מיסוי נדל"ן בספרד

השקעות נדל”ן דורשות היערכות מבעוד מועד, לרבות היכרות מעמיקה עם מדיניות מיסוי הנדל”ן של ספרד. השקעת נדל”ן בספרד יכולה להיות אופציה אטרקטיבית עבורכם אם אתם מעוניינים להגדיל את ההשקעות שלכם. לכן אם אתם מעוניינים לקנות או למכור דירה בספרד, כדאי שתקראו את המדריך הזה על מנת לקבל את כל המידע בנוגע למיסוי הנדל”ן בספרד הכולל בין היתר את ההבדל בין מס זרים לבין בעלי אזרחות ספרדית.

מאת מערכת רנקו | 02.06.2023

אמנת מס - ישראל ספרד

ספרד חתמה על אמנות מס עם מדינות רבות, קיימת גם אמנת מס בין ישראל לספרד וזאת על מנת להימנע ממיסוי כפול ולקדם במקביל שיתוף פעולה בינלאומי. אמנות אלה קובעות כללים למיסוי הכנסה ונכסים, מגדירות את הקריטריונים לקביעת סטטוס תושבות המס, וזאת על מנת להימנע מתביעת תושבות כפולה ומכילות הוראות למיסוי רווחים עסקיים, לרבות מפעלי קבע והקצאת רווחים בין תחומי שיפוט שונים. בנוסף, אמנות מס קובעות כללים לגבי מיסוי דיבידנדים, ריבית ותמלוגים במטרה למנוע מיסוי נדל”ן מופרז.

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד - קניית דירה

מיסוי בספרד בעת רכישת דירה חדשה

מס ערך מוסף (מע”מ): בעת רכישת נכס חדש ישירות מיזם או מבונה, חל מע”מ עם שיעור סטנדרטי של 10% ממחיר הנכס.
מס בולים: באזורים מסוימים בספרד גובים מס בולים (AJD) על עסקאות נכסים והתעריף יכול לנוע בין 0.5% ל-1.5% מערך הנכס בהתאם לאזור.
עמלות נוטריון ורישום: עמלות אלו משויכות לרישום החוקי של רכישת הנכס ויכולות להשתנות בהתאם לשווי הנכס ולאזור. (מומלץ להתייעץ עם נוטריון לקבלת פרטים מדויקים)
דמי משפט וניהול: מקובל להעסיק עורך דין בעת רכישת נכס בספרד כאשר שכר הטרחה עבור סיוע משפטי ותהליכים אדמיניסטרטיביים עשוי להשתנות בהתאם למורכבות העסקה ולעו”ד הנבחר.
עלויות הקשורות למשכנתא: אם אתם מקבלים משכנתא בספרד למימון הרכישה, עשויות להיות עלויות נוספות כגון עמלות הסדר משכנתא, עמלות הערכה ומס משכנתא (AJD).

מיסוי בספרד בעת רכישת דירה יד שנייה

מס העברת נכסים (ITP) חל בעת רכישת נכס יד שניה בספרד. התעריף משתנה בין האזורים ויכול לנוע בין 6% ל-11% מערך הנכס, כאשר הקונה בדרך כלל אחראי לתשלום מס זה, אם כי הצדדים המעורבים יכולים לנהל משא ומתן ולהסכים מי יישא בעלות. חשוב לציין כי בדרך כלל הקונה אחראי לדאוג לתשלום המס לרשות המיסים המתאימה באזור בו נמצא הנכס.

מיסוי בספרד על בעלות נכס ריק

נכס שאינו מושכר או אינו משמש כמקום מגורים עדיין עשוי לגרור מיסוי נדל”ן גדול ויכול להגיע ל-150% ולכן לא משתלם כלל להשאיר דירה ריקה ללא שימוש. כמו כן בית ריק שלא התגוררו בו במשך שנתיים רצוף למעט מקרים בודדים ומוצדקים, יוכרז כבית ריק שאינו בשימוש ובהמשך גם יתקיים שימוע לבעל הנכס. במידה והנכס ריק מעל שלוש שנים, המיסוי יכול לעלות ל-100%. לבעל נכסים שיש לו יותר מדירה אחת ולפחות ארבע דירות התוספת תעלה ב – 50%.

להלן פירוט המיסים שיש לשלם עבור נכס ריק:

מס רכוש (IBI): מס מקומי שנתי שנקבע על ידי העירייה בה נמצא הנכס. חשוב לדעת שגם אם הנכס אינו מניב הכנסה, עדיין תדרשו לשלם מס רכוש.
מס הכנסה של תושבי חוץ (IRNR): כבעלי חוץ-תושב של נכס ריק בספרד, אתם כפופים ל-IRNR. מס זה מבוסס על ההכנסה הפוטנציאלית מדמי שכירות שהנכס עשוי להניב. שיעור המס נקבע כיום על 24% מההכנסה של דמי השכירות המחושבת וחל ללא קשר אם הנכס מושכר בפועל או לא.
מס עושר: ספרד מטילה מס עושר על אנשים שנכסיהם עולים על סף מסוים. שיעורי המס נעים בין 0.2% ל-2.5% בהתאם לשווי הנכסים, לרבות שווי נכס ריק.
מיסים מקומיים אחרים: בהתאם לאזור ולעירייה שבה נמצא הנכס, ייתכנו מיסים או אגרות מקומיות נוספות הקשורות לנכסים ריקים כגון ארנונה ושומות מיוחדות.

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד - הכנסות משכירות – IRNR

אנשים תושבי חוץ המרוויחים דמי שכירות מנכסים בספרד, כפופים למס הכנסה של תושבי חוץ: IRNR.

הכנסה חייבת במס: הכנסה משכירות המתקבלת מנכסים ספרדיים כפופה למיסוי. ההכנסה מחושבת בדרך כלל מדמי השכירות ברוטו, בניכוי הוצאות כגון עלויות אחזקת נכס, מיסים מקומיים ודמי ניהול.
שיעור מס: שיעור המס האחיד הנוכחי להכנסה מדמי שכירות של תושב חוץ הוא 24%. שיעור זה חל על הכנסות השכירות נטו לאחר ניכוי ההוצאות המותרות ומועבר לרשויות המס.
הגשת מס: משכירים תושבי חוץ נדרשים להגיש החזר מס (טופס 210) כדי לדווח על הכנסותיהם מדמי שכירות ולהסדיר את חבות המס. הדוח מוגש מדי שנה והמועד האחרון להגשה הוא בדרך כלל עד סוף יוני של השנה שלאחר מכן.

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד - מכירת דירה

מיסוי בספרד עבור זרים על מכירת דירה יכול להשתנות בהתאם לגורמים שונים, לרבות מצב התושבות של הפרט ומשך הזמן שבו החזיקו בנכס.

מס ההשבחה בספרד: הידוע בכינויו Plus-Valia, הוא מס מקומי המוטל על ידי העיריות כאשר יש העברת בעלות על קרקע או נכסים עירוניים והוא מסתמך על עליית ערך הנכס ממועד הרכישה. שיעור המס משתנה בהתאם לעירייה, מיקום הנכס, גודלו ומשך הבעלות.
מס תושבי חוץ: אם אתה תושבי חוץ של ספרד, תחויב במס תושבי חוץ על מכירת הדירה. שיעור המס הוא בדרך כלל 19% מהרווח שנעשה מהמכירה.
מס תושבים: אם אתה תושב ספרד, המיסוי על מכירת הדירה יהיה תלוי אם היא נחשבת למגורים הראשיים שלכם או לבית שני.
מס רווחי הון: חל על הרווח שנעשה ממכירת נכס. שיעור המס ליחידים נע בין 19% ל-23% על הרווח הנקי, בהתאם לתקופת ההחזקה וגורמים נוספים. המס מחושב כהפרש בין מחיר המכירה לעלות הרכישה, בהתאמה להוצאות וניכויים מסוימים. אם הדירה היא בית המגורים העיקרי שלכם והיא בבעלותכם במשך שלוש שנים לפחות, ייתכן שתהיו זכאיים לפטור מתשלום מס רווחי הון על המכירה. עם זאת, חלים דרישות ותנאים ספציפיים, לכן מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המס או עורך דין כדי לקבוע את זכאותכם. אם הדירה היא בית שני או נכס להשקעה, תחויבו במס רווחי הון על הרווח שהושג מהמכירה. שיעור המס עבור רווחי הון על מכירת נדל”ן בספרד הוא בדרך כלל 19% עבור הרווח הראשון של 6,000 אירו, 21% עבור 44,000 אירו הבאים ו-23% עבור רווחים העולה על 50,000 אירו.
מס עושר: בספרד יש גם מס עושר, אשר חל על תושבים ולא תושבים כאחד. מס העושר נקבע על סמך השווי הנקי של הנכסים שלך ברחבי העולם, כולל שווי הדירה. שיעורי המס משתנים בין אזורים בספרד, ויש גם פטורים וניכויים זמינים על סמך נסיבות אישיות.

חשוב לציין שחוקי המס יכולים להשתנות, ונסיבות ספציפיות עשויות לדרוש ייעוץ מותאם אישית. לכן, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך בתחום המס או עורך דין המכיר את תקנות המס הספרדיות כדי לקבל מידע מדויק ועדכני המותאם למצבכם.

מס הכנסה של תושבי חוץ: מוכרים תושבי חוץ כפופים ל-IRNR על הרווח שנעשה ממכירת נכס בספרד. שיעור המס נקבע כיום על 19% לתושבי האיחוד האירופי ו-24% לתושבי חוץ.
מס ערך מוסף (מע”מ): חל בדרך כלל על מכירת נכסים חדשים או כאלה שעברו שיפוץ מהותי. אם אתם קונים דירה חדשה שנבנתה ישירות מיזם או בנאי, סביר להניח שתחויבו במע”מ. שיעור המע”מ הסטנדרטי הנוכחי בספרד הוא 21%. עם זאת, ישנו תעריף מופחת של 10% עבור סוגים מסוימים של נכסים, כגון אלו המוגדרים כדיור סוציאלי.
מס העברה (ITP): חל בדרך כלל על מכירת נכסים משומשים או יד שנייה בספרד. זהו מס אזורי, והתעריפים עשויים להשתנות בהתאם לקהילה האוטונומית שבה נמצא הנכס. שיעורי מס ההעברה נעים בדרך כלל בין 6% ל-11% ממחיר הרכישה או משווי הנכס. חלק מהקהילות האוטונומיות עשויות להיות פטורות או לקבל הפחתות ספציפיות עבור רוכשים ראשונים או נכסים בעלי ערך נמוך יותר.

חשוב לציין שמכירת נכס חייבת במע”מ או במס העברה – אך לא בשניהם.

מס בעלות על נכס – IBI בספרד

מס הבעלות על הנכס ידוע בספרד נקרא בשם Impuesto sobre Bienes Inmuebles) IBI) – מס שנתי המוטל על נכסי מקרקעין, לרבות נכסי מגורים, נכסים מסחריים וקרקעות והוא מוטל על ידי העירייה המקומית שבה נמצא הנכס על פי הערך המנהלי, כאשר השיעור הוא בדרך כלל אחוז הנע בין
0.4% ל-1.1%.

תשלום: בעלי הנכס אחראים לתשלום ל-IBI, המס משולם בדרך כלל מדי שנה אם כי חלק מהעיריות עשויות להציע את האפשרות לשלם בתשלומים.
שימוש בהכנסות: ההכנסה המופקת מה-IBI משמשת בדרך כלל את העירייה למימון שירותים ותשתיות מקומיות כגון תחזוקת כבישים, ניהול פסולת, תאורת רחוב ומתקנים ציבוריים.

חשוב לציין שה-IBI הוא מס מקומי, ולכן התקנות, התעריפים והליכי התשלום הספציפיים עשויים להשתנות בין עיריות בספרד.

פטור מ"מס עושר" למשקיעים שאינם תושבי ספרד

מס העושר הספרדי, המכונה Impuesto sobre el Patrimonio, הוא מס המוטל על העושר הנקי של יחידים. מס עושר חל הן על תושבי ספרד והן על תושבים שאינם תושבי ספרד, העומדים בקריטריונים מסוימים. להלן כמה נקודות מפתח לגבי מס העושר הספרדי:

בסיס חייב במס: הבסיס החייב במס העושר הוא הערך הנקי של נכסיו העולמיים של אדם, לרבות נדל”ן, נכסים פיננסיים, השקעות, אינטרסים עסקיים ונכסים אחרים בעלי ערך משמעותי.
התחייבויות ופטורים מסוימים מנוכים מסך השווי של הנכסים לקביעת הבסיס החייב במס. ההבדל החשוב הוא שתושבי חוץ משלמים רק על סמך נכסים שנמצאים בספרד, בעוד שהתושבים אחראים על בסיס עולמי.
שיעורי מס ופטורים: שיעורי המס עבור מס העושר משתנים בין האזורים השונים (קהילות אוטונומיות) בספרד. השיעורים נעים בין 0.2% ל-3.5% על בסיס המס, והם מיושמים בהדרגה, כלומר סכומי עושר נטו גבוהים יותר מושכים שיעורי מס גבוהים יותר.
הגשה ותשלום: מס העושר הוא מס שנתי. יחידים העומדים ברף העושר נדרשים להגיש דו”ח מס המדווח על נכסיהם והתחייבויותיהם. חשוב לציין כי מס העושר הוא מס נפרד ממס הכנסה ויש להגיש ולשלם בנפרד.
סף ופטור מינימום: רף מס העושר קובע מי חייב במס והוא יכול לנוע בין כ-700,000 אירו ל-2 מיליון אירו. מתחת לסף זה, אנשים פטורים בדרך כלל מתשלום מס העושר. בנוסף, בדרך כלל חל סכום פטור לאומי מינימלי (בסביבות 700,000 אירו) על סך העושר הנקי, מה שמבטיח שאנשים עם רמות עושר נמוכות יותר אינם כפופים למס וכן תושבי חוץ המחויבים במס בשיעור הארצי בלבד יכולים גם כן להנות מהפטור הלאומי הנ”ל.

לסיכום, מס העושר בספרד נחשב כ”כלי בוטה” המשמש את הממשלה להעלאת הכנסות. זה נראה לא הוגן במיוחד שכן עושרו של אדם נצבר מנכסים והכנסות שכבר חויבו במס. החדשות הטובות הן שיש דרכים להפחית משמעותית את החבות למס עושר בספרד על ידי ארגון מחדש של ההשקעות שלכם.

מידע מפורט נוסף על מיסוי השקעות נדל”ן בספרד ניתן לקרוא באתר הרשמי של סוכנות המס הספרדית.

מעוניינים להתחיל להשקיע בספרד? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!

השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות

מידע נוסף

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בספרד. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.