מס על דירה בחו"ל
להלן דירוג הערים היקרות בעולם , מציג את מחיר הקנייה, יחס מחיר/שכירות, שכר דירה לחודש (US$) ותשואה ברוטו של שכירות (%) עבור דירה בשטח 120 מ”ר
מקור: https://www.globalpropertyguide.com/most-expensive-cities
מס פרסונלי (אישי): תושב ישראלי, חייב בתשלום לרשויות בכל שנת מס, על הכנסה שהופקה או נצמחה בישראל או בחו”ל. הכנסה מנדל”ן בחו”ל או כל נכס מניב אחר, כמו למשל, שכר דירה ששולם לנו או רווח ממכירת הנכס מחו”ל מחויבת במס ודיווח לרשויות המס בישראל.
מתי חלה חובת דיווח למס הכנסה בגין רווחים מדירות בחו"ל?
בישראל קיימת חובת הגשת דו”ח שנתי על ביצוע עסקאות מהשקעות נדל”ן בחו”ל. וזוהי חלק משיטת מיסוי על נדל”ן בחו”ל שקיימת בישראל באופן גורף. על פי התקנה, חובת דיווח על מי שהיה לו, לבן זוגו או לילדו (עד גיל 18) נכס מניב בחו”ל בשנת המס, או מי שהוא, בן זוגו או ילדו, ביצעו בשנת המס קנייה או מכירה של נכס בחו”ל. התקנה קובעת, כי “נכס” יוגדר כנכס הון, נדל”ן מיטלטלין לשימוש אישי.
כיצד מחושב הרווח ממנו ייגזר תשלום המס?
לא כל המדינות גובות מס על השכרת דירה בחו”ל או מס על רכישת נדל”ן בחו”ל. ניו זילנד, למשל, אינה מטילה מס על רווחי הון כלל. בצרפת, מס רווחי הון על מקרקעין, מופחת עבור תושבי חוץ ל-6% בשנה, החל משנת הבעלות השישית.
רוב המדינות בעולם דווקא מחייבות במס, ולכן ע”מ למנוע תשלום כפל מס חותמות מדינות על אמנת מס משותפת שמגדירה מתי המשקיעים משלמים מס על השקעה במדינה אחרת. בהתאם לתשלום, יקבלו המשקיעים זיכוי בגובה המס ששולם. הדבר מונע ממשקיעים בנדל”ן בחו”ל לשלם כפל מס בעסקת נדל”ן מול מדינות אילו .ישראל חתומה על אמנת מס עם מספר לא מבוטל של מדינות, התשלום בישראל על רווחי הון מניב הינו 25%.
במידה והמדינה הזרה גובה פחות, יושלם ההפרש בהתאם. לדוגמא: בספרד, מס על הון מניב הינו בשיעור של 19%, בישראל יגבו ממך את ההפרש העומד במקרה זה על 6%.
בישראל קיימים שני מסלולים לדיווח השקעות נדל"ן בחו"ל
בישראל הרשויות גובות מס על השכרת דירה בחו”ל, ניתן לבחור לשלם מס זה בשני מסלולים:
- מסלול ראשון: על המשקיע לשלם מס העולה לכדי שיעור המס השולי (לפי מדרגות המס האישיות של המשקיע הפרטי). במסלול זה, המשקיע זכאי לניכוי דמי ניהול, אחזקה, פחת והוצאות נוספות מתשלום המס הכולל.
- מסלול שני: מסלול מיסוי מופחת, דמי השכירות במסלול זה יחויבו בתשלום מס אחיד קבוע בשיעור של 15%. במסלול זה יוכרו רק הוצאות פחת. לא ניתן במסלול זה לקבל זיכוי על המס ששולם בחו”ל.
- מס על השכרת דירה בחו”ל (סעיף 122 א’ לפקודת המיסים): סעיף 122 א’ לפקודת המסים קובע כי מההכנסה על שכירות על דירה בחו”ל לא ניתן לנכות הוצאות הקשורות באחזקת הדירה, אבל אפשרי לתבוע ניכוי פחת של הנכס.
מסלול זה אינו מהווה תחליף למסלול המס הרגיל. בעל הנכס יכול לבחור במסלול מיסוי רגיל, על פי מדרגות המס הקבועות ובמקביל לתבוע הכרה בהוצאות הנלוות לנכס וכך להפחית את חבות המס שלו. במסלול זה, החיוב במס חל ממדרגת מס ראשונה של 31% ועשוי לטפס לשיעור של עד 48% בהתאם למס השולי.
לפניכם דירוג 13 המדינות המובילות בעולם במיסוי בינלאומי מיסי העברת נכס למגורים לרוכש נכס לפי שווי 1,000,000 דולר ארה”ב
מקור: https://www.uhy.com/european-economies-levy-some-of-the-worlds-highest-property-purchase-taxes-on-prime-real-estate-uhys-global-study-reveals/
מס על מכירת דירה בחו"ל
כל תושב ישראלי המוכר דירת מגורים בחו”ל, הכנסתו מהמכירה תיחשב כהכנסת הון מניבה. במידה והנכס הנמכר שוכן במדינה שיש לישראל אמנה למניעת כפל מס, למדינת המקור תהייה קדימות בגביית תשלום המס. במידה ושולם מס במדינה הזרה, והתשלום לא הגיע לכדי 25% מרווחי ההון, יאלץ המשקיע לשלם לרשות המס בישראל את ההפרש. אולם, במידה ושילמתם מס גבוה משיעור המס בישראל, לא תאלצו לשלם מס נוסף. בכל מקרה לא ישולם כפל מס. עפ”י פקודת המס, תושב ישראל נדרש לדווח על מכירת נכס בתוך 30 יום ממועד המכירה.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
במידה והנכס הועבר אל המוכר בירושה או במתנה, דין המוכר כדין המוריש או מוסר המתנה. זה לא יתפוס במקרה בו המוריש אינו תושב ישראל. בכל זאת, ניתן להגיש בקשה לרשות המיסים, ע”מ שתכיר במועד העברת הבעלות על הדירה וקבלתה לצורכי מס ע”י המוכר.
מכירת דירה בחו"ל בידי תושב חוזר
במידה והמוכר היה תושב חוץ במשך 6 השנים האחרונות, רכש דירה באותה תקופה ומכר את אותה דירה, במהלך 10 שנים לאחר חזרתו לישראל כתושב: אזי הוא יהיה פטור ממס רווח הון. לעומת זאת ,במידה ומכר את אותו נכס לאחר 10 שנים לאחר חזרתו לארץ, יגבה מס רק על השנים שמעבר ל-10 שנים . דוגמא: מיום ששבתי לישראל, מכרתי נכס כעבור 15 שנים. המס על הדירה בחו”ל שיהיה עלי לשלם הוא לתקופה של 5 שנים.
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בחו”ל, או ייעוץ מס. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות