חוקי נדל"ן באנגליה

אנגליה היא אחת המעצמות המפותחות בעולם המערבי - הרבה בזכות מערכת חוקים איתנה. מצידם של המשקיעים בנדל"ן באנגליה זה יתרון משמעותי. משקיעים זרים קנו למעלה ממחצית מכלל הבתים למכירה בלונדון במחצית השנייה של 2017. בכל זאת, השקעה בחו"ל היא עניין מורכב, לכן לפני שאתם מגיעים להשקיע כדי להכיר את חוקי הנדל"ן באנגליה.

מאת מערכת רנקו | 06.02.2022

אופן רכישת הנדל"ן באנגליה

רבים מתלבטים אם לרכוש נכס באופן עצמאי או באמצעות מלווה/חברה.

רכישה באופן עצמאי: הנושא אפשרי אבל מורכב. המשמעות -נדרש מכם להשקיע זמן. לא קל לרכוש נדל”ן בחו”ל באופן עצמאי בשלט רחוק, הדבר מחייב טיסה ליעד כבר בשלב הראשון ובדיקת הדברים הבאים: הכרה בסיסית של שוק הנדל”ן באנגליה, ביצוע סקר שוק למחירי הנדל”ן והביקוש, מעקב אחר תוכניות בנייה עתידיות באזור המבוקש, בדיקת הנכס פיזית, שכירת עו”ד לצורך ביצוע העסקה, איתור שוכרים פוטנציאלים, איתור ועבודה עם חברת ניהול וכן בדיקת אופציות מימון במידת הצורך.

רכישה באמצעות חברה שעיסוקה רכישות נכסים בחו”ל: במידה ואתם משקיעים בתחילת דרככם, עדיף לבחור באופציה זו. בדקו את החברות המתמחות ברכישת נדל”ן בחו”ל, על תהססו לבדוק עם לקוחות קודמים של אותה חברה על ביצועיה. החברה תבצע עבורכם את כל התהליך, החל מאיתור הנכס, דרך איתור שוכר פוטנציאלי , דרך מתן פתרון תקלות באופן שוטף, ועד לגביית דמי שכירות. יתרון נוסף, חברות אלו לרוב גם בקיאות בשוק הנדל”ן המקומי וסביר להניח שישיגו עסקה טובה עבורכם (אם בחרתם את החברה הנכונה, כמובן). מאידך קחו בחשבון תשלום לחברה עבור הטיפול והאחזקה. לרוב האופציה הזו יותר יקרה, אך לפעמים זה יכול להתקזז ולהיות משתלם יותר באמצעות איתור עסקה טובה.

השקעות נדל”ן באנגליה הינן פופולריות, אבל מאתגרות. אומנם מערכת החוקים בישראל מבוססת בתכליתה על זו באנגליה, אך היא שונה בה בלא מעט רבדים .לכן, חשוב להסתייע בעו”ד מקומי הבקיא בכל בחוקי הנדל”ן והמקרקעין של אנגליה. כל מגבלה אשר תעכב את העסקה, עלולה לעלות לכם במפח נפש ובממון יקר.

סיוע בעו"ד הכרחי כדי לטפל בהסדרים המשפטיים כפי שמפורטים להלן:

טיפול בחוזים:

איתרתם את הנכס שברצונכם לרכוש, עליכם לחתום על “זיכרון דברים”. זהו למעשה חוזה רכישת דירה מקדים, שבו נהוג גם להפקיד בין 3000-5000 ליש”ט כמקדמה. החתימה דורשת נוכחות עו”ד מטעמכם שיכין חוזה לרכישת הנכס ובהמשך יבצע את הרישום על שמכם בטאבו.

יעוץ משפטי:

במדינה זרה אינכם בקיעים בחוקים ובתקנות, עו”ד ייעץ לכם כיצד לנהוג במהלך ובתום השקעתכם בנדל”ן במדינה זרה. זה יחסוך לכם בזמן ובממון.

מעבירים את הכסף עבור הנכס:

העברת הכסף מתבצעת באמצעות העו”ד שלכם.

סקר על הנכס:

נהוג לערוך סקר על הנכס לפני הרכישה בפועל, הסקר נותן לכם תמונה אמתית על מצב הבית מבחינה מצבו הפיזי וגם הסטטוס שלו מבחינת הרשויות. הסקר נעשה ע”י שכירת גורמים מקצועיים. לעיתים בעקבות מצבו של הנכס, צריך להכניס תיקונים בחוזה. עו”ד שלכם, אמור לאשר את אמיתות הסקר ולייצג אתכם מול הרשויות והמוסדות (רשות מקומית , בנקים וכד’) , ובנוסף, לטפל וליידע במידה וישנם עיקולים או צווים.

מהם ההיבטים המשפטיים בעת רכישת נדל"ן באנגליה

ישנם מספר היבטים משפטיים שעלינו להכיר טרם השקעה בנדל”ן באנגליה:

חוק המקרקעין האנגלי

חוק המקרקעין האנגלי Law of Property Act 1925 (LPA) ועדכונו ב 2020 – וק המקרקעין שעודכן בשנת 2020 נוטה דווקא לצידו של השוכר. כך לדוגמא, לפי סעיף 146 לחוק הקניין 1925: יכול השוכר לשלוח למשכיר הודעה בכתב ,שמחייבת אותו לתקן תיקון הכרחי בנכס. במידה ובעל הנכס לא תיקן, השוכר ראשי לדרוש ממנו פיצוי כספי. בנוסף, פינוי דייר הוא לא עניין פשוט. בתקופת הקורונה התנאים לפינוי דייר הוקשחו אפילו יותר. יש לקחת זאת בחשבון.

מידע על זהות הרוכש (למנוע הלבנות הון או הונאות)

סוכני נדל”ן, עורכי דין ומלווי משכנתאות מחויבים על פי חוק לבדוק את זהותך כדי למנוע הלבנת הון והונאה. אנא הכן מראש את המסמכים הבאים:

הוכחת זהות – הצגת דרכון, רישיון נהיגה/ת.ז.
הוכחת כתובת – הצגת רישיון נהיגה, הצהרת מהבנק שלך או מחברת כרטיסי האשראי שלך, הצגת חשבון פעיל (לא יותר מ-3 חודשים). אגב, חשבונות טלפון נייד אינם הוכחה תקפה לכתובת.
הוכחת מקור הכספים – תלושי השכר של 3 החודשים האחרונים, הוכחות מהיכן הכסף לרכישת הנכס הגיע, טופס P60 מהמעסיק שלך(הצהרה המונפקת למשלמי מס בתום שנת מס), מסמכים מרשויות המס, ומסמכים אחרים ככל שתידרשו אם אתה עצמאי. הצגת המידע מוגדרת כהכרחית, אי הגשת מסמכי זיהוי עלול להאט משמעותית ואף לבטל את התהליך.

רישום בטאבו

רישום לאחר ביצוע העסקה של הנכס בטאבו (HM Land Registry)- רישום בטאבו יעשה ע”י עו”ד נדל”ן, רישום בטאבו הכרחי במידה ותידרשו לסוגיות משפטיות בעתיד בקשר לנכס.
עדכון: החל מ-31 בינואר 2022, חלק מדמי רישום המקרקעין של HM התייקרו לראשונה מאז 2009.

דגשים נוספים שחשוב לקחת בחשבון

עריכת סקר – סקר הוא בדיקה מפורטת של מצב הנכס ולמעשה נותן לכם תמונת שיקוף עליו. הוא מצביע על מצב התחזוקה שלו, מהם העבודות הנדרשות בנכס כעת ובעתיד. הסקר צריך להתבצע על ידי איש מקצוע מיומן. חבר באיגוד סוקרי הנכסים למגורים (RPSA). המוסד המלכותי של סוקרים מוסמכים (RICS) או איגוד הסוקרים והמעריכים העצמאיים (ISVA). הנציג המשפטי ילווה תוצאות הסקר.
טיפול מול הרשות המקומית – חשוב מאוד טרם רכישה, לבדוק באתרים הרשמיים של העיריה על תכניות עתידיות של בנייה בשכונה או באזור, זה יכול להשפיע על מחיר הנכס בעתיד הקרוב. בנוסף לבדוק ברשות המקומית האם הנכס נקי מעיקולים וצווים.
סביבת מגורים, היסטוריה המקום – מיקום הנכס משמעותי ביותר לערכו כעת וערכו העתידי. ערכו בדיקה מקדימה של האזור, האם ישנם , בתי ספר, אוניברסיטאות, מרכז מסחרי, מרכזי פנאי וכד’, כמו כן חשוב לבדוק תשתיות תחבורה , תחנות אוטובוס/ רכבת בקרבת מקום הנכס.
וכמובן לא לשכוח – הגירה חיובית או שלילית: נתון שמגלה הרבה מה התושבים במדינה חושבים על המקום.
מימון משכנתא למשקיעים זרים אנגליה – מטבע הדברים אישורי משכנתא לזרים מורכבים יותר מאשר למקומיים. במידה ואתם מתגוררים ועובדים באנגליה, יהיה לכם הרבה יותר קל לקבל משכנתא באנגליה. ניתן לקבל מימון של עד 70%, תלוי בנק. רוב הסיכויים שאם אתם לא תושבי אנגליה לא תוכלו לקבל משכנתא באנגליה לרכישת נדל”ן באנגליה.

תשלומי מיסים בעת הרכישה

מס רכישה- מס רכישה באנגליה שנקרא Stamp duty:

עד לסכום של 125,000 פאונד – 0% לתושבי אנגליה – לזרים 2%
בין 125,001 – 250,000 פאונד – 2% – לזרים 4%
בין 250,001 – 925,000 פאונד – 5% – לזרים 7%
בין 925,001 – 1,500,000 – 10% – לזרים 9%
על כל סכום מעל 1,500,000 ישולם מס סך 12% – לזרים 14%
מס רווח הון על נדל”ן באנגליה ליחיד תושב חוץ: 18% או 28% בהתאם לגובה רווח ההון באותה שנה.

מעוניינים להתחיל להשקיע באנגליה? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!

השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ודירות למכירה ביוון בהליכי שיווק צרו עמם קשר.

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן באנגליה. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות