מיסוי נדל"ן בקפריסין
קפריסין מתגאה באחת ממערכות המיסוי הטובות ביותר באיחוד האירופי:
- ניתן לקבל מעמד של תושב מס קפריסין די בקלות הודות לכלל “60 הימים”.
- בקפריסין יש מערכת מס הכנסה פרוגרסיבית עם קצבה פטורה ממס ניכרת.
- חברות תושבות קפריסין יכולות לנצל את אחד משיעורי מס החברות הנמוכים באירופה.
- יתרון מרכזי נוסף של מערכת המס בקפריסין ליחידים, נוגע לפטורים וניכויים ממס זמינים. הרווחים הבאים פטורים לחלוטין ממס הכנסה: הכנסה מדיבידנד, הכנסה מריבית ורווחים ממכירת ניירות ערך (כגון מניות, אגרות חוב או אגרות חוב).
לבעלי נכסים חלה חובה חוקית לעמוד בחוקי ותקנות המס בקפריסין, אי עמידה בחובות המס עלולה לגרום לקנסות והשלכות משפטיות.
נקודות חשובות נוספות שכדאי לדעת בנודע למיסוי:
- לרוכשי דירה בקפריסין יש או מס רכישה או מע”מ.
- במכירת נכס חדש או קרקע ריקה יש 19% ולדירות יד שניה יש מס רכישה מ – 3% עד 8%. לא חלים שניהם ואין כפל (משלמים רק על אחד מהם).
מדיניות מיסוי נדל"ן בקפריסין כלפי משקיעים זרים
קפריסין יישמה מספר מדיניות מס על נדל”ן, כדי למשוך משקיעים זרים המתעניינים בהשקעות נדל”ן בקפריסין, כשמטרתן ליצור סביבה עסקית נוחה ולעודד השקעות במדינה. כתוצאה מכך, ניתן לקבל מעמד תושב מס קפריסין די בקלות הודות לכלל “60 הימים” (תנאים חלים). כמו כן בקפריסין יש שיטת מס הכנסה פרוגרסיבית עם קצבה פטורה ממס ניכרת ולכן תושבי קפריסין יכולים לנצל את אחד משיעורי מס החברות הנמוכים באירופה.
- שיעור מס חברות נמוך: שיעור מס החברות בקפריסין הוא 12.5%- אחד משיעורי מס החברות הנמוכים ביותר באיחוד האירופי (EU), מה שהופך את קפריסין ליעד אטרקטיבי להקמת פעילות עסקית.
- אמנת המס – לקפריסין וישראל אין אמנת למניעת כפל מס חתומה ולכן, על מנת לבצע רכישת נדל”ן ולהעביר כסף לחו”ל יש צורך בפטור מניכוי מס במקור. הפטור ניתן בהנחה שהרוכש לא חייב במס בישראל. יש להגיש טופס למס הכנסה ולספק את המסמכים הרלוונטיים (חוזה רכישה ונוסח רישום). אם יש לך חשבון פרטי בקפריסין ובכוונתכם לעקוף את המנגנון, יש לקחת בחשבון שעדיין יש צורך בדיווח ועדיף שלא לעשות זאת.
- תוכניות אזרחות ותושבות לפי השקעה: מאפשרות למשקיעים זרים לקבל אזרחות או תושבות קפריסאית על ידי השקעה משמעותית במדינה עם הטבות מס.
חשוב לציין שחוקי מס נדל”ן בקפריסין יכולים להשתנות עם הזמן. לכן, מומלץ למשקיעים זרים להתייעץ עם יועצי מס מקצועיים ולהתעדכן בתקנות המס ובתמריצים העדכניים ביותר הניתנים על ידי רשויות המס בקפריסין.
מס רכישה בקפריסין (דמי העברת נכסים)
בקפריסין יש לשלם עמלות העברת נכסים, הידועים גם כמס רכישה או מס העברת רכוש, בעת העברת בעלות על נכס מהמוכר לקונה. עמלות אלו מבוססות על מחיר הרכישה או שווי השוק של הנכס, הגבוה מבניהם. דמי העברת הנכס בקפריסין מחושבים על פי סולם הזזה. העמלות מוחלות על שווי הנכס לפי התעריפים הבאים:
| עד €85,000 | 3% |
| €85,001 עד €170,000 | 5% |
| מעל €170,000 | 8% |
לדוגמה: אם מחיר הרכישה או שווי השוק של נכס הוא €200,000, דמי העברת הנכס יחושבו באופן הבא:
| 3% על €85,000 הראשונים | €2,550 |
| 5% על €85,000 הבא | €4,250 |
| 8% על €30,000 הנותרים | €2,400 |
| סך עמלות העברת הנכס | €2,550 + €4,250 + €2,400 = €9,200 |
- תעריפים מופחתים עבור עסקאות מסוימות: ישנם מקרים בהם חלים תעריפים מופחתים על עמלות העברת נכס בקפריסין. לדוגמה: אם הנכס נרכש על ידי אדם עם מוגבלות לשימוש עצמי או אם הנכס מועבר בין בני משפחה (למשל, הורים לילדים), עשויים לחול תעריפים מופחתים של 50% או 100%, בהתאם לנסיבות.
- תשלום דמי העברת נכס: דמי העברת הנכס משולמים בדרך כלל על ידי הקונה, אם כי ניתן לשאת ולתת על כך בין הצדדים המעורבים. העמלות ישולמו תוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר.
- פטורים: נכסים מסוימים עשויים להיות פטורים מדמי העברת נכסים. למשל העברת רכוש בין בני זוג עקב גירושין או העברת רכוש באמצעות ירושה או מתנות עשויות להיות פטורות.
מס בולים בקפריסין
מס בולים הוא מס המוטל על מסמכים משפטיים שונים הקשורים לעסקאות רכוש. רשויות המס בקפריסין אוכפות באופן פעיל את תקנות מס הבולים על מסמכים משפטיים שונים וגם על הסכמי מכר, רכישה של מקרקעין, הסכמי שכירות או שכירות, הסכמי משכנתא, הסכמי הלוואה, הסכמי העברת מניות לחברות המחזיקות במקרקעין, ייפויי כוח הקשורים בעסקאות רכוש ושטרות חוב ושטרי חליפין.
שיעורי מס הבולים: שיעורי מס הבולים בקפריסין משתנים בהתאם למסמך הספציפי ולשוויו. בשינוי בעלות על נכס מקרקעין בקפריסין יש לשלם מס בולים בסכום מקסימלי לתשלום של עד 20,000 אירו.
פטורים ותעריפים מופחתים: עסקאות או מסמכים מסוימים עשויים להיות פטורים ממס בולים או זכאים לתעריפים מופחתים. למשל העברת רכוש בין בני זוג עקב גירושין או העברת רכוש באמצעות ירושה או מתנות עשויים להיות פטורים ממס בולים.
תשלום מס בולים: האחריות לתשלום מס בולים בדרך כלל חלה על הצדדים המעורבים בעסקה. יש לשלם את מס הבולים תוך 30 יום מביצוע המסמך או חתימתו.
מס הכנסה בקפריסין מדמי שכירות
בקפריסין הכנסה מדמי שכירות ליחידים נחשבת להכנסה החייבת במס ויש להצהיר עליה כחלק מהדוח השנתי למס הכנסה. מערכת מס ההכנסה בקפריסין ליחידים היא פרוגרסיבית, כלומר, ככל שתרוויחו יותר, כך אחוז גדול יותר מההכנסה שלכם יהיה חייב במס.
סף הפטור ממס הוא €19.500, כאשר לא תשלמו מס על €19.500 הראשונים שתרוויחו בכל שנה נתונה. לאחר מכן, שיעור המס מתקדם מ-20% ל-35% בהתאם לתכנית הבאה:
| שיעור מס | הכנסה (באירו) |
|---|---|
| 0 | 0-19,500 |
| 20 | 19,501-28,000 |
| 25 | 28,001-36,300 |
| 30 | 36,301-60,000 |
| 35 | 60,001 ומעלה |
חשוב להדגיש כי במסגרת משטר המיסוי הפרוגרסיבי, תושב מס קפריסין שמרוויח יותר מ-60,000 אירו לא ישלם מסים בשיעור אחיד של 35% מסך הכנסתו. לדוגמה: אדם שכל הכנסתו השנתית היא 70,600 אירו, ישלם את המיסים לפי המודל הבא:
| הכנסה חייבת במס | ציון (%) | סכום מס (באירו) |
|---|---|---|
| ראשון: 19,500 | 0 | 0 |
| הבא: 8,500 | 20 | 1,700 |
| הבא: 8,300 | 25 | 2,075 |
| הבא: 23,700 | 30 | 7,110 |
| מנוחה: 10,600 | 35 | 3,710 |
לסיכום, סכום המס הכולל שתושב מס קפריסין שמרוויח 70,600 אירו בשנה יידרש לשלם במסגרת שיטת המס הפרוגרסיבית של המדינה הוא, אם כן, 14,595 אירו.
שיעורי מס הכנסה ליחידים בקפריסין הם פרוגרסיביים ונעים בין 0% ל-35% כאשר התעריפים ומדרגות המס עשויים להשתנות.
בעלי נכסים שאינם תושבי קפריסין: על תושבי חוץ יחידים וחברות המרוויחים משכירות על דירה בקפריסין, עשויות להיות חובות מס שונות החייבות בניכוי מס במקור על הכנסה מדמי שכירות בשיעור של 20%.
מס רווחי הון בקפריסין
מס רווחי הון (CGT) בקפריסין חל על מכירה או העברה של נדל”ן או נכס לרבות מניות וניירות ערך כאשר המס מוטל על הרווח הנובע ממימוש נכסים אלו.
חישוב רווחי הון: מחושבים על ידי הפחתת עלות הרכישה (מחיר רכישה) והוצאות מותרות ממחיר המכירה של הנכס, כאשר הרווח המתקבל חייב במס רווחי הון.
שיעורי מס רווחי הון: שיעור מס רווחי הון בקפריסין הוא 20%. עם זאת, שיעורי המס יכולים להשתנות עם הזמן.
ניכויים והקלות: עשויים להיות זמינים על מנת להפחית את רווחי ההון החייבים במס.
הוצאות נלוות - קניית דירה בקפריסין
בעת קניית דירה בקפריסין ישנן הוצאות נלוות שכדאי לקחת בחשבון:
- הוצאות משפט: מומלץ לשכור עורך דין שיטפל בהיבטים המשפטיים של רכישת הנכס. שכר הטרחה עלול להשתנות ובדרך כלל נע בסביבות 1% עד 2% מערך הנכס.
- דמי העברת שטר בעלות: אם לנכס יש שטר בעלות, צריך לשלם דמי העברה על מנת להעביר את השטר על שמכם. האגרה היא בדרך כלל בסביבות 3% עד 8% מערך הנכס.
- עמלות הערכה: לפני מתן משכנתא, הבנקים בקפריסין דורשים בדרך כלל הערכת שווי נכס. עלות הערכת השווי תהיה תלויה בגודל ובמיקום הנכס.
- עמלות סוכן נדל”ן: עשוי לגבות עמלה הנעה בדרך כלל בסביבות 3% עד 5% משווי הנכס כאשר המוכר הוא זה שמשלם את העמלה (שלא כמו בישראל).
- ארנונה: תשלום ארנונה שנתי המבוסס על שווי הנכס (בדרך כלל אחוז קטן).
מס ערך מוסף על קניית דירה \ השכרת דירה בקפריסין
מע"מ על קניית דירה:
- נכסים חדשים או קרקע ריקה: על קניית דירה חדשה שנבנתה ישירות מהקבלן או נכס שעבר שיפוץ מהותי חל מע”מ. השיעור הסטנדרטי הנוכחי בקפריסין הוא 19%.
- נכסים למכירה חוזרת (יד שניה): פטורים בדרך כלל ממע”מ. עם זאת, ייתכנו מצבים בהם הנכס חייב במע”מ ברכישתו הראשונית או הנכס עבר שיפוץ משמעותי.
- שיעור מע”מ מופחת: לתושבי קפריסין הרוכשים דירה בפעם הראשונה עשויים להיות זכאים לשיעור מע”מ מופחת של 5%, במקום הסטנדרטי 19% בעת רכישת דירה חדשה שתשמש כמקום מגוריהם ויש כוונה לחיות בקפריסין לפחות עשר שנים.
חשוב לדעת שבכל מקרה התשלום יהיה 19% ולאחר מכן יתקבל הקיזוז בתשלום המע”מ, לכן מומלץ להעסיק עו”ד שידאג לכך.
מע"מ על השכרת דירה
טיפול המס בין חברה ו\או אדם פרטי שבבעלותו נכס המושכר (בהנחה שהוא מקור ההכנסה העיקרי כלומר מחזור של יותר מ-15,600 אירו לשנה). בכל הנוגע למע”מ ו-SDC שונה בהתאם אם הכנסה כזו מסווגת כהשכרה לטווח קצר (דירות נופש) או לטווח ארוך. חובת מע”מ מתחילה אם הכנסת השכירות עולה על שיעור רישום המע”מ הרגיל של 19%. אם לא חרגה מסף זה בעל המקרקעין אינו חייב ברישום מע”מ.
מעוניינים להתחיל להשקיע? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!
השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.
Keynote Assets
לקריאת חוות דעת ונכסים בשיווק לחצו
ICY
לקריאת חוות דעת
ונכסים בשיווק לחצו
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בקפריסין. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות