השקעות נדל"ן בברצלונה

Q: כמה עולות השקעות בנדל''ן בברצלונה?

ברצלונה מחולקת לעשרה מחוזות מרכזיים שמחולקים לרובעים/שכונות. כל רובע מאופיין באווירה, אופי וקסם שונים. מחיר למ''ר ממוצע נע החל מ-2,506 יורו ב-Nou Barris ועד לממוצע של 4791 למ''ר ב Sarrià-Sant Gervasi. המחירים כיום עדיין לא הגיעו לרמה מלפני כעשור, אז חוו המחירים ירידות שהגיעו עד ל-40% באזורים מסוימים.

ברצלונה הפכה בעשור האחרון למרכז תיירותי אירופאי שוקק. טרום הקורונה ביקרו בה בשנת 2019 כ-10 מיליון תיירים והיא הייתה עד לשנה האחרונה למרכז הכלכלי הצומח ביותר בספרד. לכן, אין פלא שכאשר התיירים הפסיקו להגיע הפגיעה לא איחרה לבוא. מה הצפי לשנה הקרובה והאם כדאי לשקול השקעות נדל"ן בברצלונה כעת? על כך בכתבה הבאה

מאת מערכת רנקו | 19.02.22

ברצלונה היא בירת קטלוניה והיא ממוקמת על שפת הים התיכון בצפון מערב ספרד. בכל מטרופולין ברצלונה מתגוררים 5.5 מיליון איש. היא חמישית מבין האזורים המאוכלסים ביותר באיחוד האירופי. שטחה הוא 101.30 קמ”ר.

כבר בעברה הייתה ברצלונה עיר מסחר, הפעילות הכלכלית שלה הייתה תמיד תלויה ביכולתה להתחבר לשאר העולם. מיקומה בים התיכון ותשתיות התחבורה שלה, כמו גם המסחר, היזמות והכלכלה הפתוחה הפכו אותה למובילה פיננסית מהשורה הראשונה בדרום אירופה ונקודת מפגש ללא תחרות לעסקים בינלאומיים.

איך מגפת הקורונה השפיעה על שוק הנדל"ן בספרד ובברצלונה?

הקשים וההתמודדויות

עד לתחילת מגפת הקורונה שהחלה למעשה בתחילת שנת 2020, גורמי הממשל בספרד ובתוך כך בברצלונה, היו משוכנעים שמשבר “הסאב פריים” שהתרחש על העולם ועליהם לפני עשור וחצי כבר הרחק מאחוריהם. הכלכלה החלה להפגין יציבות ואף נרשמה עלייה בהשקעות הנדל”ן בספרד. אולם, שנתיים לאחר תחילת המגפה מסתבר לפי דוח של ה- OECD שספרד ספגה את הפגיעה הקשה ביותר מהשפעות נגיף הקורונה מבין המדינות המובילות באיחוד האירופי. ברצלונה שילמה מחיר כבד עוד יותר ממדריד הבירה הספרדית.

לפני מספר שנים השקעות נדל”ן בברצלונה היו הפופולריות בספרד, עד כדי כך שהעפילו על השקעות נדל”ן במדריד. הרי שכעת עברה ההגמוניה הכלכלית מערבה, לפי נתוני ה-INE (המכון הלאומי לסטטיסטיקה הספרדי), התמ”ג של קטלוניה בשנה האחרונה הסתכם ב-236,739 מיליון יורו, בעוד שהתמ”ג של מדריד היה גבוה בכמעט 3 מיליון.

חלק מהאנליסטים סבורים שהסיבה העיקרית להאטה, היא המשבר שהתחולל בתקופה האחרונה בעקבות דרישת קטלוניה לעצמאות מספרד, המהומות שהתחוללו במרכז העיר גרמו לנזק לתדמיתה של ברצלונה. המגפה הייתה רק הטריגר לנסיגה בצמיחה. לפי הנתונים שלהלן, ניתן להבחין שמגפת הקורונה החריפה את מגמת אי יציבות במחירי הנדל”ן בבירה הקטלונית.

מחיר ממוצע למ”ר לנכס בארבעת השנים האחרונות בברצלונה

מקור:https://dades.ajuntament.barcelona.cat/compra-venda-immobles/

כשנדמה היה שברצלונה מתחילה להתאושש מהמגפה עם הסרת הסגרים ופתיחת התיירות בשנת 2021, שוב הסתבר, שהספרדים מתקשים להתרומם מהמכה הכלכלית שחוו בשנת 2020. הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי של ה-OECD, הפחית בחדות את הצמיחה החזויה של ספרד מ-6.8% ל-4.5% ב-2021, ומ-6.6% ל-5.5% ב-2022. לשנת 2023, הארגון צופה צמיחה של 3.8%.

תחזית ה-OECD באה בעקבות הערכות דומות של קרן המטבע הבינלאומית (IMF) והנציבות האירופית. שתיהן הפחיתו את סיכויי הצמיחה של ספרד, לאחר שהמכון הלאומי לסטטיסטיקה (INE) מסר בספטמבר 2021, כי הכלכלה הספרדית צמחה רק ב-1.1% ברבעון השני של השנה, במקום 2.8% שדווחו קודם לכן כנתון ראשוני.

בשנת 2020, התוצר המקומי הגולמי (תמ”ג) של המדינה צנח ב-10.8%, הירידה הגדולה ביותר מאז מלחמת האזרחים בספרד בסוף שנות ה-30. הכלכלה אומנם חזרה לצמוח בשנת 2021. אך היא עשתה זאת בקצב איטי יותר מהתחזית של ממשלת ספרד. התחזית היא, שהכלכלה הספרדית צפויה לחזור לרמות טרום-מגיפה לא לפני הרבעון הראשון של שנת 2023.

הצדדים החיוביים והסיבות להשקעה בנדל”ן הקטלוני

אומנם נרשמו ירידות מחירים בשוק הנדל”ן בסוף הרבעון האחרון של שנת 2021. אולם, השוק הוכיח שהוא מסוגל להתאושש ומציג ביקושים גוברים מצד מקומיים וזרים כאחד בהשקעות נדל”ן בספרד. ראיה לכך, היא הצמיחה בתל”ג שכבר נכנסת לשנתה השנייה.

בהתייחס לברצלונה ספציפית, אנליסטים בכירים מצביעים על כך “שהביקוש המקומי יהיה המניע העיקרי של הצמיחה, שכן אמון גבוה יותר, שיפור תנאי שוק העבודה, תנאי מימון נוחים וקרנות הדור הבא של האיחוד האירופי יגדילו את הצריכה הפרטית וההשקעות”. בינתיים, בתקופה זו, אפשר לחזות בנכסים רבים יחסית בעיר העומדים ריקים , וניתן להשיגם ברמת מחירים נמוכה באחת הערים האטרקטיביות ביותר באירופה. זו בהחלט הזדמנות מצוינת להשקיע בנדל”ן בחו”ל בכלל ובברצלונה בפרט.

תחזית הצמיחה של כלכלת ספרד לפי ה OECD

מקור: https://english.elpais.com/economy-and-business/2021-12-02/oecd-reduces-spains-growth-forecast-pushes-full-recovery-to-2023.html

כמה עולות השקעות בנדל”ן בברצלונה?

ברצלונה מחולקת לעשרה מחוזות מרכזיים שמחולקים לרובעים/שכונות. כל רובע מאופיין באווירה, אופי וקסם שונים. מחיר למ”ר ממוצע נע החל מ-2,506 יורו ב-Nou Barris ועד לממוצע של 4791 למ”ר ב Sarrià-Sant Gervasi. המחירים כיום עדיין לא הגיעו לרמה מלפני כעשור, אז חוו המחירים ירידות שהגיעו עד ל-40% באזורים מסוימים.

מחיר ממוצע למ”ר לנכס בברצלונה בחתך מחוזות נכון לרבעון ראשון לשנת 2021:

מקור: https://www.statista.com/statistics/765380/average-price-per-square-meter-of-houses-in-barcelona-by-district/

לא רק מחירי הנדל”ן, גם מחירי השכירות ירדו בהתאם. אולם, למרות זאת באזורים אחדים בעיר נרשמת עליית מחירים מתונה בתקופה האחרונה. התשואה השנתית בברצלונה נעה בין 4%-5.5%, זו יחסית תשואה נאה.

מהם מחירי השכירות הממוצעים ביורו והתשואה הממוצעת לשנה בברצלונה?

מחירי הדירות להשכרה בברצלונה נעות בטווח שבין 720 אירו ל 1500 אירו בממוצע והתשואה נעה בטווח ממוצע שבין 4.17 אחוז ל 5.131 אחוז כמפורט בטבלה

תשואה ממוצעת באחוזים לדירת 3 חדרים במרכז העיר	4.17%
תשואה ממוצעת באחוזים לדירת חדר בפרברי העיר	5.13%
דמי שכירות ממוצעים ביורו לדירת 3 חדרים במרכז העיר	1500€
דמי שכירות ממוצעים ביורו לדירת 3 חדרים בפרברי העיר	1200€
דמי שכירות ממוצעים ביורו לדירת חדר במרכז העיר	950€
דמי שכירות ממוצעים ביורו לדירת חדר בפרברי העיר	720€

דגשים לרכישה:

למרות שהמגפה פגעה כאמור בשוק הנדל”ן, אנו מבחינים שישנם סימנים ברורים לכך ששוק הנדל”ן רואה אור בקצה המנהרה. השוק מתחיל אט אט להתאושש. דוגמה לכך היא ההתעניינות הגוברת של זרים בברצלונה, וגם בהשקעות נדל”ן במדריד ובספרד כולה.

איך לקנות נדל”ן בברצלונה?

סיוע בבעלי מקצוע – חשוב לעבוד עם מלווה נדל”ן שחיי ומכיר את השוק ויש לכם כימיה טובה איתו. כמו כן, חשוב להסתייע בעו”ד שיוכל לעיין בחוזים ולשמור על האינטרסים שלכם. בנוסף, ישנה חובת דיווח לספרד על הכנסותיכם מנדל”ן בספרד, לכן חשוב לעבוד עם רו”ח שיטפל בדיווחים.

הצטיידות ב NIE – לאחר קבלת ההחלטה לרכוש נכס, יש להנפיק מספר זיהוי לתושב חוץ (NIE), יש למלא טופס EX15. מדובר במספר אישי, ייחודי ובלעדי החיוני לביצוע כל עסקה בספרד, החל מפתיחת עסק ועד לרכישת נכס. הליך זה יכול להיעשות בתחנת משטרה אם אתה נמצא על אדמת ספרד, או לחילופין בשגרירות ספרד/קונסוליה בישראל.

מיסים והוצאות לתשלום – קחו בחשבון שתצטרכו כ- 10% להוסיף על התקציב שאתם מתכננים.

עבור רכישת נכס חדש משולם מס ערך מוסף (IVA) בשיעור של 10%.
עבור רכישת נכס יד שנייה, משולם מס העברות ממון (ITP), אשר בקטלוניה עומד על 10%.
עמלות על פעולות משפטיות (AJD) במעמד רכישת נכס חדש , במידה והנכס נרכש באמצעות משכנתא.

הוצאות נוספות אחרות כוללות:

נוֹטָרִיוֹן.
רישום נכסים.
הוצאות על משכנתא (במידה ורלוונטי).

במהלך השנה הראשונה יושתו עליכם מיסים נוספים, כגון מס מקרקעין (IBI), מס העושר (נע בין 0.2%-2.75% תלוי בעלות הנכס), מס הכנסה אישי (IRPF) או, במידה ואינכם מתגוררים בשטח ספרד באופן קבוע, מס הכנסה על תושבי חוץ. להדגיש, ממשלות ספרד וישראל חתומות על אמנת מס למניעת תשלום של כפל מס בין שתי המדינות.

מעוניינים להתחיל להשקיע בספרד? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!

השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.

כתבות אחרונות

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בספרד. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.