נדל"ן בחו"ל מה הסיכונים? אלה הם 7 הסיכונים שכל משקיע חייב להכיר
תוכן עניינים
לא מעט משקיעים ישראלים חוו כישלונות, מדובר במשקיעים מתחילים ומנוסים כאחד, כאלה שלא זיהו את המוקשים בהשקעה שלהם בחו”ל. כישלונות הם חלק מהעולם העסקי, לימוד הנושא טרם ההשקעה, מאפשר לצמצם את מנעד הטעויות או החשיפות לסיכון שאנו עלולים לעמוד בהם. למשל, רצוי לבצע מחקר שוק מעמיק ולמידה של שוק הנדל”ן במדינה בה אתם מעוניינים להשקיע, עוד לפני קבלת ההחלטה והיציאה לתהליך. פעולה זו מקטינה במידה ניכרת את רמת הסיכון. אז נדל”ן בחו”ל, מה הסיכונים? הנה לפניכם-באו נבדוק כיצד אנו מצמצמים אותם למינימום.
הסיכונים בהשקעות נדל”ן בחו”ל
- היכרות עם שוק המקומי
- חוקי הנדל”ן ובירוקרטיה
- פוליטיקה מדינית ופנימית
- ניהול הנכס בחו”ל
- מיסוי
- נזקי הטבע
- הפרשי מטבע
1. היכרות עם שוק המקומי
המשקיע הישראלי הממוצע בקיא היטב בשוק הנדל”ן בארץ, הוא מודע היטב לפער המחירים בין ת”א, לצפון ולדרום הארץ. ישנם אפילו כאילו , המתמחים בתוכניות עתידיות של הבניה בערים שונות בארץ. ברכישת נדל”ן בחו”ל התמונה שונה לחלוטין, ההיכרות עם שוק היעד והדינמיקה שבו, במקרה הטוב שטחית. הפרמטרים המשפיעים על מחיר הנדל”ן שונים ממדינה אחת לשנייה, ולעיתים אף מעיר לעיר באותה המדינה. חשוב לדעת, הגירה חיובית או שלילית במקום ההשקעה, מוסדות אקדמיים, ביקוש להשכרה, בדיקת יציבות תשלום שכירות חודשית (נתון שהרבה מתעלמים מימנו: ישנן מדינות בהם השוכרים מתחמקים מתשלום).
2. חוקי הנדל”ן ובירוקרטיה
לכל מדינה בירוקרטיה ותרבות עסקית שונה. לכל מדינה גם פרשנות שונה. ישנם עניינים שעלולים להיות שנויים במחלוקת, במיוחד בענייני דיירים. לרוב אין קיצורי דרך, בהנחה שהחוזים יהיו בשפה זרה, עלולים להיות פרשניות וניואנסים שונים שיכולים להטעות. דבר זה יכול להעמיד אתכם בעמדת נחיתות. חוסר בהתמצאות בבירוקרטיה ,בתרבויות ובנורמות השונות בין מדינות, עלולות לעלות לנו במחיר יקר תרתי משמע. מה שמובן מאליו במדינה אחת, עשוי להיות שונה בתכלית במדינה אחרת.
למרות הסיכונים, לפי נתוני בנק ישראל, חלה עליה בהשקעות הישראלים בחו”ל בין השנים 2009-2018:
3. פוליטיקה מדינית ופנימית
המצב הפוליטי במדינות, עלול להשפיע באופן קריטי על השקעות הנדל”ן שלכם בחו”ל. חוסר יציבות פוליטית עשוי לנבוע גם ממדיניות בינלאומית שלילית. למשל, סכסוך צבאי או סנקציות כלכליות. דוגמא קיצונית לכך- העימות במזרח אירופה, המשפיע באופן ישיר על מחירי הנדל”ן באוקראינה, שכרגע נמצאת בכאוס. זה מוכיח שהשקעה בחו”ל אפילו ביבשת כמו אירופה, טומנת בחובה סיכון שעלול להשפיע על ההשקעה שלכם. אולם , זה יכול להתרחש גם עקב חוסר יציבות פוליטית פנימית , איבוד שלטון פתאומי של ממשלה בדרכים דמוקרטיות או בצורה שונה . בשגרה ובטח בחילופי שלטון, המשקיעים הזרים אינם נמצאים בראש סדר עדיפויות של מדינות, לכן הם עלולים להיות הנפגעים הראשונים. הסיכונים שיש לקחת בחשבון – העברת חקיקה שאינה חיובית להשקעות זרות. למשל באנגליה חוקק מס רכישה חדש מיוחד לזרים. הנדל”ן בקנדה רותח, אז הממשל אוסר על זרים לרכוש נדל”ן בשנתיים הקרובות!.
4. ניהול הנכס בחו”ל
ניהול נכס בחו”ל הוא אופרה שונה לחלוטין מאשר בישראל, תרבות הניהול שונה מדינה למדינה. עלינו להתמודד כעת עם האחריות היומיומית בתוקף היותנו בעלי הנכס. סביר להניח שתזדקקו לחברת ניהול מתאימה אשר תעשה את העבודה. זה אומר, להפקיד בידיה את ההשקעה שלכם בחו”ל, זה אומר לשמור על הנכס שלכם באמצעות שיווקו ובדיקת שוכרים פוטנציאליים. כמה זה חשוב? חשבו לרגע שהחברה תכניס לכם שוכר בעייתי שיפסיק לשלם פתאום. זה אומר שעכשיו, אתם תצטרכו לשכור שירותים של עורך דין מקומי – לשלם לו (שבכל הזמן הזה אתם לא מקבלים שכירות), לחכות שהדייר יפונה, לקוות שהוא לא יפגע לכם בנכס כי אם כן זו בעיה נוספת. ואז לקוות שהוא יצא כמה שיותר מהר באמצעות בית משפט. לא סיפור שאתם רוצים שיקרה לכם.
אז איך תדעו מי החברה ההגונה המתאימה לכם ושלא תערים עליכם?
הקדישו זמן לאסוף חומר על אותן חברות ניהול ולשוחח עם לקוחות. שורה תחתונה, לא משנה האם חברת ניהול, יזם, או גורם אחר מנהל לכם את האחזקה השוטפת. חברת הניהול יכולה לשרת את האינטרס הפנימי שלה ולדואג לכך שהדיירים יתחלפו באופן תדיר בגלל שהיא מקבלת עמלה על כל החלפה. החלק הזה חשוב מאוד, תבחרו חברת ניהול שתשרת את האינטרס שלכם.
5. מיסוי
בכל השקעת נדל”ן ישנם סיכוני מס, חוקי המס השונים בין המדינות עלולים ליקר את העסקה בצורה ניכרת. ישנן מדינות, המוסיפות על המס הקונבנציונלי גם “מס עושר” או “מס בולים”. לכן, טרם העסקה, חשוב להיוועץ עם יועץ מס הבקיא ברזי חוקי המס באותה מדינה. בנדל”ן בארה”ב למשל, בנוסף למס הפדרלי האחיד, גובה כל מדינה מס משל עצמה (למעט מספר מדינות שויתרו על תוספת המס). יתרה מזאת, ישנן מדינות רבות שבהן קיימים חוקים נגד הלבנת הון המגבילים את תנועת הכסף הבינלאומית של זרים, יתכן ותדרשו לנהלים ספציפיים בנושא. זה עלול להתרחש במידה ותחליטו לצאת מהשקעתכם, ותבקשו לשלוח את ההכנסות בחזרה לישראל.
6. נזקי הטבע
סיכון סביבתי הוא מרכיב נוסף שעליכם לקחת בחשבון בעת השקעה בחו”ל. הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בנכסים להשכרה או בהשקעות חקלאיות התלויות בגורמים סביבתיים לרווחיות. הסיכון הסביבתי כולל אסונות טבע, אקלים ושחיקת נדל”ן לאורך החופים.
7. הפרשי מטבע
בהנחה שהשקעתם בנדל”ן באירופה, סביר שהשקעתכם בוצעה במטבע האירו. זה אומר שאתם חשופים גם לסיכון חליפין של מטבעות. כלומר, אם המטבע שבו אתם מחזיקים את ההשקעה שלכם יורד בערכו, באופן ישיר ההשקעה שלכם חווה ירידה.
כמה נקודות נוספת למחשבה – אפשרויות מימוש
האם קל למכור את ההשקעה שלכם בחו”ל? החלטתם לממש את השקעתכם מסיבה זו או אחרת. אחד הפרמטרים לרכישת נדל”ן – האם ניתן למכור את ההשקעה. במילים אחרות, כמה קל לכם להמיר את ההשקעה שלכם בחזרה למזומן. אם הביקוש לנכס שלכם נמוך, אתם תצטרכו לרדת במחיר כדי לממש מהר.
מה קורה עם ההשקעה באמצעות קרן השקעות? בקרנות השקעות כגון קרן ריט -REIT, Real Estate Investment Trust, ניתן לצאת בכל זמן נתון היות והן נסחרות בבורסה. במידה ואתם משקיעם באמצעות קבוצת השקעה לנדל״ן בחו״ל, שהיא כשלעצמה בעלת סיכון גבוה יותר מאשר השקעה ישירה במקרקעין (משום שקרנות מסוג זה מציעות מעין השקעה עקיפה בנדל״ן ולכן גם לא סחירות), בדקו היטב מהן תחנות היציאה ומתי.
בדקו מי מלווה את העסקה, האם אפשר לסמוך עליו? – בעסקה יקרה כמו נדל”ן, חשוב להבטיח שהמוכר/יזם יעמוד בכל ההתחייבות ויקיים את החוזה עד תומו. אולם, לא תמיד המציאות מתכתבת במדויק עם החוזה. בדקו את החברות המתמחות ברכישת נדל”ן בחו”ל, אל תהססו לבדוק עם לקוחות קודמים של אותה חברה על ביצועיה והיכרות עם השוק המקומי. לעיתים חברות אילו גובות סכומים גבוהים יחסית ולא מספקות הסחורה. אל תתפתו להבטחות שווא במשרדים מרוהטים ומפוארים. מלווה אמין יעשה לכם את החיים קלים.
לסיכום
בכל השקעה קיים אלמנט של סיכון, לבטח במידה וזו השקעה מעבר לים. ישנם גורמים חיצוניים המהווים סיכון שאינם תלויים בכם. אולם, על אחרים יש לכם השפעה לא קטנה. אתם יכולים לצמצם את רמת הסיכון למינימלית עבורכם. אל תהססו לשאוב מידע על הנכס המיועד שלכם ועל הסובבים אותו. בחרו בבעלי המקצוע הטובים ביותר – גם אם הם יקרים (לעיתים הסיבה באמת מוצדקת) בסופו של תהליך, לרוב זה משתלם.
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן חו”ל. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות