נדל”ן בארה”ב
שוק הנדל”ן בארצות הברית מהווה אחד השווקים המבוקשים ביותר להשקעות נדל”ן בחו”ל שישראלים משקיעים בו. ארה”ב היא מציעה מגוון אפשרויות השקעה ובטווח תקציבים ורמות מחירים שמאפשרים להרבה מאוד אנשים להשקיע בנדל”ן בארה”ב. ברנקו תמצאו כיצד להתחיל השקעת נדל”ן בארה”ב, אזורים והזדמנויות השקעה, מלווי השקעות ובעלי מקצוע משלימים שיעזרו לכם למצוא את הנכס המתאים עבורכם להשקעה. בעלי המקצוע באתר עברו אימות ובקרה על טיב השירות והמקצועיות שלהם באמצעות חוות הדעת שנבדקו באופן אישי.
חוות דעת וחברות להשקעות נדל”ן בארה”ב
ניר בביג’ני הוא מהנדס שניהל פרויקטים גלובליים כמהנדס בכיר בחברת טבע במשך 11 שנים. ב10 שנים האחרונות ניר עוסק בלווי השקעות בארה”ב מאות עסקאות מוצלחות. להמשך קריאה
עורכי דין ורואי חשבון
לעו”ד ללום ניסיון רב והתמחות מעמיקה בליווי מגוון רחב של עסקאות נדל”ן, ובכלל זה יזמות נדל”ן, התחדשות עירונית, מלונאות ונדל”ן מניב, קבוצות רכישה, עסקאות מכר וקומבינציה, תכנון ובניה, מיסוי מקרקעין ומימון נדל”ן.
המשרד הוקם לפני למעלה מעשרים שנה, במטרה לבנות פרקטיקת מיסוי בינלאומית המשרתת לקוחות ישראלים בכל רחבי העולם.
כחברים בקבוצה העולמית Alliott Group, המונה כ- 300 פירמות לראיית חשבון ולייעוץ ברחבי העולם, למשרד גישה מהירה לידע בחו”ל, הדרוש ללקוחותינו.
השקעות נדל"ן בארצות הברית
השקעות נדל”ן משכו את הקהל הישראלי מאז ומעולם, אלא שבעקבות המגבלות הרבות של שוק הנדל”ן בארץ, רבים מעדיפים שלא לרכוש נדל”ן בישראל ובמקום זאת להשקיע בנדל”ן בחו”ל ובפרט בארצות הברית. בהשוואה לישראל, ארה”ב הפכה ליעד אטרקטיבי ביותר לאלו המעוניינים בהשקעות נדל”ן. זאת, מכיוון שרכישת דירה להשקעה בארה”ב, מצריכה הון עצמי נמוך יותר מאשר בישראל ותניב תשואה נאה יותר.
שוק הנדל"ן בארצות הברית – תמונת מצב
על פי איגוד המתווכים הלאומי (NAR), בין אפריל 2019 למרץ 2020, אזרחים זרים קנו נדל”ן בארה”ב בשווי של 74 מיליארד דולר. מאפריל 2020 ועד מרץ 2021, אזרחים זרים רכשו נדל”ן בארצות הברית בשווי של 54.4 מיליארד דולר – ירידה של 30% במונחי מספר היחידות ובירידה של 27% במונחים של נפח הדולר. ניתן ליחס את הירידה הזו לצמצום הנסיעות לחו”ל בעקבות נגיף הקורונה. עם זאת, משנת 2021 כבר ניתן לראות את מגמת העלייה במחירי הדירות, אשר ממשיכה לעלות בהדרגה. למרות שמחירי הנדל”ן בארה”ב מתאוששים, הם עדיין נחשבים לנמוכים מאוד ביחס למדינות אחרות בעולם, ובעיקר ביחס לישראל.
יתרונות להשקעה בנדל"ן בארצות הברית
היתרון העיקרי להשקעות נדל”ן בארה”ב הוא כמובן עלויות ההשקעה הנמוכות. מלבד יתרון זה, להשקעות נדל”ן בארצות הברית ישנם עוד מספר יתרונות בולטים:
- תשואות פוטנציאליות גבוהות – התשואות האפשריות של נדל”ן בארה”ב עומדות כיום על 6-10% ולעיתים אף גבוה מכך. תשואות אלה גבוהות בהשוואה לתשואה השנתית שיניב בממוצע נכס בישראל – 3-4%.
- ביקוש לשכירות בארה”ב – בעקבות משבר הנדל”ן שאירע באמריקה ב-2008 ובעקבותיו גם המשבר העולמי, אמריקאים רבים נאצלו להתגורר בשכירות ולוותר על בתיהם הפרטיים. נתון זה מהווה יתרון משמעותי למשקיעים שיכולים לאתר בקלות שוכרים.
- תהליך נוח – מכיוון שבארה”ב ישנה שקיפות מלאה מבחינה מנהלתית, חוקית ומשפטית, תהליך ההשקעה בנדל”ן בארה”ב הוא פשוט, נוח ועם רמת סיכון מופחתת.
- ריבית נמוכה על משכנתא – בארה”ב הריבית על המשכנתא נמוכה יותר מאשר הריבית בישראל. לכך יש יתרון מובהק בלקיחת משכנתא בארה”ב.
היכן כדאי לרכוש דירה להשקעה בארצות הברית?
בימים אלו ניתן למצוא עסקאות נדל”ן מצוינות בכל רחבי ארצות הברית, אך יש להתאים את ההשקעה למידת המעורבות של המשקיע בניהול הנכס, לפרופיל של המשקיע, למטרות ההשקעה שלו וכו’. בחירת נדל”ן בארה”ב צריכה להתבצע בהתאם לסוג הנכס אותו המשקיע מעוניין לרכוש, בהתאם למגמות המחירים באזורים שונים במדינה, ובהתאם למחיר השכירות אותו המשקיע מעוניין לקבל המדירה.
בטבלה הבאה ניתן לראות את נתוני הנדל”ן של ארבע מדינות נבחרות המובילות בשוק הנדל”ן בארה”ב (נכון ל-2021):
| מדינה להשקעה בארה"ב | מחיר בתים חציוני (MEDIAN LISTING PRICE) | דמי השכירות החודשיים הממוצעים | מגמת מחירי השכירות (2020) |
|---|---|---|---|
| דורהאם, צפון קרולינה | $304,217 | $1,287 | 3% + |
| דאלאס, טקסס | $259,621 | $1,276 | 2% + |
| שארלוט, צפון קרולינה | $302,570 | $1,259 | 6% + |
| לאס וגאס, נבדה | $430,000 | $1,196 | 9% + |
דורהם, צפון קרולינה
דאלאס טקסס
שארלוט, דרום קרולינה
לשארלוט היה גידול עצום באוכלוסייה והתרחבות במקומות עבודה בתעשיות הפיננסיות והטכנולוגיות. 25 המכללות והאוניברסיטאות שבעיר, שומרות על שיעור אוכלוסייה צעירה ביחס לערים אחרות באזור. מיסי הרכוש הנמוכים בעיר הופכים אותה למקום קל יותר לרכישה מאשר במרכזי טכנולוגיה מתחרים, ולפי העיתון “US News & World” היא נחשבת לאחד מהמקומות הטובים ביותר לחיות בהם.
לאס וגאס, נבדה
סוגי השקעות נדל"ן בארה"ב
- דירות להשקעה – רכישת נכס יחיד להשקעה. היתרון של השקעה זו, היא שכל הרווחים מהנכס הולכים ישירות אל המשקיע, וההחלטות לגבי הנכס מתקבלות על ידי המשקיע בלבד.
- קרן השקעות – קרן השקעות היא למעשה גוף מקצועי אשר מקבץ מספר משקיעים יחד, לרוב גם מנהל את ההשקעה, ומשקיע מכספו האישי. היתרון הגדול של קרן השקעות הוא שלעיתים ניתן לפזר את ההשקעה על מספר נכסים, ובכך ליהנות מפיזור סיכונים מקסימלי.
- עסקאות פליפ – עסקאות פליפ הן עסקאות אקזיט שמתבססות על רכישת נכס להשקעה, השבחתו על ידי שיפוץ, ובסופו של התהליך מכירת הנכס תוך מספר חודשים ברווח גבוה יותר. היתרונות הגדולים של עסקה זו, היא שניתן להרוויח כסף במהירות ושהבירוקרטיה היא פשוטה יותר מאשר בסוגי השקעות אחרות. החיסרון של עסקה זו הוא שנדרשת כאן עבודת מחקר גדולה על מנת לזהות נכסים פוטנציאלים, לתזמן את מועד המכירה ועוד.
סוגי נכסים להשקעות נדלן בארצות הברית
קניית בית פרטי – Single Family
קניית בית פרטי בארצות הברית נותן לבעליו את הבעלות הבלעדית על הבית ובנוסף על הקרקע שעליה הוא ממוקם. מחירו של בית פרטי אמנם גבוה, אך חישוב ההכנסות וההוצאות הצפויות מהנכס מדויק יותר, ופשוט יותר לקבל עבורו משכנתא. מציאת שוכרים לבית פרטי עלולה להיות מאתגרת, אך על פי הנתונים רוב האנשים בארה”ב מעדיפים לגור בבית פרטי.
קניית דירה בבניין או קומפלקס מגורים
קניית דירה מסוג זה נותן לבעל הנכס בעלות על הדירה אותה קנה בלבד. דירות מסוג זה הן זולות יחסית וקיימים בהן שירותים שונים כמו בריכה או חדר כושר. מנגד, ישנו תקנון בניין שצריך לעמוד בו ותשלומי ועד בית הינם גבוהים. העליות של ערך הדירות הללו הן איטיות יותר מאשר בית פרטי, וקשה יותר לקבל משכנתא עבור השקעה מסוג זה.
רכישה באמצעות השקעה קבוצתית נכסי מולטיפמילי (Multi Family)
השקעה זו נעשית באמצעות חברת ניהול או באמצעות סוכנות תיווך, שבעזרתה מספר אנשים רוכשים יחד בניין שלם או קומפלקס דירות. השקעה זו דומה לרכישת מניה והתשואה מהנכס היא חלק יחסי מכלל הקנייה. היתרון בהשקעה זו, הוא שלמשקיע אין הרבה עיסוק בהשקעה עצמה. החיסרון בהשקעה זו הוא שיש צורך לשלם עבור עלויות ניהול ההשקעה.
נדל"ן מסחרי בארה"ב
השקעה זו כוללת רכישת חנויות, משרדים, מבני תעשיה, מבני ציבור וכו’, שאינם מיועדים למגורים. מחיר השכרה של נכס מסחרי יהיה לרוב גבוה יותר ממחיר השכרה של נדל”ן למגורים, אך ההוצאות של בעל הנכס עלולות להיות גבוהות יותר. היתרון של קניית נדל”ן מסחרי הוא שהשוכר של הנכס יכול להיות גוף ציבורי או ממשלתי, ובמקרה זה מצטמצם הסיכוי לבעיות בדמי השכירות.
כיצד מוצאים נכסים בארצות הברית?
הדרך המומלצת למציאת נכסים בארה”ב היא באמצעות סוכן נדל”ן מקומי או מתווך המנוסה בעסקאות בינלאומיות. מציאת מתווך עם ניסיון בטיפול בעסקאות בינלאומיות היא הכרחית מכיוון שישנם הרבה מכשולים, טעויות פוטנציאליות ויש להיות בקיא בחוקים ובתקנות הספציפיים למדינה בה מתבצעת ההשקעה. לסוכן נדל”ן מקומי יש הכשרה מיוחדת להשלמת עסקאות בינלאומיות, ותפקידו לדאוג שההשקעה תעשה על הצד הטוב ביותר.
מה בודקים לפני רכישת נכס נדל"ן בארה"ב?
לפני רכישת הנכס יש לשים לב לפרמטרים הבאים:
- מיקום הנכס – סקירת שווקי הנדל”ן המקומיים ובדיקה של: מצב שוק השכירות, אופי האוכלוסייה, רמת הפשיעה, שיעורי הגירה, מצב התשתית, קרבה למוקדי תעסוקה, תהליכי פיתוח עתידיים ועוד.
- סוג הנכס – בחירת סוג ההשקעה (בית פרטי, דירות מגורים וכו’), מצב הנכס כיום, האם יש רצון לשיפוץ והשבחה.
- תשואה – שקלול עלות ההשקעה מול התשואה הפוטנציאלית של הנכס.
- עלויות ההשקעה – בדיקת העלויות הצפויות והבלתי צפויות של ההשקעה.
מיסוי בארה"ב
בארה”ב ישנם מיסים מסוימים אותם המשקיע יצטרך לשלם בהתאם לסוג הנכס, מיקומו וכו’. המיסים השונים הם: תשלום ארנונה, עלות ביטוח הנכס, ועד בית, דמי ניהול, מס הכנסה משכירות, מס על רווחי הון ומס ירושה.
משכנתא בארה"ב
אם משקיע מעוניין לקבל משכנתא בארה”ב עבור רכישת דירה, הוא יכול לעשות זאת בעזרתן של מספר חברות המסייעות בתהליך זה. על מנת לקבל משכנתא יש לפתוח חשבון בנק בארה”ב ולעבור מספר שלבים בירוקרטיים אשר בסופן המשכנתא תאושר. תנאי הלוואות המשכנתא בארה”ב דומות יחסית לתנאים בישראל ואת תשלומי המשכנתא ניתן לפרוש בין 15-30 שנה.
השלבים לרכישת נכס בארה"ב
- המצאת מסמך שמונפק ע”י הבנק ומוכיח שלמשקיע יש חשבון ובנק ושברשותו המשאבים הכלכליים לקניית הנכס.
- הגשת הצעה למוכר הנכס יחד עם המסמך הנ”ל. בשלב זה יתכן והמשקיע יצטרך לשלם מקדמה.
- במקביל לשלב ההגשה, יש צורך לוודא את תקינות הנכס ולהגיש דו”ח ליקויים.
- פנייה לקבלנים על מנת לקבל הצעת מחיר בנוגע לתיקונים שאותרו בנכס.
- הגעה להסכמה על מחיר הנכס וחתימה על ההצעה שהוגשה ע”י המשקיע.
- מילוי המסמכים הרלוונטיים והעברת הכספים לביצוע הרכישה.
- בדיקה סופית של הנכס בסמוך לשלב סגירת העסקה ורכישת פוליסת ביטוח לנכס.
חסרונות שכדאי להכיר בנוגע להשקעות נדל"ן בארה"ב
למרות המחיר המשתלם והתשואה הגדולה שניתן להניב בנכס נדלן בארהב, יש כמה חסרונות שכדאי להכיר. ראשית, תקופה זו, בה ארה”ב עדין מתאוששת מהמשברים השונים שעברו עליה, תיגמר בשלב מסוים, ובסוף התקופה, הצפי הוא שהאמריקאים יפסיקו לחפש שכירויות ויתעניינו ברכישת נכסים למגורים. לכן, הביקוש לדירות בארה”ב עלול לעלות בקרוב.
שנית, מרבים מהמשקיעים הישראלים אינם בקיאים בשוק הנדל”ן המקומי של ארה”ב ועל כן, כניסה לשוק זה עלולה להיות כרוכה בסיכונים שונים. אם זאת, כאשר מתייעצים עם חברות המתמחות בתחום הנדלן בארה”ב, ניתן לקבל ליווי מקצועי ולזכות בעסקאות משתלמות במיוחד.
שאלות נפוצות
האם זרים יכולים לרכוש דירה בארה"ב?
אנשים שאינם אזרחי ארה”ב, תושבי ארה”ב או תושבי חוץ, יכולים לקנות ולהחזיק בית או נכס בארה”ב. לאזרחים זרים יש אותן זכויות לקנות ולהחזיק נכס בארה”ב כמו לאזרחי ארה”ב.
כמה עולה דירה בממוצע בארה"ב?
בשנת 2020, מחיר המכירה החציוני של בתים צמודי קרקע קיימים למטרופולין ארה”ב היה 300,200 דולר.
האם אפשר לקבל משכנתא בארצות הברית?
כן. אנשים שאינם אזרחי ארה”ב יכולים לקבל משכנתא בארה”ב עם או בלי היסטוריית אשראי אמריקאית.
האם על מנת לקנות דירה בארצות הברית צריך לטוס לארצות הברית?
לא, אין צורך לטוס לארצות הברית על מנת לקנות דירה. עם זאת, אם המשקיע אינו מגיע לסגירת העסקה, הוא יזדקק לייפוי כוח.
האם רכישת דירה בארה"ב מקנה גרין קארד?
לא. לא ניתן לקבל גרין קארד על ידי רכישת בית בארה”ב.
האם יש תשלומי מיסים למשקיעים זרים?
כן, משקיעים זרים שקונים נכס בארה”ב מוכרחים לשלם מס רכוש על השקעתם, בדומה לאזרח אמריקאי.
