מיסוי נדל"ן בחו"ל

בשנים האחרונות אלפי ישראלים יצאו להשקיע בנדל”ן בחו”ל. עליות מחירי הנדל”ן בישראל, שוברים שיאים חדשים כמעט מדי שנה. משקיעים ישראלים מיואשים מהנדל”ן בישראל יוצאים לחפש מציאות בחו”ל. חשוב לזכור שלצד הפופולריות הרבה של השקעות בחו”ל, המהלך מחייב התייחסות לתכנון מס לצורך בחינת כדאיות ההשקעה. מס על דירה בחו”ל, נגבה בצורה ישירה או עקיפה, שכן לכל מדינה יש מערכת מיסים שונה, אך רובן דומות במהות. תכנון מס בינלאומי, הינו קריטי ומהווה גורם משמעותי בהפחתת נטל המס מהכנסות ורווחים שמקורם בפעילות עסקית בחו”ל. מומלץ, להסתייע ברואה חשבון הבקיא במיסוי באותה מדינה.

מיסוי על השקעות נדל”ן בחו”ל – רווחים בחו”ל חייבים בתשלום מס

בעיקרון, כל ההשקעות בנדל”ן בחו”ל מחוייבות בדיווח, וממוסת לפי הרווחים שנוצרו ושלומו בגינן מס. חבות המס של משקיעים ישראליים, היא גם מול המדינה בה מתבצעת ההשקעה וגם מול מדינת ישראל. חשוב לדעת, שבמקרים רבים לא משולם מיסוי כפול, בזכות האמנה למניעת כפל מס. משקיעים אשר משלמים מס על השקעה במדינה אחרת, יקבלו זיכוי בהתאם על תשלומי המס שלהם בישראל. אז איך זה עובד?

אמנות מס-לישראל אמנת מס משותפת עם רוב מדינות העולם, בניהן ארה”ב, אנגליה, ספרד, פורטוגל וכו’. רוב האמנות מאפשרות למשקיעים לקזז את המס ששולם במדינת ההשקעה כנגד המס שהם צריכות לשלם בישראל. הרעין הינו מונע מאיתנו לשלם כפל מס מעסקאות נדל”ן בחו”ל .לכן חשוב לבדוק, האם לישראל ולאותה מדינה אמנת מס משותפת לפני החלטתינו היכן להשקיע.

משקיע פרטי או חברה, חייבים עפ”י חוק להגיש דיווח לרשות המיסים בישראל – משקיעים פרטיים , בעלי חברה או בעלי עסק עצמאי (שאינם חברה), חייבים להגיש דו”ח שנתי למס הכנסה הישראלי בתום כל שנה, בגין דיווח על מכירת נכס בחו”ל, וכן כל הכנסה אחרת מנדל”ן בחו”ל.

האם קיימים הבדלים בין משקיע פרטי לחברה? קיים שוני בין משקיע פרטי לחברה. תשלומי המס שונים בד”כ, וגובהם נקבע בהתאם למדיניות המיסוי של אותה מדינה. במקרים אחדים, גם ביצוע עסקה של משקיע פרטי, יכולה להיחשב על ידי רשויות המס בישראל כהכנסה מעסק. המבחן שבוחן זאת, בודק את אופי ונפח הפעילות בעסקאות.פעילות זו, עשויה לראות את המשקיע ע”י רשויות המס בישראל, כפעילות עסקית לכל דבר.
אחד ההבדלים בין משקיע פרטי לחברה הוא כי חברה המבצעת השקעה בחו”ל תהיה חייבת במס חברות בשיעור 23%, הן בשל הכנסותיה מדמי שכירות, והן בשל מס על רווחי הון (שבח) הריאלי, בעת דיווח על מכירת נכס בחו”ל.

מס רכישה על עסקאות נדל”ן בחו”ל

מס רכישה על רכישת נדל”ן, נהוג בישראל וברוב המדינות ברחבי העולם. גובה מס הרכישה משתנה ממדינה למדינה, לעיתים אף באזורים שונים באותה מדינה. לדוגמא- ביוון מונהג מס רכישה בגובה 3.09% משווי הנכס. בניגוד למה שנהוג בישראל, שווי הנכס מוערך ונקבע על פי הרשויות ביוון, ולא על פי הפרטים המוסכמים של עסקת הרכישה עצמה, כלומר, לא בהתאם לתשלום ששילמנו בפועל על הנכס. בספרד לעומת זאת, בעיר מדריד המס עומד על 7%, לעומת ברצלונה שם הוא מטפס ל- 10%.

תשלום מס על מכירת נדל”ן בחו”ל

חבות המס בדיווח על מכירת נכס בחו”ל היא קודם כל במדינה בה נמצא הנכס, ולאחר מכן יש לדווח ולבצע תיאומים מול רשות המס בישראל. שיעור המס שישולם, ייקבע על בסיס הרווחים הריאליים ממכירת הנכס. חשוב להדגיש, כי קיים הבדל בגובה שיעור המס בגין נכסים שנרכשו לפני ואחרי תאריך 01.01.2003. נכסים שנרכשו לאחר תאריך זה, מחויבים בתשלום של 25% על הרווח הריאלי. לעומת נכסים שנרכשו עד לתאריך 31/12/2003 בו תשלום המס לרווח ההון המניב, יחולק ע”י רשויות המס לשתי פעימות. פעימה ראשונה, לחלק שנצבר עד תחילת שנת 2003,אשר יחויב על מדרגות המס המלאות מהכנסות שאינן מעבודה אישית. הפעימה השנייה, תחויב על גובה מס של 25%.

תשלום מס על הכנסה משכירות על דירה בחו”ל

בכל הנוגע לתשלום מס בגין שכירות, יש הבדל בין המסלולים המצויים לרשות משקיעים פרטיים לבין החברות המשקיעות בתחום. נפרוס אותם להלן:
בפני משקיעים פרטיים עומדים שני מסלולי מיסוי. משקיע יכול לבחור את המסלול לתשלום בכל שנה מחדש.
מסלול 1: בבחירת מסלול זה מלוא ההכנסות של המשקיע מחויבת במס בניכוי כל ההוצאות הנלוות בהשקעה (אחזקה, פחת, יועצים דמי ניהול, מס ששולם בחו”ל וכו’). כלומר, המס מחושב לפי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה.
מסלול 2: לפי מסלול זה, הכנסות משכירות מנדל”ן בחו”ל יומסו ב-15%. החיסרון במסלול זה הוא שהמשקיע יכול לנכות פחת בלבד. מס הכנסה לא יכיר בהוצאות נוספות (כמו למשל תשלומי מס במדינת ההשקעה) ולא יינתן בגינן זיכוי. בחירה במסלול זה תהא רק במקרים שהמס השולי יוצא יותר גבוה.

כמה מס משלמים על השקעות נדל”ן במדינות פופולריות להשקעה?

לכל מדינה מדיניות מס ותקנות משלה, חשוב להתייחס לעניין מיסוי נדל”ן בחו”ל ברצינות, מכיוון שההבדלים בין המדינות יכולים להיות מהותיים. כך למשל בפולין אין מס רכישה על נדל”ן זאת במידה ומכרתם את הנכס בתום 5 שנים. בבריטניה החל מחודש יולי 2021 קבעו מס חדש הנקרא SDLT. זהו למעשה מס בולים המוטל על משקיעים זרים ומגיע בנוסף על המס הקיים כבר.