השקעות נדלן באירופה - מדוע אירופה הפכה למוקד משיכה עבור משקיעים ישראלים?
מה היתרונות הטמונים בהשקעות נדל”ן באירופה?
אפשרויות כמעט לכל תקציב: אמנם מחירי הנדל”ן בלונדון, פריז וברלין יקרים, אבל זה לא המצב בכל שאר היבשת. ישנם אפילו ערים גדולות במזרחה ואפילו במערבה של אירופה, שאינם מגיעות לרמת מחירי הנדל”ן בערים הקטנות בישראל.
מגוון הנדל”ן באירופה גדול והיצע המחירים רחב. תוכלו למצוא נכסים בסגנונות שונים במדינות מעניינות מאוד. נדל”ן באנגליה, נדל”ן בספרד, נדל”ן בהונגריה, נדל”ן בפורטוגל ונדל”ן בפולין, בכולן אפשר למצוא מחירים זולים יותר מדירת 3 חדרים בנתניה. שימו לב לנתון הבא – השקעות הזרים ב- EU נמדדו ב-269 מיליארד אירו (כולל תזרים פנים-אירופי), אשר מסתכמים ביותר מחמישית מכלל ההשקעות העולמיות. לשם השוואה, לארה”ב זרמו 244 מיליארד אירו, בעוד סין הסתפקה בסכום השקעות של 40 מיליארד אירו.
המשקיעים הזרים מעדיפים את אירופה על פני כל יבשת אחרת בעולם
תשואה: אחד מהפרמטרים החשובים בעת קבלת החלטה בהשקעה בנדל”ן. ישנה משמעות רבה לגובה התשואה השנתית. בגלל יוקר הנדל”ן בישראל, התשואה מהשכרה נמוכה. במחיר של דירת חדר בת”א, ניתן לרכוש בקלות דירה שלושה חדרים באתונה, או בפורטו. שם גם, תוכלו להנות מתשואה שנתית, העולה בעשרות אחוזים על זו שאנו משיגים בת”א ולמעשה ברחבי ישראל, בפורטוגל התשואה השנתית הממוצעת עומדת על כ-5.45% לעומת ישראל עם תשואה ממוצעת של 2.68% בלבד.
תשואת נדל”ן שנתית ממוצעת במדינות באירופה
מדינה | תשואת נדל”ן שנתית ממוצעת באחוזים |
אירלנד | 7.09% |
רומניה | 5.88% |
פולין | 5.50% |
פורטוגל | 5.45% |
הונגריה | 5.24% |
קפריסין | 4.84% |
ספרד | 4.00% |
יוון | 3.97% |
ישראל | 2.68% |
מרחק יחסי קצר: הקירבה הגיאוגרפית של אירופה לישראל, מהווה יתרון גדול בעיניי משקיעים רבים.
היכן כדאי להשקיע בנדל”ן באירופה?
השאלה תלויה בהון העצמי של המשקיע, אירופה מחולקת היסטורית למזרח ומערב. באופן טבעי השקעות נדל”ן באירופה המערבית יקרים יותר בממוצע, אבל לא בהכרח.
מערב אירופה: המשקיעים נושאים עיניהם בקביעות לרכישת נדל”ן באנגליה, צרפת, גרמניה וגם נדל”ן בספרד. לונדון או פריז מרכזות הרבה עניין בקרב המשקיעים הזרים, אבל לא רק. בניגוד לדעה הרווחת בישראל, רוב מחירי הנדל”ן במערב אירופה זולים מאילו שבישראל. ברמת המיקרו, אפשר להבחין בהבדל בין מחירי הנדל”ן בצפון מערב היבשת שבד”כ יקרים יחסית, לבין אילו הנמצאים באי האיברי, כמו בפורטוגל. בכדי להמחיש זאת -מחיר מ”ר ממוצע בסטוקהולם 11,400 אירו, לעומת מחיר של 4995 אירו למ”ר בממוצע בברצלונה. כלומר, מחיר הנדל”ן בבירה השוודית שבצפון אירופה, יותר מכפול מזה של הבירה הקטלונית השוכנת על שפת הים התיכון.
מזרח אירופה: מדינות מזרח אירופה חוו פריחה נדל”נית בשנים האחרונות. באופן אבסורדי, העימות באזור רק תאיץ את ההתפתחות הנדל”ן במדינות הסמוכות לאוקראינה, כגון רומניה והונגריה. שלא לדבר על פולין שקלטה מאות אלפי פליטים משכנתה במזרח. מדינות המעגל הקרוב לאוקראינה (שמצידה תזדקק לזמן כדי להתאושש ולהיבנות מחדש), צפויות להיכנס לפרויקטים גדולים בתחום הנדל”ן בסיוע העולם המערבי. יתכן ודווקא כעת, זו הזדמנות למשקיעי הנדל”ן, להיכנס לתמונה בצורה יותר מסיבית שהמחירים זולים יחסית. מ”ר ממוצע בוורשה פולין (לפני העימות) נמכר ב 5664 אירו, בבודפשט הונגריה מחיר ממוצע למ”ר הוא 3420 בלבד.
אירופה של הים התיכון: אנו נתמקד בשתי מדינות שכנות הקרובות פיזית לישראל, ודומות בתרבות ובאופי הים תיכוני לישראל. יוון וקפריסין, אילו ידעו פגיעה כלכלית קשה במשבר הסאב פריים לפני עשור וחצי. יוון נזקקה לסיוע חירום מחברותיה באיחוד האירופי כדי לשרוד, קפריסין הצליחה רק מעט יותר. הדבר חתך את מחירי הנדל”ן בעשרות אחוזים, מאז אומנם חלה התאוששות במחירי הנדל”ן שנעצרה בינתיים בעקבות מגפת הקורונה. זה לא הפריע או אולי אפילו תרם, לביקוש הרב לנדל”ן ביוון ובקפריסין. מחיר למ”ר בממוצע באתונה עולה 2553 אירו, בפאפוס או בלרנקה בקפריסין מחירו של מ”ר 1600 יורו בלבד.
צעדים שיש לשקול ולבצע לפני השקעת נדל”ן באירופה
בחירת מדינה: משקיע הנדל”ן בחו”ל בוחר את מיקום השקעתו, היכן שהצמיחה ורווחי ההון הן המשמעותיים ביותר. ישנם הפונים למצוא מציאות בשווקים מתעוררים ואטרקטיביים, בהן המחירים עדיין נמוכים. אולם, אנו סבורים, בהשקעות נדל”ן באירופה, נבון יותר להשקיע בשווקים מבוססים יותר עם תוכניות לטווח ארוך. ישנם פרמטרים נוספים וחשובים לא פחות-, בחרו מדינה ועיר שיש לה יציבות פוליטית, עצמאות כלכלית ואופק תעסקותי.
בחירת עיר – בעסקי נדל”ן בחו”ל, קיים פער מחיר לא קטן בין הערים השונות ולפעמים גם בין שכונות באותה עיר, חשוב להתייחס להגירה החיובית/שלילית בעיר.
כלכלת העיר: ישנה חשיבות רבה לעוצמה הכלכלית של העיר בעת הזו ובטח לעתיד לבוא. בחרו להשקיע בעיר בה ישנם אמצעי תחבורה מתקדמים, מוסדות חינוך תרבות ואפיק תיירותי. היום קיימות ערים השמות דגש על מרכזי תעסוקה מתקדמים, באמצעות השקעה בחדשנות וטכנולוגיה ע”מ להביא לעירם אוכלוסייה חזקה, צעירה ובורגנית לעיר, הם עושים זאת גם באמצעות בניית שכונות חדשות המציעות פעילות רבה לצעירים ולמשפחות.
הון נדרש: כשאתם מתכננים את תקציב ההון העצמי שלכם, קחו בחשבון שתאלצו להוסיף כ- 10% על תשלום לבעלי מקצוע, לעיתים תוכלו לקבל מימון מבנק מקומי (תהליך נדיר בהשקעת נדל”ן ראשונה). בפורטוגל וספרד אתם יכולים אולי לקבל זאת.
מי ילווה את התהליך: לכל מדינה בירוקרטיה משלה, תרבות עסקית מושרשת, חוקים האופייניים לאותה מדינה. לפני הרכישה , במהלכה ואפילו בתום התהליך, חשוב להסתייע בגורם הבקיא היטב בשוק המקומי. אנחנו ממליצים על מלווה השקעות נדל”ן ישראלי שיוכל לעזור לכם ויהיה לכם לכתובת במקרה של בעיות.
מי ינהל את הנכס: חשוב לוודא שאתם עובדים עם חברת ניהול אמינה ששמה את האינטרס שלכם לפני הכל. עשו בדיקות מרביות כדי לבחון את איכות החברה.
סיכונים וחסרונות
עימות במזרח היבשת: עם כל היתרונות הרבים של השקעות נדל”ן באירופה, אסור להתעלם מהמלחמה במזרחה והשפעתה העתידית על הכלכלה בכלל ועל הנדל”ן בפרט. המתיחות הרבה בין רוסיה לנאט”ו שרוב המדינות המרכיבות אותה שייכות ליבשת, רק מגבירות את אי הוודאות. גם נושא הגז, מעסיק את המדינות. 40% מאספקת הגז של מדינות אירופה מגיע מרוסיה.
יציאה איטית ממשברים: מדינות עם כוח תעסוקתי מוגבל ותרבות עבודה עצלנית עלולים למשוך את הכלכלה למטה. הוסיפו לכך, תרבות מס מושחתת ותקבלו מדינות התאוששות שלנו עלולה להיות ממשברים איטית וחלשה.
לסיכום
למרות משברים מוקדמים יותר, שוק הנדל”ן האירופי הוכיח אופי וחוזקה בשנים האחרונות. מה זה אומר לגבי רכישת נדל”ן באירופה? זרימת משקיעים בינלאומיים מסייעים לצמיחה ביבשת. רק לפני כמה שנים, רבים חזו את סופו של האיחוד האירופי, מאז הכלכלה האירופית רק צומחת. חדשות טובות מגיעות גם מהבנק המרכזי האירופי (ECB), הסיבה לכך קשורה למדיניות המוניטרית שלו, השומרת על מדיניות של ריבית נמוכה של 0% (נכון לרבעון הראשון של 2022). דבר המעודד השקעה בשוק ההון ובנדל”ן באירופה.
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן באירופה. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות