ליווי משקיעים בנדל"ן
בכל השקעה בנדל”ן טמון סיכון מסוים. על מנת שהתשואה העתידית תהיה גבוה כך לרוב גם הסיכון צריך לעלות בהתאם .הגלובליזציה מאפשרת היום למשקיעים מכל העולם להשקיע בעשרות מדינות שונות, אנחנו יכולים מהבית לקבל מידע ונתונים עכשווים על שוק הנדל”ן ולהיות חשופים להשקעות מגוונות במרחב עצום של מדינות. כמו בכל שוק, שוק הנדל”ן טומן סיכונים. חשוב להכיר בהם ולדעת ששום דבר לא צפוי ובכל רגע דברים עלולים להשתנות לרעה ולטובה.
היתרון המרכזי בהשקעות בנדל”ן באופן כללי, טמון בעיקר ב”בטוחות” שעומדות לנו בהשקעה. מגפות, האטה כלכלית, מלחמות ואסונות רבים תמיד פוגעים בהשקעות כאלו ואחרות. היתרון העצום של נכס שעומד על שמכם – הוא הבטוחה שעומדת בכמעט כל מצב כרשומה על שמכם. גם אם ההשקעה ירדה בערכה, אין שוכרים, הנכס נשרף והוא נפגע מרעידת אדמה – הבעלות שלכם.
יתרון נוסף הוא שנכס במיקום טוב, יכול לייצר תשואה יפה אם מעט מאוד תעסוקה מצידכם (אם בחרתם חברת ניהול טובה). ודווקא עכשיו שהאינפלציה העולמית מאוד גובה ברוב המדינות המפותחות, הנדל”ן מוכיח את היתרון היחסי לשוק המניות שסובל מאוד מאי יציבות. אז כן אפשר להגיד שהרבה משקיעים בחורים בנדל”ן בגלל היציבות, אבל בעיקר בגלל “הבטוחה”.
מהן 2 האפשרויות להשקעה בנדל"ן בחו"ל?
להשקיע לבד:
אם החלטתם להשקיע בדרך זו, אתם צריכים לדעת שהכל עליכם. אם יש לכם ניסיון קודם בהשקעות בנדל”ן, תארים שקשורים לתחום, שפות נוספות שאתם יודעים – אז יש לכם יתרון. בסוף בהשקעה ראשונה במדינה חדשה בחו”ל יש לכם אלפי דברים שאתם לא תכירו. הבדלי תרבות עסקית, שפה זרה, רגולציה שונה (ומשתנה) עלולה להשפיע עליכם. הצעד הראשון שלכם במסע יהיה לחקור באינטרנט ולמצוא אתרים שעוסקים בנדל”ן באותה מדינה. אחרי שתאספו את המידע הרלוונטי אתם צריכים לטוס ליעד.
כשתגיעו ליעד, אתם צריכים לחפש אנשי אמון שילוו אתכם שם ותוכלו לסמוך עליהם (החלק הכי הכי קשה בהשקעה לבד). אתם תתחילו לסרוק את האזור שמעניין אתכם ולראות נכסים באותו מקום. לרוב ביום שלם אפשר לראות עד 3 – 4 נכסים ביום. סיור כזה מצריך מכם הרבה יעילות כדי להגיע למספר חשיפה גבוה של נכסים פונטציאליים. אחרי שמצאתם נכס, תצטרכו לבצע משא ומתן, לשלם מקדמות לשכור שירותי של עו”ד מקומי, לפתוח חשבון בנק, למצוא חברת ניהול – ולקוות שכולם כולם יעמדו לצידכם ולטובתכם.
כמובן שאף אחד לא מבטיח שבביקור הראשון תמצאו את הנכס שלכם, מה שיכול ועלול להצריך אתכם להגיע שוב ליעד. זה אומר ששוב תצטרכו לקחת חופש מהעבודה, ולשלם על מלון טיסות וכו’. המורכבות בעשיית עסקה בנדל”ן בחו”ל לבד היא ענקית – והיא יכול לחסוך לכם כמה אלפי יורו – השאלה האם זה ישתלם? זה כמובן תלוי אם יש לכם שם אנשים טובים שעושים את העבודה בצורה הטובה ביותר.
מלווה או חברה להשקעות בנדל”ן בחו”ל
אם בחרתם בדרך הזו, החיים שלכם יהיו יותר קלים, אבל אף אחד לא מבטיח לכם הצלחות. הבחירה של החברה היא סופר קריטית ומשמעותית. לאורך כל חייה השקעה שלכם החברה והמלווה שתבחרו ישפיעו ויהיו לכם בסיס לכל החלטה ושינוי שתצטרכו. הצעד הכי קריטי הוא לבחור את המלווה/חברה המתאים! אתם צריכים לגלות שיש לכם חיבור אנושי טוב והוא/היא בעל/ת המלצות מאוד מאוד איכותיות. זה לא אומר שאם יש להם קצת המלצות הם לא טובים. לפעמים דווקא בגלל שמלווה הוא חדש בשוק יש עליו חובה להוכיח את עצמו כדי לחזק את המוניטין שלו.
למלווה יש את הידע היכולת והניסיון לאתר לכם את הנכס עם הפוטנציאל הגבוה ביותר עבורכם. הוא צריך להיות אדם שנעים לכם לעבוד איתו. אחד כזה שאם יהיה בעיות הוא יהיה זמין ויתן לכם מענה מהיר להכל. העבודה איתו תשפיע עליכם מאוד והיא תשאיר אתכם עם משימה אחת בלבד: להעביר את הכסף ושהוא ידאג לכל העבודה מסביב. זה לא אומר לרגע שאתם לא צריכים לבצע סקר שוק ולחקור באינטרנט. היכולת שלכם לשחרר היא מאוד קריטית בדרך הזו, אבל היא בסוף יכולה מאוד לעזור לכם לדעת שמישהו שמבין ויודע יותר טוב ממכם בהשקעה הזו מטפל בכם בצורה הכי טובה שיש ( אם בחרתם נכון כמובן).
לצערנו, בשנים האחרונות ישנם עשרות מקרים על מלווים וחברות שהונו את המשקיעים שלהם. זה כמובן יכול לקרות לכל אחד. הטעות הכי נפוצה של משקיעים שרימו אותם הייתה שהם לא בדקו כמעט כלום על החברה ועל העסקה בדרך די בסיסית. היום באמצעות האינטרנט והשוואה קלה עם חברות מתחרות אפשר לקבל המון מידע. צעד חשוב נוסף שיכול לעזור בהשקעה בחו”ל היא לגדר את השקעה שלכם. אפשר לעשות זאת באמצעות בחירת נכס במיקום אסטרטגי עם פוטנציאל מאוד גבוה להשבחה. בנוסף, תוכניות של העירייה לקידום האזור, אוניברסיטאות ומרכזים ציבוריים גדולים יכולים לתרום לביקוש. תבדקו באמצעות אתרים חיצונים את הנתונים של העיר, רחוב ושכונה שאתם מעוניינים בהם. אם אתם משקיעים בפורטוגל אתם בקלות יכולים לתרגם את עברית לפורטגזית ולמצוא תוצאות בשפה ולראות מידע מאוד עדכני.
מה בדרך כלל כלול בשירות של מלווה/חברה ההשקעות שלכם בנדל"ן בחו"ל?
ראשית, חשוב לדעת איזה השקעה בחרתם. בהשקעות קבוצתיות (לרוב מקימים לצורך כך חברה מקומית שכל משקיע בבעלות באחוזים שהוא השקיע) החברה דואגת להכל ואתם דואגים רק להעברת הכסף. זו השקעה מאוד פסיבית מצד המשקיע. אם בחרתם בהשקעה שבסופה הנכס רשום על שמכם, אז ברוב במקרים תזכו לכל “סל השירותים” של המלווה.
תהליך ברכישה עם חברה או מלווה ישראלי
בשלב ראשון מכירים בשיחת טלפון שמתקדמת לפגישה. ישנה חשיבות מכרעת לבדוק את הכימיה והתנהלות עם המלווה, בשלבים האלו המלווה יכול לייצר מראית עין מאוד טובה. בשיחות הראשונות יסבירו לכם מהם השירותים שאתם מקבלים ומה הם כוללים.
ברוב המקרים, השירותים כוללים ליווי מלא או חלקי שכולל:
- סיור בחיפוש הנכס והכרת המדינה והעיר שאתם הולכים להשקיע בה.
- פתיחת חשבון בנק במדינה שאתם תשקיעו.
- משכנתא – במידה ואתם מעוניינים ויש אפשרות כזו במדינת ההשקעה שלכם, המלווה יכול לדאוג לכם למשכנתא (לא בכל מדינה).
- הכרת כל אנשי המקצוע איתם המלווה/חברה עובדת (עו”ד, מתווכים, קבלנים, רו”ח וכו’).
- ברכישת דירה יד 2 – טיפול מלא במשא ומתן מול המוכר והשגת מחיר אופטמילי.
- אם הנכס נזקק לשיפוץ – טיפול שוטף מלא מול הקבלנים, מהנדסים, אדריכלים, מעצבים, שיפוצנקים וכו’ (בידיעת הלקוח ולפי הסכמתו).
- ניהול הנכס – אחד האלמנטים הכי חשובים בהשקעה שילוו אתכם לאורך כל הדרך. בשלב זה נבחרת חברה שתנהל, תבדוק, תסדר ותעשה את כל מה שצריך שאתם תראו תשואה מפירות ההשקעה שלכם. חברת הניהול היא חלק קריטי, היא עלולה לבצע צעדים שיפגעו בנכס אם תבחר בדיירים לא איכותים. חברת הניהול תצרך לדאוג שהנכס מטופל על ידי הדיירים העתידים. חברת ניהול טובה צריך לדעת לייצר לכם נכס מניב עם תשואה מקסימלית, עם מינמום השקעה מצידכם.
מהן היתרונות בהשקעה עם מלווה השקעות ישראלי מול מתווך נדל"ן מקומי?
- תקשורת – אחד היתרונות הגדולים בהשקעה עם ישראלי היא השפה והיכרות העמוקה עם המנטליות והתרבות שלנו. ברגע שאנחנו מגיעים למקומות אחרים ועובדים מול מתווך מקומי אנו עלולים לגלות הרבה קושי ברמה התקשרותית. למשל, ישנן מדינות שלא נהוג ללחוץ בלי סוף על המוכר לרדת במחיר, הפעולה הזו עלולה “להעליב” את המוכר והוא יכול לסגת מהעסקה בצורה מאוד מהירה.
- ביטחון – בליווי של השקעות בנדל”ן בחו”ל אנו “קונים” שירותים של אדם שחי ומכיר את שוק הנדל”ן שהוא עובד בו. הוא צריך להיות בעל מקצוע עם ניסיון ויכולת גבוה להוציא לפועל עסקאות בחו”ל. אם הוא ידע לתת לנו עסקאות טובות – הוא יוכל לחסוך לנו זמן רב וכנראה גם לאפשר לנו לגלות עסקאות שלא נגיע אליהן לבד.
- עסקאות מתחת למחיר השוק – שאנחנו מחפשים נכס בחו”ל, יש לנו בעיה קשה לסגור אותו מרחוק. מלווה או חברה שעובדת בחו”ל אמורה לאתר לנו עסקאות כאלו ולסגור אותם מידית בידיעה שהם ימכרו במהירות. עסקים כאלו חיים את השוק ועובדים עם מתווכים שיודעים שברגע שמגיעה עסקה טובה הם סוגרים ולא מהססים. מנגד, מתווך מקומי לרוב יראה לנו דירות שכבר עומדות הרבה זמן למכירה והוא איננו מרגיש “מחויב” עלינו כלקוחות למצוא עסקה מאוד משתלמת.
- דיוק הצרכים לפי תקציב והבנת השוק – בליווי בחו”ל אנחנו מקבלים הכוונה והבנה לפי רמת הסיכון שאנחנו מוכנים לקחת. ליווי איכותי אף פעם לא ידחוף אותנו למקומות שאנחנו לא רוצים. חשוב שלא נרגיש לרגע שרודפים אחרינו וללא סוף ושלא תהיה לנו תחושה ש”עוד רגע העסקה בורחת” – אזי אנחנו חייבים לקנות. מלווה איכותי יעשה את הכל שנרגיש בנוח עם ההשקעה שלנו, הוא יתן לנו להרגיש ביטחון בעסקה ויתאים אותה לפי הסיכון שאנחנו רוצים מבלי לקחת סיכונים מיותרים. שאנחנו מגיעים להשקעה בחו”ל אנו נתקלים בכל כך הרבה אלמנטים משתנים שיכולים לשנות את המיקום והסגנון של הנכס העתידי שלנו. חשוב לבוא פתוחים לכך.
אצל מתווך מקומי אנחנו בדרך כלל “סיפור קצר” בשבילו. מתווך מקומי מעוניין למכור דירה כמה שיותר מהר ולעבור ללקוח הבא.
איך לבחור מלווה השקעות אמין?
טיפ חשוב בבחירת מלווה השקעות היא קודם לנסות להשיג עליו כמה שיותר מידע. ברנקו תוכלו לקרוא ביקורות אמיתיות על מלווים וחברות שמוכרות נדל”ן בחו”ל וכך להבין מניסיונם של אחרים על דרך העבודה. אחרי שאספתם קצת מידע והתרשמתם לטובה, אתם מתקשרים למלווה ושם תספרו לו מה מעניין אתכם.
המלווה צריך לספר לכם עליו בקצרה ולהסביר לכם איפה הוא מוכר ולמה הוא מאמין באותו מקום.
אם התרשמתם לטובה, תקבעו פגישה – לא בתשלום ותכירו אותו לעומק.
בפגישה יצא לכם לבחון ולהבין על דרך הליווי בחו”ל. בנוסף, תבינו מה כולל סל השירותים שתקבלו במסגרת התשלום. בפגישה תפרס בפניכם ההשקעה המוצעת בצורה יסודית יותר, שם תבינו עם ההשקעה המוצעת מצדיקה את התוכנית הכלכלית של המלווה.
השליטה שלכם בנכס בחו”ל תהיה מאוד רופפת, לכן, מאוד חשוב שיהיה לכם מישהו שידע לתת לכם עזרה בכל שלב ובכל בעיה שתצוץ.
הבחירה היא סופר קריטית – שווה תמיד לבדוק עם חברות נוספות ולשמוע דעות נוספות (אתם מוזמנים לקרוא על הדרך שלנו בהשקעה בחו”ל באודות . אצלנו זה נגמר בטוב בזכות חוות דעת של איש מקצוע שהבאנו שהציל אותנו מעסקה גרועה).
אם אתם מרגישים שהחיבור הזה נכון, אתם יכולים לעבוד ב-2 דרכים שונות. יש השקעות כמובן שניתן תמיד לעשות מרחוק וכאלה שחייבים לנסוע לפני.
ברנקו יצא לנו לדבר עם המון משקיעים שעשו את ההשקעה מרחוק והם לא היו בנכס אפילו פעם אחת. זה כבר כמובן תלוי באופי שלכם וכמה אתם באמת מאמינים באדם שבחרתם בליווי שלו בהשקעה שלכם בחו”ל. לטעמנו, אם אתם חושדים אפילו קצת שווה לכם להשקיע לראות את האיזור והמקום שאתם הולכים להשקיע בו – זה יעשה לכם המון סדר.
אבל זה כמובן לא חובה. אנחנו נחשפנו להמון סיפורי השקעות בהם גילנו חברות ומלווים שעשו עבודה מדהימה והכל היה מבלי לצאת לחו”ל. התשואות היו באמת לא פחות ממדהימות.
לפעמים אתם יכולים לגלות פער עצום בין מה שמבטיחים לנו למציאות. אנחנו השתדלנו למצוא מלווים וותיקים שמכירים את השוק ויודעים להציע ללקוחות שלהם מוצרים שהם עצמם היו משקיעים בהם.
רשימת המכולת לליווי משקיעים בנדל"ן בחו"ל עם האיש הנכון:
- אמינות ושירותיות גבוה. (תחושת בטן טובה תעזור מאוד)
- קהל לקוחות שממליץ וישמח לספר לכם על ההשקעה שלו
- הסכם מסודר עם כל העלויות והשירותים שתקבלו במסגרת העבודה המשותפת (כולל גבולות אחריות ועלויות נוספות אם יהיו)
- הבינו לעומק את המודל הכלכלי של ההשקעה (תשואות, רגולציה ומהם היתרונות והסיכונים בהשקעה הזו? מה עלול להשתבש? ולמה ההשקעה הזו תצליח?, האם מי שמוכר לנו משקיע בעצמו?).
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בחו”ל. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות