וובינר השקעות נדל"ן באנגליה 2023 רנקו - אבירם בן שמואל
לנוחיותיכם תמלול הסרטון
תספר לנו קצת מה קורה באנגליה מבחינת שוק הנדל"ן וקצת עליך ועל הניסיון שלך בתחום.
אני אבירם בן שמואל נשוי פלוס שניים. אני מתגורר מנצ’סטר באנגליה ב-4 שנים האחרונות. מתעסק בנדל”ן מעל 20 שנה.
עברתי מישראל לאנגליה כי אשתי ממנצ’סטר במקור. התחלתי ללמוד את שוק הנדל”ן באנגליה בצורה יסודית באקדמיה לנדל”ן באנגליה. באנגליה הבירוקרטיה שונה לגמרי מישראל מבחינת אופן הבנייה והחוקים.
יש לי כיום חברה לליווי משקיעים באנגליה. ב-3 וחצי שנים האחרונות ליוויתי עשרות משקיעים לקנייה של נכסים מניבים באנגליה. אני עובד בעיקר עם משקיעים מקומיים. בשנה האחרונה התחלתי לעבוד עם משקיעים מישראל בפרויקטים שונים. אני פועל בעוד מגוון ערוצים, אני גם מאתר נכסים לפי תקציב אישי לפי אזור השקעה ואסטרטגית ההשקעה.
מתעסק בדיור ציבורי/מוגן שארחיב על כך בהמשך ובעוד כל מיני סוגי השקעות אחרות.
מה קורה באנגליה בשנת 2023? הרבה ראשי ממשלה התחלפו בשנים האחרונות והיו באנגליה מספר משברים. ספר לנו מנקודת זווית של מי שמכיר את המקום.
הרבה משקיעים צפו שתהיה ירידת מחירים בשנים האחרונות. אך בפועל באזורים מסוימים המחירים עלו ב30-40%. מה שקורה כרגע בשטח – הוא בעיקר העלאות ריביות. הריבית מגיעה למספרים שאנשים לא מכירים. הריבית כבר מגיעה מעל 6% כיום, עד לפני שנתיים הריביות היו בטווח של 1.5-2%.
אני צופה משיחות שלי עם הרבה יזמים ומשקיעים שבשנה הקרובה ייכנסו מעל מיליון בתים ונכסים לתהליך של מחזור משכנתא. מאחר ורוב הלווים באנגליה לוקחים משכנתא לטווח של 2-5 שנים, הרבה מהמשכנתאות הולכות להסתיים בקרוב. מי שלקח משכנתא לפני מספר שנים בריביות מופחתות ייאלץ כעת לשלם ריביות גבוהות הרבה יותר. זה יגרום לכך שבעלי נכסים לא ירוויחו מספיק על הדירות אפילו בכדי לכסות את המשכנתא. בעקבות כך אנו צופים שתהיה מכירה רבה של נכסים והצפה בשוק שתוביל לירידה במחירי הנכסים.
במה שונה צפון אנגליה מערים אחרות?
היתרון הוא מחיר הכניסה שלך, נכס במרכז אנגליה יותר יקר והתשואה עליו יותר נמוכה. בדומה למחירים במרכז תל אביב שיותר גבוהים וגם התשואה עליהם פחותה יותר. בהשקעה צריך להסתכל על תשואה פירותית משכירות ועל השבחה של הנכס – קרי עליית ערך.
יש משקיעים שיותר אכפת להם מהתשואה החודשית ויש כאלו שיותר מסתכלים על ההשבחה. ברכישת נכס חדש ניתן ליהנות משני העולמות. זמן בניית פרויקט בדרך כלל לוקח בין שנתיים לשלוש ולכן בטווח זה כמעט תמיד יש עליית ערך.
יתרון נוסף הוא שלא צריך לשים את מלוא סכום ההשקעה בהתחלה. בדרך כלל צריך לשים בתחילת הפרויקט 20-25% מערך הנכס ואת היתרה כשהנכס מוכן למגורים- שהפרויקט מסתיים. בטווח הזמן הזה הנכס עולה מ100% ולא מ-20% שהשקעת.
באיזה אזור אתה מאמין בצפון אנגליה?
אני גר במנצ’סטר ורואה את כל מה שקורה מסביב ואת תהליך ההתחדשות העירוניות של הממשלה במספר ערים בסביבה.
הממשלה מקציבה סכומים של מאות מיליוני פאונד בפיתוח והתחדשות עירונית. היא לוקחת אזורים נכשלים והמטרה שלה היא להפוך אותם לאזורים טובים יותר, למגר את הפשע ולהכניס אליהם אוכלוסייה איכותית.
במנצ’סטר יש אזור שנקרא מדיה סיטי, לפני 10 שנים זה היה אזור שמפחדים ללכת בו בלילה, כיום 10 שנים אחרי, מחירי הדירות שם הוכפלו ואפילו הושלשו וזאת בשל פיתוח של הממשלה והתחדשות עירונית באזור. רב ההשקעות שאני מבצע למשקיעים הם במקומות שבהם יש התחדשות עירונית ופיתוח של הממשלה. עליית ערך הנכס במקרה כזה היא וודאית כמעט ב-100% מאחר והולך להיכנס לשם הרבה כסף, יותר אפשרויות תעסוקה, הקמת בניינים ושיפוץ מתקנים קיימים. אלה אזוריים עם נגישות טובה לאמצעי תחבורה למרכז העיר, בתי חולים ושירותים שכל משפחה רוצה וצריכה. יש שם תשתית מאוד טובה למגורים וזול שם עדיין יחסית בהשוואה למרכז העיר כך שזה מתאים למי שמחפש דיור בר השגה.
מה הטרנד של 2023?
יש כמה טרנדים, הטרנד שאנחנו מתמקדים בו זה התחום של התחדשות עירונית, להשקיע במקומות בהם יש כבר תוכניות של המועצה המקומית והממשלה לפיתוח המקום. כדי למקסם את התשואות מה שהולך מאוד היום זה שכירות לטווח קצר. לקנות נכס לשפץ אותו ולהביא אותו למצב יפה באזור ספציפי שמתאים להשכרות לטווח קצר. אח”כ להשכיר אותו דרך הפלטפורמות כגון איירביאנבי, בוקינג ושכירות לקבלנים ואנשי עסקים שמגיעים לעיר לטווח קצר.
תוכל לספר לנו קצת על תהליך הרכישה? מה צריך לבדוק?
בתהליך הרכישה אני קודם כל מדבר עם הלקוח ועורך אפיון לקוח ובודק מה הרצונות שלו. האם הוא לקוח יותר סולידי או שהוא מחפש קצת יותר ריגוש ומוכן להשקיע בנכס שזקוק לשיפוץ אבל יכולים להיות לו יותר סיכונים. אחר כך צריך להרים את התשתית, לפתוח חשבון בנק באנגליה, להעביר את הכסף לשם ולהחליט אם הוא רוצה להשקיע באופן פרטי או כחברה.
יש משמעויות שונות בהשקעה כאדם פרטי וכחברה מבחינת מיסוי, אני תמיד מפנה להתייעצות עם עו”ד ורו”ח. אחרי בניית התשתית, אנחנו בודקים מה החזון של הלקוח. אם הוא רוצה השקעה יותר סולידית, אני מציע לו ממגוון הפרויקטים שאני משווק שהם כולם באזורים מרכזיים. אני עובד עם החברות הגדולות באנגליה שיש להם עבר טוב מבחינת איכות הבנייה. אנחנו בודקים את יכולות המימון של החברה שהיא לא נשענת על כספי המשקיעים, על מנת למזער סיכונים.
האם ירידת מחירים עלולה להשפיע על פרויקטים כאלה?
לא תהיה קריסה כמו ב-2008, תהיה ירידה במקומות מאוד ספציפיים. בפרויקטים החדשים אנחנו רואים שיש התגמשות מסוימת במחיר מהיזם וניתן להציע תנאים יותר טובים אך אין ירידה דרסטית במחירים. באנגליה לוקחים משכנתא רק שהנכס מוכן לאכלוס ולכן בסקטור של רכישת דירות חדשות יהיו פחות ירידות מחירים. ייתכנו יותר ירידות מחירים ברכישה של דירות יד שנייה.
מה הסיכונים בפרויקט כזה? ואילו בטוחות יש לנו כמשקיעים בתוך הפרויקטים? בנוסף, מה התשואות שאתה צופה להשקעות אלה בשנים הקרובות?
בכל השקעה יש סיכונים התפקיד שלנו כמשקיעים הוא למזער ככל הניתן את הסיכונים. אנחנו עורכים בדיקה לכל היזמים שלנו מאופן מימון הפרויקט עד שיחה וקבלת חוות דעת מלקוחות שרכשו בפרויקטים קודמים. אנחנו גם מבקרים בפרויקטים קודמים של היזם על מנת לבחון אותו.
חלק מהסיכונים זה זמן מסירת הפרויקט, עיכוב של חצי שנה עד שנה זה משהו שאנחנו תמיד מגדירים מראש. המוטו שלי הוא תמיד להבטיח כמה שפחות ולתת כמה שיותר. דוגמא אחרונה הוא פרויקט בפרי סטון שבו השכירות שהבטחנו למשקיעים היא בין 650 ל695 פאונד לחודש. בפועל המשקיע שלי קיבל את הדירה לפני 8 חודשים. הדירה הושכרה ב845 פאונד לחודש והוא קיבל ששה חודשים שכירות מראש.
ידענו שזה מה שיקרה כי המיקום שם הוא מדהים וליד הפרויקט יוקם מרכז מסחרי עם מתחם חנויות וסינמה. בהכרח תהיה גם עליית ערך יפה ובעוד שנתיים שלוש שיימכר הנכס, זה יהיה במחיר גבוה הרבה יותר ממה שנרכש.
איך עובד השירות שלך? מה הוא כולל? מה אתה בעצם עושה מבחינת עבודה בתוך הפרויקט?
הערך שאני נותן למשקיע זה יותר מאשר הכוונה לפרויקט מסוים. פרויקטים לא חסר. יש אלפי פרויקטים בכל עיר ועיר. החכמה היא למצוא את הפרויקט הנכון למשקיע. אנחנו מתאימים את מה שהמשקיע רוצה למה שמתאים בשבילו. כמו כן, אנחנו עושים בדיקות נאותות על הפרויקט עצמו והיזם.
ברגע שהמשקיע רוכש את הנכס הוא עובר למעשה להיות בקשר עם החברה היזמית אך אנחנו תמיד שם ברקע לכל בעיה שיש. אנחנו מכותבים על כל מייל שיוצא בעניין. אם בדרך עולות בעיות אנחנו שם כדי לצלוח אותן. היו מקרים שהיו בעיות שראינו שהמשקיע לא ראה וטיפלנו בהם.
אנחנו נותנים שקיפות מלאה ללקוח. אם יש בעיה חשש או סיכון מסוים אנחנו מציגים את זה ללקוח לפני שהוא רוכש את הנכס. אם יש משהו שעולה במהלך ההשקעה, מה שלא קרה לנו עד כה, אנחנו מעדכנים את הלקוח. אם יש בעיה בירוקרטית אנחנו פותרים אותה במקום לטרטר את הלקוח מגורם אחד לשני.
אנחנו מפנים אותו לכל הצוות שלנו שכולל: רו”ח, עו”ד ושמאי. אם זה דירה יד שנייה שזקוקה לשיפוץ אנחנו מפנים לצוות שיפוץ שאנחנו מכירים את העבודה ולוחות הזמנים שלו. למעשה אנחנו נותנים את כל המעטפת שלקוח צריך כדי שההשקעה שלו תצליח.
מה לגבי הניהול? מי מנהל את הנכס?
ברוב הפרויקטים החדשים היזם מנהל את הנכס. בנוסף, בכל עיר שאנחנו משווקים את הפרויקטים או דירות יד שנייה יש לנו חברות ניהול ותיקות שאנחנו עובדים איתם. אנחנו מראים ללקוח כמה אופציות עם חברות ניהול כדי שהוא יוכל לבחור את מי שהכי נכון בשבילו. בעתיד הקרוב התוכנית היא לפתוח חברת ניהול משלנו.
מה הביטחונות שלנו? אנחנו מכירים את חוק מכר בארץ. מה הביטחונות באנגליה?
בקניית הנכס כל הכסף עובר דרך חשבון נאמנות אצל עורך דין. הקבלן יכול להשתמש בכסף לפי קצב ההתקדמות. בנוסף, הדירה רשומה על שם הקונה בטאבו. כל הפרויקטים שאנחנו משוקים, ממומנים לחלוטין עוד לפני שאנו מתחילים את תהליך הבנייה. במקרה של פשיטת רגל יש תוכנית של קרן או תאגיד שתפקידו להמשיך את בניית הפרויקט עד לסיומו.
עד היום טרם קרה שפרויקט לא נמסר בזמן או הופסקה הבנייה. במקרה הכי גרוע היה עיכוב של כמה חודשים שהלקוחות ידעו עליו. גם זה היה בתקופת הקורונה.
תספר לנו קצת על המיסוי באנגליה?
כמשקיע חוץ מישראל שקונה נכס יש מס בדומה למס רכישה בגובה של 5% – עד להכנסה שנתית של 12,750 משכירות יש פטור ממס שכירות. בנוסף, יש אמנת מס בין ישראל לאנגליה. בכל הדברים הללו אני ממליץ להתייעץ עם רו”ח.
אז דיברנו על השקעות באנגליה בנכסים מסוג דירות יד שניה ופרויקטים. האם יש עוד השקעות שאתה ממליץ?
יש סוג השקעה שנקראת SOCIAL HOUSING דיור מוגן/ציבורי – יש חברות שמקבלות חוזה מממשלת אנגליה כדי לשקם פליטים שמגיעים לאנגליה. כמות הפליטים שנכנסת לאנגליה בכל יום מאוד גבוהה ועולה כל הזמן וקיים מחסור עצום בדיור מסוג זה באנגליה.
החברות האלה מציעות למשקיע חוזה עם שכירות מובטחת בתשואה שלא ניתן למצוא בדירה להשקעה רגילה. מדובר על 7-8% תשואה נטו עד לסיום החוזה של 10 שנים.
היתרון הוא שזו השקעה פאסיבית לחלוטין. יש חוזה ישיר עם חברת ניהול שמשלמים לה על מנת שתטפל בכל מה שקשור לנכס. אין צורך לדאוג להשכרת הנכס והתעסקות מול דיירים. מדובר בהשקעה, פאסיבית, בטוחה ולטווח ארוך.
ההשקעה מסוג זה היא בדרך כלל במזומן כי קשה לקחת הלוואה על סוג זה של השקעה.
מעוניינים להתחיל להשקיע באנגליה? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!
השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ודירות למכירה ביוון בהליכי שיווק צרו עמם קשר.
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן ביוון. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות