וובינר: רנקו + עמנואל השקעות נדל”ן בפורטוגל ב2023
לנוחיותיכם תמלול הסרטון
איך איך אתה צופה את השוק בפורטוגל בשנת 2023? האם עדיין כדאי עדיין להשקיע בנדל"ן בפורטוגל?
אלי: אישית אני קצת משוחד, אני מאוהב בפורטוגל, לא רק בגלל התרבות הסביבה ומזג האוויר אלא בעיקר בגלל הכלכלה. אני גר בפורטו ומטה עמנואל נמצא פה. יש פה ביקוש קשיח לדירות. הקהל שלנו הוא בעיקר מקומי, אנחנו מוכרים בעיקר לזוגות צעירים משפחות ומשפרי דיור מקומיים.
מבחינת הכלכלה, פורטוגל עברה משבר ויצאה ממנו מחוזקת. שכר המינימום בפורטו עלה ביותר מ-80% במהלך ה5 שנים האחרונות, איכות החיים עלתה בה, פורטוגל מסומנת היום כאחד היעדים הטובים יותר לחיות בו.
במה פורטו שונה מליסבון? למה פורטו נכונה יותר להשקעה ביחס לליסבון ומקומות אחרים בתוך פורטוגל?
אלי: ליסבון היא בירת פורטוגל ופורטו היא עיר נמל צפונית. בפורטו מצאנו יהלום לא מלוטש, מחירים מאוד נמוכים. בליסבון כבר לפני 5 שנים שהתחלנו את הפרויקטים שלנו, המחירים היו מאוד יקרים.
כיום יצאנו בהשקעות שלנו בפרוטו מתוך האיזור של הסיטי סנטר של העיר. ויש לנו מספר פרויקטים הנמצאים בטווח של 15 דקות מפורטו. הפרויקטים נמצאים בצירי גישה נוחים מאוד באזורים טובים. אנחנו מכוונים כיום בפרויקטים של מגורים למעמד הבינוני.
איך עובד תהליך ההשקעה מולכם? אשמח להסבר על החברה הניסיון ומודל ההשקעה שלכם?
אלי: אנו חברה שעוסקת בנדל”ן בפרוטוגל מעל 5 שנים. סיימנו 5 פרויקטים בפורטוגל מסרנו בהצלחה את הכסף למשקיעים ואת הדירות לרוכשים. היו הרבה מאוד קשיים ושינויים לאורך הדרך אך עמדנו ביעדים העסקיים ואף יותר.
כעת בשנת 2023 יש לנו כ400 דירות בתחילת בנייה, מבחית הגימור מדובר בדירות טובות למשפחות ברמת גימור ממוצעת פלוס. יותר מ80% מהמשקיעים שלנו ממשיכים איתנו בפרויקטים קודמים.
מה הסיבה שיצאתם מפורטו למקומות הללו?
אלי: בשנים האחרונות הנדל”ן בפורטו בעליה. עבור משפחות במעמד הבינוני המחירים באזורים מחוץ לפורטו מתאימים יותר בד”כ. אנחנו כחברה מבצעים פרויקטים גדולים ומוכרים מספר רב של דירות ולכן האזורים שמחוץ לפורוטו יותר מתאימים לנו.
כעת בשנת 2023 יש לנו כ400 דירות בתחילת בנייה, מבחית הגימור מדובר בדירות טובות למשפחות ברמת גימור ממוצעת פלוס. יותר מ80% מהמשקיעים שלנו ממשיכים איתנו בפרויקטים קודמים.
אם אני כמשקיע רוצה להשקיע אתכם, מה אני צריך לבדוק?
אלי: קודם כל אני שואל, מה אתה מחפש, האם אתה מחפש להחזיק בנכס לטווח הארוך? האם אתה רוצה להיות פסיבי? להתעסק בהחלפת שוכרים? יש הרבה אנשים שמדובר בהשקעה ראשונה שלהם בנדל” בחו”ל.
במודל השקעה שלנו אנחנו עובדים עם משקיעים שבדקו ורוצים להשקיע איתנו. המודל שלנו הוא כזה שלכל פרויקט אנו פותחים חברת נכס עם שותפות ישראלית שמאגדת בין 15-20 משקיעים.
אנחנו אלה שמובילים ומנהלים את ההשקעה. אנחנו מציגים למשקיעים את התוכנית העסקית ומדגישים להם שההשקעה אצלנו היא לתקופה של 3 שנים ובודקים שהם לא משקיעים את הכסף הפנוי היחיד שיש להם, כי בחיים יש הפתעות. המודל שלנו מתבסס על קבוצת משקיעים שמקבלת ליוויי בנקאי מבנק פורטוגלי.
אנחנו מאגדים את כל ההון. אח”כ מתבצעת קנייה של הקרקע עם היתר בנייה ותוכניות אדריכליות. יש לנו שותפות עם קבלן מקומי מאוד גדול. המשקיע שלנו מקבל עדכונים אחת לשלושה חודשים עם תמונות וסרטונים לגבי קצב ההתקדמות. אנחנו מבינים שהמשקיעים סומכים עלינו ומצפים מאיתנו, לכן חשובה לנו מאוד השקיפות.
מה היתרונות ומה הסיכונים בהשקעה כזאת?
אלי: ישנו סיכון של זמן הפרויקט- יש סיכון שפרויקט יימשך יותר זמן ממה שהערכנו מראש, אנחנו עושים את כל המאמצים כדי שהתוכניות לא יחרגו, אך תמיד יכולים להיות עיכובים לפעמים שלא תלויים בנו וזה סיכון מסוים.
ישנו סיכון של מחיר הפרויקט- סיכון נוסף יכול להיות אם תמחרנו גבוה מדי את הפרוייקט, אם אין לנו מספיק קונים לדירות, מבחינת תמחור נמוך של הדירות אם יש פער, אנחנו אישית סופגים את הפער ולא נותנים למשקיעים לספוג את ההפסד.
סיכון נוסף, איכות הניהול של החברה- יכול להשפיע כמובן גם כן על הצלחת הפרויקט, אני יכול להגיד שאנחנו כחברה מעסיקים מספר יועצים חיצונים על מנת לוודא שכל הניהול נעשה בצורה הטובה ביותר. בנוסף אנחנו עובדים עם קבלן מקומי גדול ומוכר.
אנחנו כחברה מתמחים ביזמות נדל”ן במחוז צפוני של פורטוגל בפורטו. מאחר ואנו מתמקדים רק בזה אנחנו מצליחים לעשות את זה מעולה. אנחנו מנסים לצמצם את הסיכונים על ידי הניסיון שלנו. אנחנו מעדיפים ליטות לכיוון השמרני. עם זאת, בכל ה 5 פרויקטים שלנו עד היום הצלחנו להביא 15% תשואה לשנה.
אז נשמע שבמודל ההשקעה שלכם התשואה גבוהה יותר ואני מקבל שקט נפשי מסויים. האם יש עוד יתרונות בהשקעה אתכם מלבד היתרונות הללו?
אלי: אני חושב שזה מאוד חשוב מה מתאים למשקיע, יש משקיע שרוצה לנהל בפני עצמו, אז זה פחות מתאים לו השקעה איתנו בתצורת השקעה שאנחנו מחפשים.
איזה משקיעים אתם מחפשים?
אלי: אנחנו מחפשים משקיעים שסומכים עלינו, שנותנים את האמון במישהו אחר, שחיים בשלום עם זה שמישהו אחר משקע עבורם. שיש להם לפחות 50 אלף יורו וזה לא הסכום היחידי שיש להם. חשוב לנו שהלקוחות יבינו את הסיכונים בהשקעה מסוג זה. מדובר בהשקעה שבה אתה פאסיבי. זה לא השקעה של אחזקת דירה באופן ישיר.
סיימנו כבר 5 פרוייקטים ויש לנו עוד 5 פרויקטיים בדרך. אנחנו מציעים תשואה של פי 3 ממודל של קנייה, אנחנו מנהלים את הכל, ההשקעה אצלנו מאוד פאסיבית מצידו של המשקיע.
איך עובד השירות במידה והחלטתי ללכת על ההשקעה איתכם? האם ה50,000 יורו זה כולל הכל? מה רמת הפסיביות של המשקיע?
אלי: רמת הפסיביות היא 100%. קודם כל מה שאנחנו עושים, מאתרים קרקע, בונים תוכנית אדריכלית עם אדריכל ומהנדס ודואגים לכל ההיתרים. אח”כ בוחרים את הקבלן ביצוע, עושים את הכל בעצמנו כך שהלקוח לא מתעסק עם שום דבר. יש חוזה אחיד לכל הלקוחות. הכספים של הלקוחות מושקעים בחשבון נאמנות. המשקיע צריך רק לעקוב אחרי דיוור משקיעים שאנחנו מפיצים. כמובן שאם יש שאלות, תמיד אפשר לפנות.
תגיד מה לגבי גולדן ויזה? אם החלטתי להשקיע סכום גדול אני יכול להנות מגודלן ויזה באיזושהי צורה?
אלי: מדברים היום בפורטוגל על ביטול של תוכנית הגולדן ויזה. עד כה נתנו למשקיעים ויזה שקנו דירה/חנות מעל 500,000 אירו אפשרות לקבל גולדן ויזה. לפני כשנה כבר הגדירו שקנייה בחלק מהאזורים לא מזכה בגולדן ויזה.
אנחנו יכולים למכור את המוצר הסופי ללקוח שרוצה גולדן ויזה, אבל אנחנו רואים שיש הרבה אפלה בעניין הויזה הזו. אני אישית ממליץ להיזהר או להישמר. אי אפשר לדעת מה יוליד דבר, יש פה הרבה סיכון. זו הסיבה שגם נזהרנו מלעסוק בגולדן ויזה בשנים האחרונות מאחר ואלה דברים שלא תלויים בנו ואין לנו שליטה עליהם.
שאלה אחרונה שמעניינת אותי באופן אישי כמשקיע, אחד הפחדים שלי כמשקיע של נדלן בחול היא איך היית ממליץ לבדוק את החברה ולהיות בראש שקט בהשקעה
אלי: לדבר עם היזם והבעלים, להתרשם מהוייב האישי שלו, להבין את הסיכונים, הייתי מבקש גם מספרי טלפון של משקיעים קודמים, אין כמו לדבר עם לקוח שמכיר וביצע כבר השקעה דרך החברה. דבר אחרון, לעבור על החוזה המשפטי להבין מה הוא אומר, לקחת עו”ד שיבדוק את החוזה.
אם מישהו שוקל להשקיע, נשמע שאין מה להתלבט פה. השקעה קבוצתית מאפשרת תשואה הרבה יותר גבוהה, כמובן שיש גם סיכון כשאתה חלק מקבוצה.
אלי: יתכן ויש אנשים שמתאים להם לקנות דירה, להגיע פעם בכמה זמן. לכל משקיע מתאימים דברים אחרים.
איך האינפלציה משפיעה עליכם בעולם הנדל"ן?
אלי:משפיעה בעיקר בהיבט המימון של הפרויקט, משפיע בעיקר על הרוכש הפרטי בהיבט של עליית הריבית אך רק בעוד שנתיים הוא משלים את הרכישה ומשלם את המשכנתא כך שלא ניתן לדעת מה יהיו הריביות אז. בפורטו והסביבה המחירים עולים, אז מה שבטוח לטווח הארוך, עדיף לקנות ולקחת משכנתא.
היה מאוד מעניין אלי, תודה רבה!
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בפורטוגל. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות