אמנת מס ישראל פורטוגל ומיסוי בפורטוגל
לא סתם כשחושבים על נדל”ן בחו”ל – חושבים על פורטוגל כאופציה. המדינה המערבית ביבשת אירופה הפכה אטרקטיבית כל כך להשקעה בנדל”ן לא רק בגלל ויזת הזהב שהיא מציעה, אלא גם בגלל היופי האירופי שבה והמגוון הרחב לנכסים להשקעה. בפורטוגל תמצאו דירות להשכרה לטווח קצר, השכרה לטווח ארוך וכן בתים חדשים או כאלו הממתינים לשיפוץ.
החלקים החשובים בהשקעה כמו שיודע כל משקיע הוא עניין המיסוי בפורטוגל. בכדי לפשט עבורכם את אופי המיסוי והדרישות שיש לעמוד בהן בפורטוגל, הכנו סקירה קצרה אחר מיסוי הנדל”ן בפורטוגל. האם קיים מס רכישה בקניית דירה בפורטוגל ? האם משלמים מס על שכירות ? ואיך כל זה בא לידי ביטוי עם אמנת המס בין ישראל לפורטוגל?
שוק הנדל”ן בפורטוגל
פורטוגל נחשבת בשנים האחרונות למדינה מועדפת עבור משקיעי הנדל”ן בחו”ל. הערים הבולטות שלה להשקעה פורטו וליסבון. ערים אלו מצליחות לקטוף בשנים האחרונות לא מעט עיטורים ופרסים בינלאומיים. היתרון בהשקעה בפורטוגל נובע מתוכניות שמעודדות השקעה בנדל”ן במדינה. אז מה תוכלו למצוא בליסבון ופורטו?
ליסבון
עיר הבירה הפורטוגלית עשתה קפיצה בשנים האחרונות, והיא נחשבת לאחת מבין חמשת ערי הסטארט אפ הטובות באירופה. מלבד התקדמות טכנולוגית לעיר ליסבון ישנה היסטוריה מפוארת, חופים מרהיבים וסצנת לילה תוססת שהופכים אותה להיות עיר אטרקטיבית עבור השקעה בנדל”ן. בכל הקשור להשקעות נדל”ן בליסבון, בשנים האחרונות זורמים אליה גם לא מעט משקיעי נדל”ן זרים, שרק בשנת 2019 נרשמה הכנסה בסך של 343.9 מיליון € מהשקעות זרות בעיר. למרות רף כניסה הגבוה, שוק הנדל”ן בליסבון מצליח להישאר אטרקטיבי, כאשר בזמן הקורונה תשואות השכירות בעיר עלו מ-5.4% ל-%6.2. בליסבון תוכלו למצוא נכסים שנעים במחיר שבין 200-250 אלף € לדירה בת 85 מטרים באזור עילית בעיר.
פורטו
העיר פורטו הינה העיר השנייה בגודלה בפורטוגל ונבחרה לשישית מבין ששת הערים המועדפות להשקעה באירופה על ידי מגזין פורבס העולמי. העיר בעלת נתוני צמיחה מרשימים מארחת לא מעט אירועים בינלאומיים ונבחרה ליעד המוביל להופעות באירופה. יחד עם זאת, גם בזמן הקורונה שוק הנדל”ן בפורטו הראה חוזקה ולא רק ששמר על המחירים, אלא שמחירי הדירות בפורטו עלו ב4%.. דירה חדשה באזור הריביירה בת 2 חדרים, נעה כיום בין 320 אלף לעד 600 אלף €.
אמנת מס בין ישראל לפורטוגל
אמנת המס שבין ישראל לפורטוגל נכנסה לתוקפה בתאריך 1.1.2008. אמנה זו אמורה למנוע תשלום מס כפול, מהשקעות נדל”ן, רווחים עיסקיים, דיבידנדים, הכנסות מעבודה כמו שירותים אישיים ועוד. בנוסף להסדרת תשלומי המס, ישנם כמה סעיפים שמסדירים את יחסי השהייה סעיפים שמתייחסים ישירות למיסוי בפורטוגל שכלולים בהשקעות נדל”ן בפורטוגל וישראל.
סעיף 6 לאמנה בין ישראל לפורטוגל: הכנסה ממקרקעין
הדין הראשון שיחול עפ”י האמנה יהיה הדין של המדינה בה הופקה ההכנסה ממקרקעין. עפ”י דיני המס בפורטוגל, הכנסות שנצמחו מנדל”ן בפורטוגל יחויבו במס כאשר זכות הראשונים ניתנת למדינת בה הופקה ההכנסה. בנוסף, יש למדינת המשקיע זכות שיורית לגבות את יתרת המס.
למען הסר ספק, בסעיף 6 (3) לאמנה הוכנס חלק שמתייחס ישירות להכנסות ממקרקעין: למשל השכרה או כל שימוש אחר.
לסיכום, משקיע ישראלי, תושב ישראל ייאלץ להשלים את יתרת המס בישראל לאחר הכרה בתשלומים ששולמו בפורטוגל, זאת כמובן לאחר דיווח שנתי שעל המשקיע לבצע מול רשויות המס בישראל.
לנוסח בעברית של אמנת המס ישראל פורטוגל המלאה כאן
מס למשקיעים שחל החל מנכס שני בפורטוגל
מחיר רכישה € | אחוז |
עד 92,407 | 0% |
92,407 עד 126,0403 | 2% |
126,403 עד 172,348 | 5% |
172,348 עד 287,213 | 7% |
287,213 עד 574,323 | 8% |
מעל 574,323 | 6% |
מיסים בפורטוגל
תשלומי מס בפורטוגל יתבטאו במגוון הוצאות וזמני תשלום שיש לתאם כאשר מיסוי הנדל”ן בפורטוגל מתבסס על פני 6 סוגים שונים של מס לכל אחד מהם אחוז מסוים מעלות הרכישה. ישנם מיסים אשר משתנים בהתאם לרשות המקומית וישנם מיסים קבועים בחוק אשר חלים גם על משקיעים זרים וגם על תושבים מקומיים.
ארנונה (תעש)
בכל עיר יש מי שצריך לשלם את הוצאות פינוי האשפה, תיקון המדרכות ועוד מגוון הוצאות, וכן תשלום זה נחשב לתשלום חובה עבור בעלי הנכס. ארנונה או ”תעש” נעה בין 0.3% ועד 0.45% באזורים העירוניים ואילו באזורי הכפר, המס שיגבה יכול להגיע לכדי 0.8. עם זאת חשוב לזכור כי כל עירייה שומרת לעצמה את הזכות לקבוע את גובה המס, במידה והנכס שקניתם מיועד לשיפוץ תוכלו לקבל פטור בין 3 עד 5 שנים.
מס העברת רכוש (IMT)
מס רכישת נכס הינו מס המשולם בכל פעם שנקנה נכס בשטחה של פורטוגל, הוא מחושב על פי הערך המוצהר של הנכס. את המס יש לשלם לפני השלמת הקנייה וישנם 3 קריטריונים שאמורים להשפיע על גובהו: 1.מיקום- יבשת פורטוגל או אזור אוטונומי אחר. 2. מטרת הרכישה- האם הנכס הוא בית ראשון או שני. 3. סוג הנכס- בין אם כפרי או עירוני. חשוב לדעת כי מס זה הינו מדורג והוא משולם לפי דירות ששווין הוא מעל ל-125 אלף €.
מס בולים
מס זה הינו מס חובה כחלק ממערכת המיסוי הפורטוגלית והוא חל על כל חוזה, מסמך רשמי, ספרים וכמובן רכישת בעלות וזכויות אחרות במקרקעין במדינה. מס זה עומד על כ0.8% מסכום העסקה.
מס עושר(AIMI)
מס עושר הינו מס הדרגתי אשר חל על בעלי נכסים ששווים מעל ל-600 אלף €, כאשר במדרגה הראשונה מחוייב בעל הנכס במס 0.7% מעלות הנכס. יש לזכור כי מס זה חל גם על משקיעים זרים וגם על תושבים מקומיים.
מס רווחי הון
מס זה חל גם על תושבי חוץ וגם על תושבים מקומיים, כאשר משקיעים זרים משלמים מס אחיד בן 28% מסך הרווח במכירת נכס.
מס הכנסה
תשלומי מס הכנסה הינם חלק מתשלומים עבור הכנסה בפורטוגל, כיום מס זה עומד על כל 28% עבור תושבי חוץ והוא מחושב בברוטו. ניתן לקבל זיכוי מס במסגרת הוצאות שונות: דמי ניהול, דמי ביטוח ומס עירוני(תעש).
טבלת עלויות קניית נכס
השקעה בת 350€ | השקעה בת 500 אלף € | |
מס העברת רכוש IMI (בכפוף לתנאים) | 4.58% | 6.5 |
מס בולים | 0.8% | 0.8 |
עלות נוטריון ממוצעת | 850-1,000 € | 850-1,000 € |
ארנונה(תעש) | 0.4% | 0.4% |
מס שכירות | 25% | 25% |
מס עושר AIMI | 0.0% | 0.0% |
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בפורטוגל. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות