קרן השקעה בנדל"ן בחו"ל
מהי בעצם קרן השקעה בנדל”ן בחו”ל?
קרן השקעה בנדל”ן בחו”ל נקראת למעשה קרן ריט – (REIT, Real Estate Investment Trust). הקרנות הינן ציבוריות, המשקיעות בנכסי מקרקעין מניב. הן מגייסות הון מקבוצות משקיעים, ומזרימות את ההון לטובת פרויקטים בנדל”ן. הרווחים מגיעים מאותו נדל”ן שהקרן רוכשת ,מנהלת, מתחזקת ומוכרת. הקרנות נסחרות בבורסה לניירות ערך, ניתן לציבור לרכוש מהן יחידות השתתפות, ובאמצעות זאת להיות שותף בהתאם להיקף ההון שהשקעת. הרעיון, לא לרכוש בעלות על נדל”ן, אלא להיכנס כשותף בנכסי הקרן. הקרנות הינן נזילות להשקעה וניתן לרכוש ולקנות אותן במהלך ובכל יום מסחר. מעבר לעליית ערך הקרן כמו בכל השקעה קונבנציונלית במניות, קרנות ריט מחלקות דיבידנדים למשקיעים. שוק קרנות הריט פועל מזה כ-60 שנה בארה”ב.
מה היתרונות השקעות בנדל”ן דרך קרן השקעה?
רווחים מדיבידנדים: מי שבוחר להשקיע בקרן השקעה לנדל”ן, יזכה ליהנות מדיבידנדים נדיבים יחסית. הקרנות מחויבות לחלק לפחות 90% מהרווחים שלהם כדיבידנדים באופן קבוע.
פיזור סיכונים: השקעה כזו, מאפשרת לנו להשקיע בקשת רחבה של נכסים, ולא בנכס בודד ששוויו עלול לרדת כנהוג בהשקעה בנדל”ן בחו”ל. הביזור בהשקעה בפרויקטים שונים, מסייע לנו להקטין במידה ניכרת את הפגיעה במידה ותתרחש, ולא להיות תלויים בנכס בודד.
תשואות מקרנות השקעה בנדל”ן בחו”ל (מניות, אג”ח, נדל”ן פרטי וציבורי) בין השנים 2005-2021
פיזור נדל”ן: השקעה בקרנות אילו מאפשרות למשקיע, להנות מהכנסה עקיפה וקבועה מנכסים רבים בחו”ל, בהתאם לפלטפורמת הנכסים שיש לקרן. זאת כמובן מבלי להיות הבעלים הישר של הנכסים.
צריך הון עצמי נמוך: כדי להיות שותף בקרן צריך רק גישה לבורסה, רכישת המניות יכולה להיות בכל סכום שתבחרו.
תשואה גבוה יחסית: הן מעניקות תשואה שנתית ממוצעת נאה של בין 5%- 10%, זאת כמובן בהתאם לשיערוך הנכסים ועליית מחירי הנדל”ן והשכירות.
הטבות מס מיוחדות: בקרנות בישראל לנדל”ן למגורים ישנה הטבת מס מיוחדת למשקיעים בקרנות אלו. מס רווח הון מופחת של 20% במקום 25%, בנוסף הקרן משלמת רק 0.5% מס רכישה והיא פטורה ממס שבח במכירה (אך היא מחויבת להחזיק את הנכסים זמן ארוך). בנוסף, בגלל שקרנות אלו קונות מספר גדול של דירות הן מקבלות הנחה מוגדלת מהקבלן.
מה החסרונות בהשקעות נדל”ן באמצעות קרן השקעות?
דמי ניהול גבוהים: בד”כ בסוג זה של השקעה קיים סעיף של דמי ניהול גבוהים.
חשיפה לסיכונים בשוק ההון: השקעה בקרן כזו, חושפת אותנו לסיכונים בשוק ההון. שוק זה מושפע מגורמים חיצוניים מקומיים וגלובליים, תנודות חדות בשוק משפיעות באופן ישיר גם על קרנות מסוג זה.
שינוי בשער המטבע: ההשקעה בחו”ל הנה במטבע חוץ, בשער זה חלים תנודות מידי יום מסחר, לכן, ירידה בשער הדולר או האירו מול השקל ,עלולים להפחית את שווי השקעתכם.
סיכון בנדל”ן המסחרי: קרנות שונות מושקעות בפרויקטים של נדל”ן מסחרי. לכן, לעיתים התנודתיות יכולה להיות גובה הרבה יותר בשל החשיפה לנדל”ן מסחרי. אם ניקח את הקורונה כדוגמה: התנועה בקניונים נעצרה והתזרים פשוט נעצר לגמרי.
לאיזה סוג משקיעים, השקעה עם קרן נדל”ן מומלצת?
לאילו שאינם מעוניינים בבעלות על נכס, אבל מבקשים להשקיע בנדל”ן: השקעה בקרן כזו מאפשרת לכם לתת למומחים לעבוד בשבילכם, הם יאתרו עבורכם את הפרויקטים עם הפוטנציאל הגבוה ביותר לתשואות, אתם אמורים ליהנות מהרווחים, ולהיות פטורים “מכאב הראש” של בעלות ואחזקת נדל”ן בחו”ל.
מעדיפים גורם חיצוני שמנהל עבורם את ההשקעות: לרבים מאיתנו אין את הידע, זמן ומשאבים, להשקיע ולנסות לאתר נכס המתאים לנו ולעסוק לאורך זמן בניהולו, במיוחד בחו”ל. קרן ההשקעה על מיטב המוחות, אמונה על כל התהליך המורכב הזה.
פיזור השקעות: לאילו בינינו שאינם מעוניינים או חוששים להשקיע את כל ההון העצמי בנכס בודד. השקעה בקרן, מאפשרת לנו לפזר את הסיכונים בפרויקטים שונים ולהקטין את הסיכון במידה רבה.
באילו מדינות בחו”ל אפשר להשקיע באמצעות קרן השקעות?
השקעות באמצעות קרן השקעה נפוצות מאוד בנדלן בארהב. קרנות ריט אמריקאיות, מציעות למשקיעים באופציות לנדל”ן מניב בכל רחבי העולם. אבל לא רק ארה”ב, כיום ניתן להשקיע לפחות ב-40 מדינות שונות ברחבי הגלובוס. מדובר בקרנות להשקעות במקרקעין המתמחות בהשקעה לא רק באותה מדינה, אלא גם במדינות אחרות.
המדינות שאימצו את שיטת ההשקעה בקרן רייט ומאיזו שנה החלו לאפשר זאת:
כיצד תבחרו את קרן ההשקעות הנכונה עבורכם?
ישנם מספר גורמים מרכזיים שעלינו להתמקד בבחירת קרן REIT. לא תמיד הקרן שהתשואה שלה הייתה הגבוה ביותר בשנה האחרונה, היא זו המשתלמת לאורך זמן. גם דמי ניהול נמוכים, אינם מבטיחים בהכרח רווחים מקסימליים וההיפך. שוק ההון הוא נזיל ותלוי בגורמים חיצוניים.
ריכזנו עבורכם מספר נתונים שעליכם לבדוק:
אופי הקרן: חשוב להבין באילו סוג של נכסי נדל”ן הקרן משקיעה, מסחרי? פרטי? במה היא שותפה? אילו פרויקטים עתידיים “על המדף”?
תשואה: מומלץ לחזור 5 שנים לאחור, לבדוק את ביצועי הקרן, ואת אחוז התשואה השנתית במהלך שנים אלו. בגלל שהן חברות ציבוריות עצם היותן נסחרות בבורסה אפשר לבדוק את הדוחות בצורה נוחה.
דמי ניהול: ערכו השוואה בין דמי הניהול של קרנות שונות, לעיתים גובה דמי הניהול מקזז באופן משמעותי את התשואה. מאידך, לא תמיד הקרן הגובה דמי ניהול נמוכים תביא לתשואות האופטימליות.
היכן אני מוצא את המדד לקרן השקעה בנדל”ן בחו”ל?
המדד הנפוץ ביותר ל-REIT ולשוק הנדל”ן העולמי הוא- FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series, אשר נוצר במשותף על ידי ספקית האינדקסים FTSE Russell, Nareit ו-EPRA, איגוד הנדל”ן הציבורי האירופי. סדרת המדדים העולמיים, מכילה את מדדי השווקים המפותחים ומתעוררים.
אני מאמין בנדל”ן בישראל. איך אני משקיע בקרנות בישראל?
המדד הנפוץ להשקעה בישראל להשקעה בנדל”ן ניתן דרך – מדד ת”א נדל”ן. בנוסף, יש את ת”א-מניב ישראל וכן מדדים נוספים. חשוב לומר, שאין קורלציה בין מחירי המניות לבין עליות מחירי הנדל”ן בישראל. הראשונים מושפעים מגורמים נוספים, והמחירי הנדל”ן בישראל מושפעים בעיקר בשל היצע דליל ובירוקרטיה קשה.
לסיכום
השקעה בקרן כזו דומה למעשה, להשקעה בקרן השקעות בחו”ל. היא חשופה לתנודות שוק ההון וטומנת בחובה סיכון שונה. קרנות ריט, הנהנות מעליות המחירים בשוק הנדל”ן הריאלי, גורפות תשואות נאות. מאידך, השקעה כזו היא במסגרת קשוחה, אשר אינה גמישה, ולכם כמשקיעים אין כלל השפעה על בחירת הפרויקטים של הקרן. לכן, הקפידו לברור את הקרן המתאימה בהתאם להון העצמי שלכם.
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בחו”ל. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות