משכנתא בפורטוגל - כל מה שצריך לדעת

האם ישראלים יכולים לקחת משכנתא?

כן, משכנתא בפורטוגל זמינה הן לתושבים מקומיים והן לתושבי חוץ, קרי לישראלים, שיכולים להגיש בקשה למשכנתא דרך בנקים פורטוגזים.

לנטילת משכנתא בפורטוגל יש כמה יתרונות מלבד עצם ההלוואה. הבנק המלווה מבצע את הבדיקות המשפטיות הנדרשות על נכס בפורטוגל, מעריך את שוויו, ולכם ישנה אפשרות להבין כמה הון נזיל תאלצו “להביא מהבית” ולתכנן את שאר ההוצאות הנלוות. 

איך לוקחים משכנתא בפורטוגל?

1. בוחרים סוג משכנתא בפורטוגל
2. הפקדה מינימלית למשכנתא
3. מסמכים נדרשים
4. שלבים ליישום
5. עמלות הקשורות לבקשת משכנתא
6. בנקים בפורטוגל 

 1. בוחרים סוג משכנתא בפורטוגל 

ישנם שני סוגים של משכנתאות – משכנתא בריבית קבועה, ומשכנתא בריבית משתנה.  

משכנתא בריבית קבועה:

במידה ובחרתם במשכנתא בריבית קבועה, תשלמו תעריף קבוע לתקופה קצובה. משך הזמן עשוי להשתנות בהתאם למדיניות הבנק. בדרך כלל תקופת ההלוואה נעה בין שנה ל- 30 שנה. אז מה היתרון של משכנתא בריבית קבועה? זה נותן לכם חסינות מתנודות שער המטבע לאורך השנים. חשוב להדגיש, במידה ותחליטו להקדים ולשלם את הסכום כולו, אתם עלולים להיקנס על ההון שנפרע טרם זמנו.

משכנתא בריבית משתנה

משכנתא בריבית משתנה נפוצה יותר ממשכנתא בריבית קבועה. אם תבחרו במסלול זה, תשלמו מדי חודש תשלומים שונים. התשלום יהיה תלוי בריבית ובמדד. לרוב, המדד המשמש להלוואות לדיור הוא EURIBOR.

EURIBOR (שיעור הצעות אינטר בנקאי של הבנק האירופי), הוא שער ייחוס, שבו משתמשים בנקים בגוש האירו. השער מבוסס על שיעורי ריבית ממוצעים ונקבע מידי יום.

במידה ולקחתם משכנתא בשיעור של 30% משווי הנכס, הריבית המשתנה תחל משעור של 3.3% בשנה, לחילופין, אם יחס ההלוואה הוא עד 70%, הריבית המשתנה תגיע ל- 4.1% עד חמש שנים. 

במידה ותחליטו לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר, אזי תחויבו בסכום של 0.5% מההון הנפרע.

2.הפקדה מינימלית למשכנתאות פורטוגל

עבור תושבים זרים, ההפקדה המינימלית היא בדרך כלל 30% מערך הבית. רוב הבנקים בפורטוגל מציעים הלוואות עד 65%-75% ממחיר המכירה או משווי הנכס. 

3.מסמכים נדרשים

הדרישות הן בד”כ בהתאם לסוג העסקה שלכם, להלן הדרישות הבסיסיות:

• עותק דרכון
• מספר מס פורטוגלי (NIF). יש צורך לקבל מספר מס פורטוגלי.
• הוכחת הכנסה.
• דפי חשבון מהבנק של שלושת החודשים האחרונים (כולל ההון הנכנס והיוצא).
• הוכחת כתובת.
• הצהרת משכנתא (במידה ויש לך נוספת).
• הוכחת חשבונות חיסכון או השקעה.
• מכתב רשמי מהבנק, כלומר, שהחשבונות אכן מתנהלים בבנק כשורה.
• פרטי הנכס, התחייבות לרכישה או חוזה מכר של הנכס.
• מסמך המעיד על עיסוקך.

במידה ואתם עובדים עליכם להכין את המסמכים הדרושים להלן:

• החזרי מס של השנה האחרונה.
• תלושי שכר של שלושת החודשים האחרונים.
• מסמך התייחסות מהמעסיק שלך (הכולל את המידע על כמה זמן אתה עובד בחברה, מה השכר השנתי שלך ברוטו, והכנסות אחרות כגון בונוסים וכו’)

אם אתם עצמאים ומחזיקים לפחות 20% ממניות בחברה מוגבלת:

• החזרי מס של השנה האחרונה.
• דפי בנק עסקיים בשלושת החודשים האחרונים.
• שלוש שנים של דו”ח רווח והפסד ומאזן של החברה.

הכנסה אחרת:

• הוכחת הכנסה מפנסיה בשלושת החודשים האחרונים.
• עותק הסכם שכירות לנכסים להשכרה.
• הצהרות של שלושת החודשים האחרונים המציגים דמי שכירות שהתקבלו.
• העתק תעודות השקעה.

היו מוכנים לאסוף מסמכים נוספים הנדרשים על ידי הבנק, בהתאם לרמת הערכת הסיכונים.

4.שלבים בישום נטילת המשכנתא

עליכם ליצור קשר עם בנק או מתווך משכנתאות בפורטוגל. לאחר שהם יבצעו הערכה ראשונית, תבצעו את השלבים הבאים:

• הצעת מחיר למשכנתא –העבירו את הצעת המחיר הראשונית לבנק, תוך יומיים תקבלו אישור עקרוני לסכום.
• שלחו את טופס הבקשה –עליכם למלא טופס בקשה רלוונטי לאחר קבלת הצעת המחיר הרשמית.
• הצעת משכנתא – במידה ויאשרו את המחיר, תקבלו הצעת משכנתא. איש המשכנתאות שלכם יאשר את ההצעה ואת תנאיה בשיתוף עם נציגי הבנק.
• דוח הערכת שווי – הבנק יערוך הערכת שווי לנכס ואת מצבו המשפטי.
• הסדרי תשלום – עליכם להעביר את הכספים לחשבון ובמועד מוסכם.
• סיום תהליך – חותמים על מסמכי הרכישה ושטרי המשכנתא בפני נוטריון פורטוגלי. משלמים את העמלות והמיסים הקשורים, ונרשמים בטאבו המקומי.

5.הוצאות ועמלות הקשורות למשכנתא

• יועץ משכנתאות – בסביבות 300 אירו.
• עמלה על פניית הבנק – תלוי בבנק, בד”כ גובים 150 אירו, אבל יתכן שיחושב כ-0.50% +(מיסים) מסכום ההלוואה.
• עמלות לבנק – הבנק ממנה עו”ד שיבדקו את המשכנתא והחובות העומדים כנגד הנכס. אין על כך עמלה קבועה, יחד עם זאת, כל שאר העמלות יהיו בסביבות 1.1 אירו, והן יכללו גם עמלות משפטיות של הבנק.
• שכר טרחת עורך דין מלווה – לרוב, עורכי דין גובים בסביבות 1%-2% ממחיר הרכישה של הנכס.
•  אגרות ומיסי נוטריון– עומדים על כ-5%-6% ממחיר הרכישה של הנכס.
• מס בולים (IMI)– רשות המיסים בפורטוגל גובה 0.6% מסכום המשכנתא לאחר השלמתה.

6.בנקים בפורטוגל

מומלץ להשוות בין הבנקים לפני בקשת המשכנתא, רובם גם יחייבו אתכם בביטוח חיים בלקיחת משכנתא (בנוסף לביטוח הדירה). בפורטוגל ישנם יותר מ-15 בנקים המציעים הלוואות. בין הבנקים הבולטים- BBVA, Santander, Bank Inter, Banco Best ו-Banco CTT.

לסיכום:

הממשל הפורטוגלי מעודד לקיחת משכנתאות גם ממשקיעים זרים. מימוש האופציה של לקיחת משכנתא בפורטוגל נראית הגיונית ביותר. בנוסף, הבנק מבצע בדיקת נאותות לנכס ומעריך את שוויו בצורה מדויקת, בכך הוא מאפשר לנו גמישות הונית ואופציה להשקיע במדינה במערב אירופה במחיר נמוך יחסית.