השקעות נדל”ן בחו”ל

השקעות נדל"ן בסלוניקי - מדריך למשקיע

משקיעים שמחפשים נדל"ן ביוון במחירים שפויים, יכולים למצוא אותם עדין בסלוניקי. סלוניקי נהנית מתוכניות פיתוח מסיביות. מה עושה את סלוניקי - טובה להשקעה ?

מאת מערכת רנקו | 02.09.21
תמונת מראה נוף של סלוניקי יוון

במרחק של כשעתיים טיסה בלבד מנתב”ג, יכול המשקיע הישראלי להגשים חלומו  ולהשקיע בנדל”ן בחו”ל. בעיר אירופית מערבית קרובה לישראל, בה נראית הקלאסיקה האירופית בכל פינה, המזג והאופי הים תיכוני דומיננטיים מאוד. תוסיפו לזה חופים מרהיבים, אוכל משובח ומוסיקה טובה. ותגלו כי סלוניקי ביוון מספקת את כל החבילה בשלמותה – לנופש, השקעה או לימודים.

העיר סלוניקי, מהווה את המטרופולין השני בגודלו ביוון. היא בירת חבל מקדוניה ונחשבת כ”בירת הבלקן”, העיר מלאה בארכיאולוגיה, היסטוריה עשירה ואתרי תרבות ומורשת הפזורים כמעט בכל פינה. העיר מזוהה כתוססת וצעירה. העיר פעילה ללא הפסקה ומהווה מוקד תיירות ותרבות שמושך כל העונות השנה. לעיר מגיעים כ- 2 מיליון תיירים בשנה, ועוד כחצי מיליון יוונים המגיעים לטייל בעיר. מדובר על עיר תיירותית, שמציבה עצמה במשך השנים כיעד השקעה אטרקטיבי להשקעות בנדל”ן ביוון. 

 

עפ”י ה- worldpopulationreview, אתר המסקר את נתוניה הדמוגרפיים של מדינות וערים ברחבי העולם, בסלוניקי מתגוררים 812,964 תושבים (מספרם בפועל מגיע קרוב למיליון עם תוסיפו את מעל 100,00 הסטודנטים הלומדים בעיר). היא עיר הנמל השנייה בגודלה ביוון, מהווה מוקד מרכזי לפעילות מסחרית, תעשייתית, פוליטית ותרבותית. בתקופה האחרונה החלה בנייה חדשה בעיר לאחר מספר שנים של האטה. יזמים חוזרים לבנות, בנקים חוזרים להלוואות משכנתאות ורוכשים מקומיים וזרים מזרימים ממון רב לעסקי הנדל”ן בסלוניקי.

 

בעקבות משבר הסאב פריים שהחל בארה”ב בשנת 2008 והגיע עד לאירופה, יוון הייתה בין המדינות האירופיות ששילמו מחיר כבד מבחינה פיננסית. התוצר הגולמי בין השנים 2008-2016 החל לרדת. התל”ג במדינה הלך והתכווץ בהדרגה, עד שחזר לטפס בשנת 2017, כדי לשוב ולרדת בשנת 2020 בעקבות המגפה העולמית.

 

לפניכם טבלה המתארת את תנודות התל”ג היווני בשנים 2009-2019:

שינוי באחוזים

שנה

4.3-

2009

5.4-

2010

10.1-

2011

7.0-

2012

2.7-

2013

0.6-

2014

0.4-

2015

0.4-

2016

1.2+

2017

1.5+

2018

1.8+

2019

כתוצאה מירידת התל”ג, ירדו גם מחירי הנכסים בהתאם. אומנם משנת 2017 חלה עלייה מתונה במחירים, אבל חשוב לציין שהמחיר כיום נמוך ב 14% מהמחיר הממוצע ב-15 שנים האחרונות.

 

לפניכם טבלה של ירידת מחירי הנכסים ביוון בשנים 2010-2019:

 

שימו לב שבין השנים 2017 -2019 נרשמה עליית מחירים מתונה, זאת בעקבות התאוששות הכלכלה ביוון עם מימוש הזרמת הכסף מהאיחוד האירופי, התאוששות הבנקים, ההכרה של ממשלת יוון שצריך לבצע רפורמות משמעותיות בכלכלה כולל הקלות במסים. המלכים של הממשל היווני היו לעודד ולהקל על משקיעים מקומיים וזרים, ואכן המגמה התהפכה עד לבלימתה היחסית בעקבות נגיף הקורונה. 

מחיר לדירה ממוצעת באלפי יורו

שנה

95

2007

95

2010

75

2013

60

2016

65

2019

77.59

ממוצע בשנים 2007-2020

לפי נתוני הבנק היווני, מחירי הדירות למכירה ביוון ברבעון הראשון של 2020, זולים עדיין בכ- 34%  ממחירי השיא של שנת 2008. בשל כך, הערכות הן לפוטנציאל גדול לעליית מחירי הדירות בעיר. בסלוניקי המחירים נעים בין 1350 ל-2500 יורו למטר, תלוי אזור ורמת גימור. בסלוניקי תוכלו למצוא מגוון רחב של מחירים. למרות שנים לא פשוטות, כלכלת העיר סלוניקי כמו גם של יוון כולה,  מתאוששת בתקופה האחרונה בצורה מרשימה. 

 

בעיר חלו בשנים האחרונות שינוים רבים, שדה התעופה של סלוניקי שודרג לאחרונה, נפתח טרמינל חדש וניתן להגיע אליו בטיסות ישירות מכל רחבי העולם, הנמל הימי מתפתח בקצב מהיר, פרויקט הרכבת המהירה שתחבר את סלוניקי לדרום איטליה עומד בקרוב להתממש.

 

ההשקעה המאסיבית בתשתיות ונדל”ן ממשיכה בכל עוצמתה. קיימים פרויקטים עתידיים של מרכז כנסים חדש ומרינה חדשה בפרבר של קלמריה. כמו כן, אושרו תוכניות לפתיחת מרכזי הייטק חדשים בתחומי סלוניקי, כך למשל ענקית התרופות פייזר, בחרה בסלוניקי למרכז הפיתוח החדש שלה. היא  גם מהווה מרכז עסקים גדול בתחום המזון, תעשייה, טבק ותרופות. בזמן שהעולם כולו מתמודד עם משבר הקורונה, העיר מוכיחה שגם היום יש לה הרבה מה להציע.

 

מה גורם לבעלי הון ישראלים ולזרים רבים מכל רחבי העולם להשקיע בנדל”ן בסלוניקי?

 

עפ”י נתונים שפרסמה הנציבות האירופית – כלכלת סלוניקי הולכת ומתאוששת בהדרגה, היא רשמה גידול של 2% עד סוף 2018. זהו כמובן שיפור לעומת הצמיחה הקודמת העומדת על 1.5% מ-2017 שהייתה הגבוה ביותר משנת 2008 בה יוון התחילה לסבול ממיתון חמור. לכך מתווספת תחזית אופטימית אשר פורסמה לאחרונה ע”י הבנק המרכזי של יוון: צמיחה פיננסית כוללת של כ- 4.2% עד סוף השנה הנוכחית (2021).  

נתוני התמ"ג של יוון

נתוני התמ”ג של המדינה היוונית וצפי

דירות להשקעה בסלוניקי – למה דווקא שם?

 

  • עידוד השקעות ע”י הממשלה: מתוך רצון לפתח את שוק הנדל”ן של יוון, השלטון המקומי מציע הטבה ייחודית למשקיעים ממדינות שאינן חלק מהאיחוד האירופי: מתן מעמד תושבות עבור השכרה או רכישת נכס אשר שוויה עולה על 250,000 אירו.
  • מיקום מבוקש לסטודנטים: בסלוניקי ישנן 11 אוניברסיטאות המציעות 248 תוכניות לימוד. בנוסף 106 תוכניות תואר ראשון ב -10 אוניברסיטאות, 99 תוכניות מאסטר ב -11 אוניברסיטאות ו -43 תוכניות דוקטורט ב -5 אוניברסיטאות. מוסדות ההשכלה המובילים בה הם האוניברסיטאות ‘אריסטו’ ו- ‘מקדוניה’ שרק בשתיהן יחד לומדים עשרות אלפי סטודנטים, בעיר לומדים כ- 100,000 סטודנטים וסטודנטיות אשר רבים מתוכם מחפשים מגורים בקרבתן.
  • היקף תיירות משמעותי: בממוצע היקף התיירים המבקרים בסלוניקי בשנים 2016-2019 הגיע לכ- 2 מיליון תיירים (בשנת 2020 בה חלה בלימה בעקבות מגפת הקורונה). מה שמביא לביקוש הולך וגואה להשכרת דירות דרך Airbnb.

בתמונה, נתוני כניסות ליוון באלפים

גרף מחירי דירות בערי יוון העירונית ביניהן אתונה וסלונקי
  • הקלות ברגולציה לשינוי יעוד: להבדיל מישראל, ביוון ובפרט בסלוניקי ישנם פרויקטים חדשים לבניה שמתבצעים בזכות הקלות ברגולציה המקומית. בסלוניקי ניתן לבצע שינוי יעוד למבנים שונים שרשומים היום כ- מפעלים, חנויות, ובתי עסק בקלות יחסית. באמצעות השינוי ניתן לרכוש נכס במחיר מאוד מאוד זול ולבצע בו שינוי שיכול להניב תשואה גבוה ביותר. התהליך עצמו קצר משמעותית וקל לביצוע בהשוואה לישראל.

  • עלויות גמישות ופוטנציאל תשואות: דירת 3 חדרים בסלוניקי תוכל לעלות בין 88,000-99,000 אירו ולהשיג תשואה ממוצעת של 5.6% (לפחות). בהשוואה לישראל, המחיר של דירה דומה בתל אביב (יפו) יתחיל מסדר גודל של 1,500,000 שקלים והיא תניב תשואה ממוצעת של כ- 3% בלבד. 

  • עלייה מתמדת במחירי הדירות: ברבעון השלישי של 2020 מחירי הדירות בסלוניקי עלו בשיעור של 4.26% (שהם 6.28% במונחים ריאליים, נתוני בנק יוון)

בתמונה, ערי יוון המרכזיות בניהן סלוניקי העיר השניה בגודלה במדינה. גרף שיעור עליית מחירי דירות בערי יוון 

  • יתרונות מיסוי: יוון וישראל חתמו על אמנת מס אשר מונעת כפל מיסוי בשתי המדינות יחדיו; כלומר, אם בחרתם לבצע השקעת נדל”ן בסלוניקי אז מיסוי על הכנסות השכירות ישולם ביוון בלבד. בנוסף, מס הרכישה ביוון הוא רק 3.09% ונכון להיום קיימת תקנה המעניקה פטור ממס בגין הרווח על מכירת נכסים (מס רווח הון). 
  • תהליך עיור: בשנים האחרונות מסתמנת תנועה גדולה של תושבים מהכפרים לערים הגדולות. סלוניקי העיר החזקה במחוז, רשמה בשנים האחרונות הגירה חיובית בניגוד לערים אחרות.
  • קירבה לבית : טיסה מתל אביב לסלוניקי אורכת שעתיים ועוד 10 דקות בלבד. הקרבה הגיאוגרפית היא פקטור חיוני אצל כלל המשקיעים, ובפרט אצל הישראלים. האפשרות  של  המשקיעים להגיע ולהעריך את הנכס בעצמם.
  • חלק גדול מהעיר מוקף בהרים: העיר מוגבלת מלהתרחב משמעותית מחוץ לתחום האורבני שלה. נתון המפחית משמעותית את הסיכון בהשקעה בעיר.
  • היחסים הבינלאומיים בין ישראל ליוון: היחסים הדיפלומטים בין שתי המדינות מצוינים, קיים שיתוף פעולה אסטרטגי בין המדינות בכל התחומים. ובתוך כך שיתוף פעולה כלכלי ובטחוני. הישראלי מרגיש מאד רצוי במדינה השכנה. תוסיפו לזה את האופי המזרח תיכוני של שתי המדינות ותמצאו בסלוניקי את המקום הנוח למשקיע הישראלי.

השקעות נדל"ן בסלוניקי – מהם השלבים העיקריים?

  • לבחור את מיקום הנכס.
  • ליצור קשר עם מומחי נדל”ן בעלי ניסיון ספציפי בהשקעות בנכסים ביוון.
  • לבצע בדיקה של מחירי הקנייה והמכירה באזור הנכס המבוקש. במידת הצורך, אפשר (ואף רצוי) לנהל משא ומתן מול המוכרים. 
  • ליצור קשר עם עו”ד מקומי לצורך עריכת בדיקות משפטיות על טיב העסקה.
  • לקבל אישור נוטריון לרכישת הנכס.
  • לפתוח חשבון בנק ותיק מיסוי ביוון.
  • לאתר שוכרים ולסגור חוזה.

לקריאה בהרחבה על תהליך קניית נכס מומלץ לקרוא את המאמר קניית בית ביוון.

כמה מילים לסיכום,

היחס בין מחירי הרכישה הנוחים לבין פוטנציאל התשואה הגבוה, מיסוי ידידותי,  הופכים את סלוניקי לעיר מבוקשת מאוד בתחום הנדל”ן. לכן,  בעת הזו, כשיוון מבצעת רפורמות מרחיקות לכת בתחום, וסלוניקי מובילה אותן , זו הזדמנות נוחה יחסית לרכוש נדל”ן בעיר. עם זאת, יש לזכור שאנו נמצאים בתקופה מורכבת, לכן,  כדי להבטיח השקעה נבונה, או בכדי להפחית מרמת הסיכון לכאורה, רצוי להתייעץ עם מומחי השקעות בעלי ידע קונקרטי בהשקעות נדל”ן ביוון ובסלוניקי בפרט.

מעוניינים להתחיל להשקיע ביוון? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!

השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ודירות למכירה ביוון בהליכי שיווק צרו עמם קשר. 

נדלניסקה, מלווה השקעות

נדלניסטקה

לחוות דעת ונכסים לחצו

סטרול נדל"ן ביוון

סטרול נדל"ן

לחוות דעת ונכסים לחצו

לירז בוהדנה - דרומקס - השקעות באתונה, יוון

דרומקס

לחוות דעת ונכסים לחצו

ביתא נדל"ן - השקעות ביוון

ביתא נדל"ן

לחוות דעת ונכסים לחצו

חברת פרו גריס הינה חברה יזמית הפועלת בתום השקעות נדל"ן ביוון בעיקר במרכז סלוניקי, יוון.

פרוגריס

לחוות דעת ונכסים לחצו

סוכנות נדל"ן אחד על אחד

נדלן אחד על אחד

לחוות דעת ונכסים לחצו

שובל יזמות - השקעות נדל"ן ביוון

שובל יזמות

לחוות דעת ונכסים לחצו

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן ביוון. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי  על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות