מיסוי בארה"ב למשקיעים ישראלים

קיימות מספר דרכים בהן יכולים משקיעי נדל”ן להפחית את תשלום המיסים בארצות הברית. נסקור כעת חלק מהן:

1. תקופת החזקת נכס – החזקה בנכס לתקופה של 12 חודשים ומעלה מורידה את שיעור המס ל0% כאשר הכנסותיו של המשקיע הן מתחת לסכום של $40,000. כאשר ההכנסות נעות בין טווח של $40,000-$441,500 עולה שיעור המס ל-15% וכאשר הכנסות המשקיע הן מעל $441,500 מגיע שיעור המס לשיעור של 20%.
2. אופן החזקת הנכס – ביכולתו של המשקיע להחזיק בנכס באופן ישיר או להחזיק בו באופן עקיף באמצעות גוף מקומי, מצב הנקרא LLC. בנוסף ישנה אפשרות להחזקת נכס באמצעות חברה מישראל.

א. החזקת נכס בעקיפין – החזקת נכס בארה”ב באמצעות חברה שהתאגדה בישראל, עשויה להפחית בעבור המשקיע את הצורך בתשלום מס עיזבון אך לשלם מס קבוע כתוספת למס סניף.

ב. החזקת נכס במישרין – מתאפשרת בשני מסלולים שונים:
– מס שולי – ההכנסות ימוסו לפי האחוז שנקבע כמס שולי, ניתן להזדכות על תשלום מס ששולם על ידי המשקיע בארה”ב ולקזז את הוצאותיו.
– מס קבוע – ההכנסות ימוסו ב15%, לא תתאפשר הזדכות על מס ששולם ולא ניתן יהיה לקזז הוצאות.
ג. החזקת נכס באופן עקיף – LLC במידה ובגוף המדווח קיים רק חבר אחד, לא קיימת בארה”ב חובה בהגשת דו”ח מס כחברה אלא כיחידים. בישראל ניתנת למשקיע אפשרות לבחור בין הצהרה על חברת הLLC כאטומה או שקופה. חברה אטומה משמעה תשלום מס בזמן חלוקת רווחים בלבד וכי המס אותו שילם המשקיע בארה”ב לא יקוזז מחבות המס בישראל. חברה שקופה תחייב את המשקיע להעביר תשלום מס מלא ותינתן האפשרות לקיזוז מס ששולם במדינת ההשקעה, ארה”ב.

3.מימון עסקת הנדל”ן, הון עצמי לעומת הון זר – מימון זר של השקעת נדל”ן מערב תשלום ריבית, אך עשוי להיות כדאי בהיבט תשלום המס בהשוואה למימון עצמי של העסקה.