוע. הריבית כאן לא תזוז. לקוח ששונא סיכון ככל הנראה ייצמד בעיקר למסלול הזה. החיסרון המשמעותי במסלול הזה קיים כמעט רק בישראל. אם תחזירו את הלוואה לפני הזמן תשלמו קנס על פירעון מוקדם. במדינות רבות בעולם אין את הקנס הזה.

 

מסלול ריבית פריים – ריבית שבנק ישראל קבע + ריבית שהבנק גובה. ריבית הפריים כל כך נמוכה היום שהיא עומדת רק על 1.6% בישראל. אם נסתכל על שנת 2002 נוכל לראות כי אז הריבית פריים הייתה 10.6%. אתם קולטים את הפער? 

 

הפער מאז להיום כל כך עצום שאין פלא שהמון אנשים “מתפתים” ומצמידים את רוב המשכנתא למסלול הזה מכיוון שהריבית עכשיו כל כך נמוכה. הריביות בסופו של דבר יעלו והמסלול הזה יכול להתייקר מאוד, זה יכול להיגמר רע מאוד למי שלא בנה את המשכנתא נכון.

 

כמובן שישנם עוד מגוון מסלולים שונים וחשוב לעשות את התאמת המשכנתא בהתאם ליכולת החזר ולא להתפתות לקחת את מה שהכי טוב כרגע מבחינת הריבית אלא לחשוב לטווח הרחוק, אלא אם כן זו עסקה לטווח קצר.

משכנתאות בעולם – השוואה

 

משכנתא בפולין לזרים

בעיקרון זרים יכולים לבקש לקבל משכנתא בפולין, אך לא כל הבנקים ירצו לתת הלוואות לזרים לאור הסיכון הכרוך בכך. הבנקים בפולין בודקים את מצבו של הלווה באמצעות מסמכים שונים כמו לדוגמה: מצב אישי, הכנסות, וותק במקום העבודה וסוג המקצוע, כמות הזמן שהלווה שוהה בפולין וכו’. 

 

זרים שמבקשים לקבל משכנתא לצורך רכישת נדל”ן בפולין יוכלו לקבל זאת, אולם יכולים להיות קשיים במידה וזו תהיה השקעתכם הראשונה במדינה. ראשית, כדי לקבל משכנתא בפולין חובה שיהיו לכם הכנסות בפולין. ללא הכנסות בפולין – לא תוכלו לקבל משכנתא לרכישת דירה. שנית, הרווחים שלכם חייבים להיות בזלוטי, הצגת ההכנסות צריכה להיות באמצעות אישור הכנסה, על הלווה להוכיח את הקשר שלו לפולין למשל היתר שהיה קבוע, נישואים לאזרח פולני, היתר עבודה בפולין וכו’. כל בנק יכול לדרוש מסמכים נוספים ולהקשות עוד יותר על מתן הלוואה. 

לאזרח ישראלי שאין קשר לפולין והאיחוד האירופי ושזוהי השקעתו הראשונה במדינה, האפשרות לקבל מימון תהיה יחסית קשה עד בלתי אפשרית. 

 

משכנתא ביוון לזרים

יוון חוותה משבר כלכלי גדול שבעקבותיו הבנקים המקומיים הקשיחו מאוד את התנאים לקבלת משכנתא. הקריסה הכלכלית רשמה בספרי הבנקים כמויות אדירות של “הלוואות רעות” שנשארו בספרי הבנקים. ב-2019 האיחוד האירופי אישר תוכנית לניקוי חובות רעים, תוכנית שקיבלה את השם “תוכנית הגנה של הרקולס”. התוכנית הקלה על הבנקים לתת הלוואות, אך המספרים של הלוואות רחוקים מאוד מהמספרים טרום המשבר.

 

משקיעים המעוניינים לקחת משכנתא ביוון לצורך השקעה ביוון חייבים לעמוד באחת הדרישות המרכזיות והיא להראות הכנסות ביורו. אם למבקש הזר אין הכנסות ביורו ככל הנראה הבנק ידחה את בקשתו. אם יש לכם הכנסות אפילו מנדל”ן הסיכויים לקבל הלוואה/משכנתא עולים משמעותית.

דרישה נוספת של הבנקים ביוון היא דרישה לשעבוד של מזומן או ניירות ערך או שטר חוב.

 

משכנתא בספרד לזרים

בספרד המצב טוב יותר מיוון. על השקעות נדל”ן בספרד תוכלו אולי לקבל משכנתא של בערך 50%-60% מערך הנכס ולעיתים אף יותר. תקופת המשכנתא צריכה להיות בין 5-20 שנה, כאשר הגיל המקסימלי של הלווה יכול להגיע עד 75 שנה. לתושבי ספרד לרוב החזר יכול להגיע עד 30 שנה.

 

קשר כלכלי לספרד יכול לעזור לכם בקבלת המשכנתא. במידה ואתם תושבים או אזרחי האיחוד האירופי תוכלו לקבל ביתר קלות משכנתא, ככל הנראה גם בתנאים טובים יותר מאזרחים זרים שאינם תושבי האיחוד האירופי. הצגת הכנסות ביורו בתוך האיחוד, תאפשר לבנק לבחון לעומק את הנתונים הפיננסים של הלווה ותקל על מתן הלוואה.

חשוב לומר שלא כל הגופים הפיננסים יתנו משכנתא לאזרחים זרים, והריביות שזרים יקבלו יהיו גבוהות יותר נוכח הסיכון שהבנק לוקח מצידו.

 

הבנקים ידרשו מזרים מסמכים שונים, כמו למשל: תלושי שכר ממקום העבודה, צילום דרכון, אישור לפיו אינכם תושבי ספרד, חוזה עבודה, הצהרת הבנק שלכם על השכר שקיבלתם בשנה האחרונה, הצהרת מס, חוזה הנכס שאתם עומדים לרכוש ועוד מספר מסמכים נוספים.

 

כמובן שכמה שתראו לבנק עמידות כלכלית הסיכויים לקבל משכנתא יהיו גבוהים יותר. כל בנק מגדיר קריטריונים שונים של סיכון אשר לא יותנו רק  בפרופיל המבקש אלא גם במדינת מגוריו. צריך לדעת שנכסים המצויים מחוץ לספרד אינם נחשבים הבדרך כלל כבטוחה בשל חוסר נגישותם, אולם מטוטב להציגם כדי להראות חוסן כלכלי.

 

משכנתא באנגליה לזרים

בעיקרון המצב באנגליה יחסית מורכב. מי שמבקש לקבל משכנתא כאשר הוא אינו תושב האיחוד אירופי, או תושב אנגליה ואין לו כל היסטוריה כלכלית באנגליה עלול להיתקל בקשיים. הבנקים האנגלים עשויים לבקש מגוון רחב של מסמכים על מנת לבחון לעומק את מצבו הכלכלי של הלווה. רוב הבנקים דורשים היסטוריה כלכלית כלשהי. אם אתם גרים באנגליה לפחות שנתיים ועובדים באנגליה, אתם עשויים לקבל משכנתא. אם למשל יש לכם כבר נכס באנגליה ואתם מקבלים שכירות קבועה, הסיכויים לקבל משכנתא עולים משמעותית.

 

בסופו של דבר הבנקים עושים את מירב המאמצים לא לקחת סיכונים מיותרים, במיוחד במצבים שאין להם מידע נרחב על מבקש המשכנתא. חשוב לומר שהעמלות המוצעות לתושבים זרים שאינם תושבי אנגליה היו בתנאים פחות טובים מאשר לתושבים אנגליים, לרוב הבנקים מבקשים מתושבים זרים פיקדון של לפחות 20%. 

 

בנוסף, הריבית לתושבים זרים היא בערך 4% לפני עלויות.  הבנקים מוכנים להלוואות עד בערך 60% מערך הנכס. ככל הנראה אם תהיה לכם היסטוריה כלכלית באנגליה, הסיכויים לקבל משכנתא עולים משמעותית, אבל כדי לבחון לעומק את הריביות המוצעות לכם כדי לדעת אם בכלל שווה להתחיל את התהליך.

 

משכנתא בפורטוגל לזרים

פורטוגל היא אולי היעד הכי מעניין מבחינת נטילת משכנתא למשקיעים זרים. פורטוגל משקיעה הרבה מאמצים למשוך משקיעים זרים למדינה באמצעות אחד התמריצים שהכי מושכים משקיעי נדל”ן, הבאת הון נמוך כאשר היתרה תהא בקבלת משכנתא מבנק מקומי. 

 

אחת הדרישות העיקריות היא להוכיח יציבות כלכלית. הבנקים הפורטוגלים יבקשו לבחון את מצבו הפיננסי של הלווה באמצעות בחינת מספר גורמים שונים, כמו למשל: תלושי שכר, פנסיה, הכנסה משכירות, החזקה בניירות ערך ודיבידנדים וכן כל השקעה אחרת. ככל והיציבות הפיננסית תראה איתנה לבנק כך הסיכויים לקבלת המשכנתא יעלו.

 

הבנקים יבקשו מסמכים שונים ומגוונים כמו, למשל: צילום דרכון, דו”ח אשראי, דוחות בנק 3 חודשים אחרונים, עותק של מספר מס פורטוגזי, תלושי שכר, הוכחת כתובת וכו’.

הבנק המרכזי בפורטוגל מאפשר מימון לזרים של עד 70% ממחיר הנכס בהתאם לפרופיל הלקוח וערבויותיו; תקופת המשכנתא לאזרחים זרים יכולה להגיע עד 30 שנה. חשוב להדגיש כי ישנה דרישת חובה לביטוח דירה, כאשר לעיתים הבנקים יכולים לדרוש גם ביטוח חיים.

 

תנאי הריבית היום ללקיחת משכנתא בפורטוגל יחסית נוחים, עם פרופיל כלכלי איכותי היא יכולה להיות משתלמת. יהיה חכם לעבוד עם עו”ד המתמחה בדין הפורטוגלי שדובר את השפה שלכם על מנת להקל על התהליך.

 

למידע נוסף על השקעות נדל”ן בפורטוגל לחצו כאו

 

משכנתא בקפריסין לזרים

בעיקרון אזרחים זרים יכולים לקבל משכנתא בקפריסין, אולם לאור המשבר הכלכלי שהמדינה חוותה בעשור הקודם, התנאים לקבל משכנתא לזרים הוקשחו. המסמכים שהבנקים ידרוש מכם יכללו תלושי שכר, נכסים פיננסים, דפי חשבון בנק, המלצה מבנק ישראל, דפי חשמל / ומים על שמכם, צילום דרכון וכן מסמכים רבים נוספים. אחד היתרונות בלקיחת משכנתא בקפריסין שאתם יכולים ליטול את המשכנתא במטבעות אחרים שאינם יורו: ליש”ט או דולר.

בקפריסין תוכלו לקבל משכנתא של עד 70% ממחיר הנכס. כמו כן, בקפריסין תדרשו לעשות ביטוח חיים ומבנה על מנת לקבל את המשכנתא.  

 

למידע ודירוג חברות ומלווי השקעות נדל”ן בקפריסין 

 

משכנתא בהונגריה לזרים

הריביות שהבנקים בהונגריה מציעים לאזרחים זרים נחשבות יחסית גבוהות כך שהרבה משקיעים זרים לא מנסים לנטול בכלל משכנתא בהונגריה. קושי נוסף, הוא שרוב הבנקים דורשים אישור תושבות או היתר עבודה בהונגריה ואף כתובת מקומית, כך שנדרש מעבר למדינה לצורך קבלת מימון מבנק הונגרי. אם בכל זאת תרצו לבקש, ניתן לבקש עד 60% מערך הנכס.

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על מימון כלשהו, ובפרט על משכנתאות בישראל ובעולם. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי  על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות