השקעות נדל"ן בישראל או בחו"ל? כל המידע שצריך להשקעה
אז השקעות נדלן בישראל או בחול? ואם בחו”ל באירופה או בארה”ב?
נדל”ן בישראל:
תחום ההשקעות של נדל”ן בחו”ל פורח בשנים האחרונות, אבל עם יד על הלב, במידה והייתה לנו את האפשרות, לא היינו בוחרים להשקיע בנדל”ן דווקא בישראל? יש לכך לא מעט יתרונות. רובינו בקיאים היטב בשוק הנדל”ן המקומי, כולנו מכירים את הבדלי מחירי הנדל”ן בין ת”א ירושלים וחיפה. המרחב הגיאוגרפי של ישראל קטן מאוד יחסית, ואנו נגישים לנכס 24/7.
שוק הנדל”ן בישראל מגלה יציבות כבר שנים. משנת 2008 ועד לשנת 2020, ישראל חוותה עליית מחירים כמעט רצופה. לשם השוואה שווקי הנדל”ן באירופה ובארה”ב חוו ברובם בתקופה זו ירידות חדות(משבר הסאב פריים) לצד עליות נאות אח”כ.
לפניכם נתוני בנק ישראל בדבר עליית מחירי הדירות בישראל.
מחירי הדיור בין השנים 1961-2019
יתרה מזאת, בנק ישראל בסקירתו משנת 2020 מנמק שהשפעת נגיף הקורונה, גרמה לבלימה קלה בעליית המחירים בחלק מהאזורים במדינה. ומאידך, המחירים באזורים אחרים עלו. בנק ישראל מצביע על כך שמחירי הדירות עלו בשנה החולפת בשיעור גבוה מזה של שכר הדירה, לעומת ירידה חדה של התשואות”. כלומר בשורה התחתונה, מחירי הדירות בישראל עלו והתשואות מהן ירדו, למרות צמצום בביקוש לדירות עקב ירידה בצמיחה והפעילות במשק בעקבות משבר הקורונה. המשקיע הישראלי זיהה מהר את המגמה עוד לפני מגפת הקורונה ובעיקר בעיצומה, ועבר להשקיע בנדל”ן בחו”ל. מדוע לו לרכוש דירה ממוצעת בת”א בסכום של כ-850,000 דולר? במחיר כזה הוא יכול לרכוש מספר בתים במדינות מוכרות באירופה ובארה”ב? לדוגמא, מחיר בית ממוצע באתונה הוא כ- 130 אלף יורו בלבד, ברוצ’סטר שבמדינת ניו יורק המחיר הממוצע כ-150 אלף דולר. לכן, הנתון הבא שנציג, אינו מפתיע את מי שבאמת בקיא בתחום השקעות הנדל”ן של המשקיע הישראלי.
נתוני בנק ישראל על כך שהמשקיעים בישראל כמעט שילשו את השקעותיהם בחו”ל*
שנה | השקעת תושבי ישראל בחו”ל במיליוני דולרים* |
2018 | 19,505 |
2019 | 26,269 |
2020 | 70,168 |
*השקעה כוללת של הון ישראלי בחו”ל
סיבה נוספת שגורמת למשקיע הישראלי לפזול לנדל”ן בחו”ל, היא נטל המס בישראל ההולך ומכביד. מס שבח שמגיע ל-25% , מס על רווח משכירות (החל מ-5000 ₪). וכן עליית מס הרכישה ל-8%. כמובן שישנם פטורים במידה וזו דירה ראשונה.
סקרנו סיבות נוספות להשקעה בנדל”ן בחול במאמר כאן
רגע לפני שנסקור את כדאיות ההשקעה בחו”ל, עלינו להחליט איזה נכס אנו רוצים להשקיע את ההון העצמי שלנו.
האפשרויות העומדות בפני המשקיע הישראלי הממוצע:
רכישת דירה למגורים:
באמצעות רכישת דירה או בית פרטי למגורים, אנו מבקשים להבטיח לעצמנו שני דברים עיקריים האחד, להבטיח לעצמנו הכנסה קבועה מעצם השכרת הנכס. השנייה, השבחת הנכס בתום תקופה, ומימוש השבחת הנכס שלנו בעת מכירתו. את רוב הדירות בארה”ב נמצא במרכזי הערים וחלקן במתחמי דירות.
רכישת נכס למטרות מסחריות:
המשקיע רוכש נכס למטרת מסחר בלבד. זו יכולה להיות השקעה בחנות, משרד או במרכז מסחרי. בסופו של דבר, המטרה כמובן זהה לזו של רכישת נכס למטרת מגורים.
דרך קרן השקעות:
עם מינימום השקעה של כ-30 אלף דולר בלבד, אתם יכולים לרכוש יחידות השתתפות בקרן השקעות. הקרן מאפשרת לכם להיות שותפים עסקיים למיזמים שונים בתמורה לתשואות גבוהות יחסית (חשוב להדגיש, בשום שלב אינכם בעלי הנכס). ככל שתשקיעו יותר מההון העצמי שלכם, כך מן הסתם התשואות שלכם יגדלו בהתאם.
השקעת נדל”ן בארה”ב:
הנדל”ן בארה”ב נמצא במצב מדהים מבחינת המשקיעים בו בשנים האחרונות, כמובן תלוי מדינה בארה”ב. התאוששות המרשימה של האמריקאים ממשבר הסאב פריים שהתרחש בשנת 2008. המשבר אז גרם לירידת מחירים של בערך 30%-40% במחירי הנדל”ן בארה”ב והביא למשבר חריף בבנקים ולמעשה גרר את כלכלת ארה”ב ובעקבותיה גם את אירופה למשבר ממשי. שוק הנדל”ן האמריקאי ידע לתקן ובזמן, גם בעקבות סיוע רחב של הממשל הפדרלי. מחירי הנדל”ן עלו מאז אותו משבר בכ-60%. מי שמכיר היטב את שוק הנדל”ן בארה”ב, יודע העסקאות המשתלמות באמת, מבוצעות במדינות ובערים “האפורות” שם שיעור המס הוא נמוך מאוד ובמקרים אחדים גם לא קיים כלל. למרבית תושבי ארה”ב אין כאמור בתים בבעלותם, השכירות ברחבי ארה”ב פופולרית במיוחד , מה שמביא לביקוש גדול דווקא במדינות “הפחות מפורסמות” ובארה”ב ישנן כאילו לא מעט.
מחירי הבתים באחדות מן המדינות בארה”ב
מחיר שכירות ממוצע בדולרים | מחיר ממוצע לבית באלפי דולרים | שם המדינה |
912 | 117,768 | מערב וירג’יניה |
989 | 140,818 | מיסיסיפי |
926 | 149,120 | ארקנסו |
1,015 | 150,754 | אוקלהומה |
1,021 | 165,955 | איווה |
השקעות נדל”ן באירופה:
משקיע הנדל”ן הישראלי, תמיד יעדיף לרכוש נכס קרוב לבית. אבל אם כבר להשקיע בנדל”ן בחו”ל, אז שיהיה קרוב גיאוגרפית ככל האפשר. אירופה מציעה לנו אפשרויות רבות של השקעה בנדל”ן, מרביתן במחירים נוחים ביותר. בדומה למדינות השונות בארה”ב , גם באירופה קיימים הבדלי מחירים משמעותיים. מחיר נכס בנסיכות מונקו או פריז שונה לחלוטין מנכס בסופיה בירת בולגריה או אפילו בסלוניקי שביוון. מדינות רבות באירופה רשמו עליות מחירים מאז משבר הסאב פריים.
באיחוד האירופי סייעו למדינות שהתקשו (יוון). לכאלו שאינן באיחוד, גילו משקיעי הנדל”ן הזרים ובתוכם גם הישראלים הזדמנויות מצוינות לרכישת נכס. חלק ממדינות אירופה החלו ברפורמות בשוק הנדל”ן ומתן הקלות במס ובבירוקרטיה ע”מ למשוך משקיעים זרים. בתקופה האחרונה אנו עדים להעתקת מרכזי עבודה ופיתוח של חברות גלובליות זרות למדינות במזרח אירופה, בהן מחירי הנדל”ן ושיעור המס עדין נמוך.
שימו לב למחירי הבתים והתשואות במדינות באירופה, במרחק של מקסימום שעתיים טיסה מת”א שאפשר למצוא בהן את כל האטרקציות שישראלים אוהבים, חופי ים , בתי קזינו, נופים מדהימים ואתרי סקי. להדגיש כי זהו מחיר ממוצע , אפשרי להשיג בתים במחיר נמוך משמעותית. גם התשואות נאות ועולות על אילו שניתן להשיג בישראל. עסקה טובה בנדל”ן בחו”ל נמדדת במחיר נמוך לנכס ותשואה גבוה יחסית להשקעת נדל”ן בישראל.
ממוצע מחירי דירות ותשואות שנתיות במדינות באירופה קרובות יחסית לישראל:
תשואה שנתית באחוזים | מחיר ממוצע באלפי יורו | שם המדינה |
5.12% | 50,000
| בולגריה (סופיה) |
5.88% | 60,000 | רומניה( בוקרשט) |
5.43% | 120,000 | קרואטיה(אסטריה) |
5.70% | 130.00 | יוון (אתונה) |
קרואטיה
כאמור אירופה, קרובה ונגישה יחסית, ניתן למצוא מחירים נוחים אפילו במדינות חזקות באירופה כמו איטליה וספרד. מי שמעוניין להשקיע בנדל”ן במזרח אירופה בהון נמוך עוד יותר ימצא נכסים בערים במדינות כמו אוקראינה, מולדובה, לטביה וגאורגיה במחיר ממוצע של כ-1000 דולר למ”ר.
מדיניות המס באירופה: לישראל אמנת מס משותפת עם מספר מדינות באירופה. מדיניות המס באירופה שונה ממדינה למדינה, מספר מדינות הקלו במדיניות המסים שלהם כלפי משקיעים זרים וחשוב לבדוק זאת. רצוי לבדוק את מדיניות המס טרם ההשקעה, וכן את אמנת המס בין ישראל לאותה מדינה.
תקנות וחוקים: טרם רכישת הנכס אנא בדקו את נאותות הנכס. האם הוא מאושר ורשום כחוק, כמו גם אם הנכס הינו רשום על שמו של המוכר. מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע, להסתייע בעו”ד הבקיא בחוקי אותה מדינה.
מימון: הבנקים באירופה מבקשים בטחונות לפני הענקת מימון. המלצתנו, מימון מבנק מקומי יאפשר לך להיות רגוע, היות והבנק ודאי יבדוק את נאותות הנכס שאתה מבקש לרכוש. פתיחת חשבון בבנק מקומי, מאפשר לך לבצע העברות ולחסוך בעמלות המרת שערי מטבע וכד’.
לסיכום:
אין ספק שהתלבטות להשקיע בנדל”ן בישראל, או להשקיע בנדל”ן באירופה או בנדל”ן בארה”ב אינה פשוטה. מצד אחד אין כמו להשקיע בישראל, את היתרונות כבר מנינו מוקדם יותר. מחירי שוק הנדל”ן בישראל מסרבים לרדת בניגוד גמור למצב המשק הישראלי “בשנת הקורונה”. ההכבדה הגוברת והולכת בנטל המיסוי על המשקיעים ותשואות נמוכות אינן מעודדות את המשקיעים להשקיע בישראל.
זאת ועוד, נדמה כי ה-Changer Game שמעבירה את משקיע הנדל”ן הישראלי להשקיע באירופה או/ו בארה”ב היא קריסת מטבעות היורו והדולר לעומת השקל. עובדה זו עודדה את מגמת המעבר של המשקיע הנדל”ן להשקעה בחו”ל. יחד עם זאת חשוב להדגיש שבכל השקעה קיים סיכון מסוים, בישראל ובטח בחו”ל. תמיד כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע, לבדוק היטב את הנכס, ולא לחסוך באנשי מקצוע איכותיים שילוו אתכם בתהליך.
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בחו”ל או בישראל. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות