נדל”ן בספרד
נדל”ן בספרדחוות דעת ממשקיעים שהשקיעו בספרד, נכסים וכל המידע שצריך כדי למצוא את הנכס שלכם
מצבה הכלכלי של ספרד עדיין אינו יציב. ככל שיוסרו מגבלות הקורונה והפעילות הכלכלית תעלה בחזרה, הצפי של ארגון ה-OECD כי התמ”ג במדינה צפוי לעלות ב -6.3% ב-2022.
להמשך קריאה בנושא השקעות נדל”ן בספרד לחצו כאן.
ברנקו תמצאו מידע ונתונים על מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת באשר לנדל”ן בספרד, תמצאו אזורים והזדמנויות השקעה, מלווי השקעות ובעלי מקצוע משלימים שיעזרו לכם למצוא את הנכס המתאים עבורכם להשקעה. בעלי המקצוע באתר עברו אימות ובקרה על טיב השירות והמקצועיות שלהם באמצעות חוות הדעת שנבדקו באופן אישי.
חוות דעת והמלצות על חברות להשקעה בנדל”ן בספרד
ברצלונה דרימס בהובלת לירון שמעוני היא חברת נדל”ן יזמית הפועלת בערים ברצלונה רבתי וולנסיה. להמשך קריאה
חברת נדל”ן ספרד הינה אחת מן החברות הוותיקות בתחום השקעות בנדל”ן בספרד. את החברה מנהל, אסף לבנת שמתמחה בליווי משקיעים בהשקעות.. להמשך קריאה
AK-BCN היא חברה דינמית להשקעות נדל”ן בברצלונה, ליזמות ולניהול נכסים. החברה הוקמה לפני 20 שנה.. להמשך קריאה
ג’נסיס הינה קרן פרטית להשקעות בנדל”ן בספרד המציעה שירותים והשקעות מגוונת ואטרקטיביות בספרד, החברה התאגדה בספרד והיא פועלת.. להמשך קריאה
עורכי דין ורואי חשבון
המשרד הוקם לפני למעלה מעשרים שנה, במטרה לבנות פרקטיקת מיסוי בינלאומית המשרתת לקוחות ישראלים בכל רחבי העולם.
כחברים בקבוצה העולמית Alliott Group, המונה כ- 300 פירמות לראיית חשבון ולייעוץ ברחבי העולם, למשרד גישה מהירה לידע בחו”ל, הדרוש ללקוחותינו.
השקעות נדל"ן בספרד
ספרד היא מדינה יחסית ותיקה אצל המשקיעים הישראלים. השילוב של מזג אוויר ים תיכוני, חיי לילה, יופי הערים, ורמת חיים של עולם ראשון, מאפשרים לספרד להיות במקום השני בעולם בתיירות (לפי ארגון התיירות העולמי). כמעט 84 מיליון תיירים ביקרו בספרד ב-2019. המדינה חוותה עליות ומורדות, הראשונה בהן הייתה ב-2013-2011 שהגיע רף התעסוקה ל- 26% אבטלה, עד 2019 ספרד התאוששה ממשבר האבטלה. המשבר הגדול השני הוא כמובן הקורונה. ספרד היא מדינה מגוונת באופי המחוזות המרכיבים אותה ויכולה להתאים למספר סוגי משקיעים עם צרכים וסדרי עדיפויות שונים. השקעה בדירות לשכירות בטווח קצר והקשר לתיירות בספרד.
התיירות בספרד עלתה בצורה הדרגתית ורציפה, כאשר בשנים האחרונות לפני פרוץ הקורונה, כמות התיירים הגיעו למספרי שיא, ב-2018 הגיעו לספרד 82.6 מיליון תיירים ומספר זה עלה ל-83.7 מיליון תיירים ב-2019, מספרים אלו מיקמו את ספרד במקום השני בעולם במספר תיירים אחרי צרפת ולפני ארה”ב שהיא במקום השלישי. כמו רוב המדינות בעולם, התיירות ירדה משמעותית בספרד בתקופת הקורונה. לצורך המחשה ניתן לראות את מספר התירים ממדינות בשנת 2019 בהשוואה ל -2020 מדינות שמהן מגיעים הכי הרבה תיירים לספרד.
| מדינה | כמות תיירים ב2019 במיליונים | כמות תיירים ב 2020 במיליונים |
| צרפת | 11.14 | 3.87 |
| איטליה | 4.53 | 0.94 |
| אנגליה | 18.01 | 0.76 |
| גרמניה | 11.15 | 0.747 |
התיירות בספרד מציגה נתוניים מעודדים ומרשימים ונכון לשנת 2022 ביקרו בספרד 71.6 מיליון תיירים שהוציאו 87 מיליאד אירו. אמנם זה 14 אחוז פחות תיירים לבהשוואה לתקופת טרום הקורונה, אך בהשוואה יותר לשנת 2021 חל גידול של 130% בכמות התיירים הנכנסים לספרד.
ערים להשקעה בספרד
ברצלונה
עיר בירת מחוז קטלוניה שהוא מהמחוזות העשירים והמפותחים בספרד, ברצלונה חסומה לגדילה מכל כיוניה, רכס הרים מהמערב שתי נהרות, הליוברגט מצפון והבסוס מדרום והים התיכון מהמזרח. כלכלת ברצלונה היא מהחזקות מערי בספרד וגם מגוונת מאוד, ומורכבת מתיירות הייטק תעשיה ואופנה.
כמו בכל עיר ובמיוחד בערים מרכזיות יש חלקים שונים בכל עיר המאופיינים באווירה שונה סוציואקונומיות, שכבות גיל, תיירות ועוד פרמטרים רבים, ברצלונה מחולקת ל-10 מחוזות. ישנו מחוז Ciutat Vella שהוא בעצם העיר העתיקה והוא אחד ממוקדי התיירות המרכזים של העיר, במחוז זה יש כמות גדולה של פאבים מסעדות בתי מלון מוזאונים ואטרקציות.
מדריד
העיר הגדולה ביותר בספרד המונה 3.2 מיליון תושבים, ובשטח העיר רבתי מתגוררים 6 מיליון תושבים. האקלים במדריד נחשב לים תיכוני, תקופת הקיץ היא חמה מאוד והחורף הוא יחסית קר לאקלים זה והוא נמוך יותר מישראל. העיר מדריד מחולקת לעשרים ואחת רבעים, כאשר כל רובע מתנהל אוטונומית. מדריד היא אחד היעדים האוהבים להשקעה על ידי ישראלים.
ולנסיה
העיר השלישית בגודלה בספרד, בראשון לינואר 2020 מנתה אוכלוסיית ולנסיה כ-801,545 תושבים ובמטרופולין בין 1,175,000-1,564,174 תושבים. ולנסיה היא עיר נמל שמוקמת בחלקה המזרחי לחופו של הים התיכון, העיר נהנית מ-320 ימים של שמש בשנה. העיר מתאפיינת בפארקים ומבנים מרשימים של אומנות מדע וטבע, האקווריום הגדול ביותר באירופה, מבנים היסטוריים, שוק אוכל וטאפאס ברים, וכמובן חופים מרהיבים. אפיון נוסף ומרכזי לונסיה היא משיכה של צעירים למוסדות האקדמיים הנמצאים בעיר. באוניברסיטת ולנסיה יש כ- 70,000 סטודנטים, ובארבעת המוסדות העיקרים האחרים לומדים בנוסף עוד 70,000 אלף סטודנטים, סה”כ מעל 140,000 סטודנטים הלומדים בעיר. מחירי הנדל”ן בלונסיה הם משמעותית יותר זולים ממדריד וברצלונה. לפי הנתונים שנאספו על ידי Idealsita בינואר 2021 מחיר ממוצע לנכס עמד על 1167 יורו למטר. בנוסף בארבע שנים האחרונות נראתה עלייה רציפה בשוק הנדל”ן, בינואר 2017 מחיר ממוצע לנכס עמד על 891 יורו למטר.
source: tradingeconomics.com
מדד הדיור בספרד עלה ל-1788.40 יורו למ"ר ברבעון הראשון של 2023 מ-1749.20 יורו למ"ר
מחירי דירות בספרד ותשואות
| עיר | מחיר מ"ר |
|---|---|
| סאן סיבסטיאן | 3.885 €/m² |
| ברצלונה | 3.564 €/m² |
| מדריד | 3.492 €/m² |
| פלמה דה מיורקה | 2.558 €/m² |
| ויטוריה | 2.161 €/m² |
| סביליה | 1.976 €/m² |
| מלגה | 1.954 €/m² |
| ולנסיה | 1.731 €/m² |
| קורדובה | 1.470 €/m² |
| מוריציה | 1.232 €/m² |
| לאון | 1.190 €/m² |
| זאמורה | 1.001 €/m² |
בטבלה מדגם של מחירי דירות באזורי ספרד, מחיר למטר רבוע. לרשימה המלאה לחצו כאן
תשואה שנתית ממוצעת מקניית דירה בספרד
התשואה הממוצעת בספרד עומדת על כ 7.2% בשנה. לצורך הדוגמה התשואה בברצלונה כ 5.1%, בוולנסיה כ 6.5%, בלאון 6.2% ואילו בפלמה 4.5%. השקעה בנדל”ן בספרד יכולה להיות השקעה מאוד מעניינת. ספרד חוותה ירידה מאוד חזקה בנדל”ן המקומי ב-2008 אך בשנים האחרונות השוק חווה התאוששות ועליות יפות מאוד. למשקיע הישראלי יש מגוון רחב של השקעות בהשקעה במדינה.
מיסים על השקעות בנדל"ן בספרד
- אמנת מס – בין ישראל לספרד קיימת אמנת מס. אמנת המס מונעת מצבים של כפל מס עבור משקיע.
- מס רכישה – כאן סוג המס מתחלק לשניים:
- מס רכישה על דירה יד שניה – משתנה ממחוז למחוז, והוא נע בין 10%-6% לדוגמה במדריד המס הוא כ- 7% ואילו בברצלונה המס רכישה הוא 10% מערך הנכס.
- מס רכישה על דירה חדשה או קרקע או נדל”ן מסחרי – המשקיע ישלם מע”מ (IVA) כאשר על מס זה ניתן להתקזז. בנוסף קיים מס בולים (AJD) שגובה המס זהה בכל חלקי המדינה.
- מס בעלות על נכס בספרד IBI – מס זה משולם על שווי הנכס, ולא על גודלו, והוא מחייב גם עם הנכס מאוכלס וגם עם לא. השווי של הנכס נקבע לפי הרשויות ובדרך כלל נמוך מהשווי בפועל. מס זה משתנה בין מחוז למחוז ונע בין 0.4%-1.1%.
מס על הכנסות משכירות בספרד
- בעלות נכס על ידי תושב חוץ – מס זה עומד כל 24% מסך ההכנסות מדמי שכירות, מס זה מנוכה מההכנסה ולא מהרווחים כלומר לא ניתן לנכות הוצאות כמו תיקונים וכו’.
- בעלות נכס באמצעות חברה ספרדית – שיעור מס חברות בספרד הוא 25%. אך ישנם מספר סוגי הקלות, הראשונה היא שבמהלך השנתיים הראשונות שבהן יש רווחים בחברה, החברה תשלם מס בגובה של 15%.
חשוב לדעת, שכללי המיסוי יכולים להשתנות וכדי להתייעץ עם מומחה מיסוי לנדל”ן בספרד לפני שמחליטים לרכוש נכס. סקירה זו אינה מהווה תחליף ליעוץ מס או יעוץ משפטי הניתן על ידי אנשי מקצוע מוסמכים.
האם אפשר לקחת משכנתא בספרד לצורך השקעה נדל"נית עם אזרחות ישראלית?
הבנקים הספרדים מעניקים משכנתאות למחזיקי אזרחות ישראלית, גובה המשכנתאות הוא כ 60%-50% ממחיר הנכס לפריסות משתנות. לבעלי אזרחות אירופאית שמחליטים לקחת מימון יש יתרון קל בגובה המשכנתא מערך הנכס. ישנם שני סוגי מסלולים האפשריים לאזרחים ישראלים, ריבית קבועה או ריבית משתנה.
יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר לפני שמשקיעים בספרד
מדוע כדאי להשקיע בספרד?
- מדינה מערבית עם מערכת חוקים מתקדמת: ספרד הינה חברה באיחוד האירופי ואף אחת המדינות הגדלות והמתפתחות שהינן חלק מהאיחוד. משקיעים שבוחרים להשקיע בספרד בוחרים בה מכיוון ששוק העבודה בה מתחזק והיא בעלת כלכלה רחבה מתקדמת ומתפתחת. אומנם, יש חיסרון בצד של המשקיע בשכירות ארוכת טווח, החוקים דווקא נוטים לכיוונו של הדייר שישכיר את הנכס, אך לרוב שיש בעיות המערכת יודעת לטפל בבעיות בעזרת מערכת חוק מתקדמת.
- מחירי הנדל”ן עדין לא הגיעו לשיא של 2008: הנדל”ן הספרדי חווה עלית גדולה מאוד כתוצאה מהאינפלציה הגואה בכל אירופה. המלחמה בין רוסיה לאוקראינה יצרה מצב בו הבנק המרכזי באירופה מהסס לעלות ריבית כדי לנסות לשמור על הכלכלה האירופית יציבה. כמובן שהמחיר של כך הוא המשך עליה חזק באינפלציה בכל היבשת. ספרד וגרמניה לא חסינות מכך, האינפלציה במדינות שברה שיא של 40 שנה. כמובן שהמשקיעים מרווחים מכך, ככל שהמחירים עולים, גם השכירות עולה וגם הנדל”ן בספרד. יש לציין שמגוון של רחב של סוגי נדל”ן בספרד נהנה מהעלייה ולא רק דירות למגורים. גם הנדל”ן הלוגיסטי ושוק המשרדים חווה עליה בביקושים באופן כללי כמעט בכל ספרד.ספרד נחשבת מדינה מתקדמת שהרבה אנשים ממקומות אחרים בעולם רוצים להגר אליה. בספרד קיימות: מערכות חינוך, תחבורה ותעסוקה מאוד מתקדמות.
- השקעה באירו: דרך טובה לגוון את תיק ההשקעות שלנו היא להשקיע בהשקעה במטבע זר. כרגע המטבע נסחר בשערים נמוכים היסטורית. אף אחד לא יודע איך המשבר באירופה יתפתח אבל מי שמכוון להשקעה ארוכת טווח – יוכל כנראה לממש את ההשקעה שלו באירו בשערים גבוהים יותר בשנים הבאות.
חסרונות בהשקעה בספרד
- משבר האנרגיה באירופה: אין ספק שאיכות החיים בטווח הקצר עלולה להיפגע בספרד. מחירי החשמל ימשיכו לעלות כל עוד אש התותחים בין רוסיה לאוקראינה תמשיך לפעול. משבר האנרגיה פוגע בכל המדינות אירופה שמנסות לייצר חזית אחת כנגד רוסיה. ספרד היא אחת מהן והיא כבר חווה צמצומים באספקי האנרגיה שלה. כתוצאה מכך היא מגבילה מרכזים מסחריים גדולים בהפעלת מיזוג אוויר. משבר האנרגיה עלול להמשיך להתפתח וכל עוד לא נמצא פתרון בטווח הקצר זה עלול להוריד את רמת החיים בספרד ולהחליש את הכלכלה המקומית. באופן כללי המלחמה עלולה לגלוש למקומות אחרים, אם למשל פוטין יחליט להשתמש בנשק גרעני כנגד אוקראינה, אף אחד לא יודע מה יהיו ההשלכות לכך.
- מיתון עולמי: כרגע הבנק המרכזי של האיחוד האירופי לא מעלה ריביות. אבל אף אחד לא יודע מה יקרה שהבנק יחליט שלא ניתן לחיות יותר עם אינפלציה גבוה וצריך לעשות זאת? שוק הנדל”ן בארה”ב מתחיל לחוות ירידות חזקות בביקושים עקב המהלך של הפד האמרקאי. כמובן שאם הריביות יעלו בחדות משקי בית רבים בספרד עוללים לחוות קריסה. אומנם המחירים בשוק המקומי עלו הרבה מאוד בשנתיים האחרונות – אבל כמובן שהריבית עלולה לפגוע בביקושים לנדל”ן בספרד. לנו כמשקיעים זה יכולה להיות הזדמנות למצוא נכסי נדל”ן ספרד במחירים אטרקטיבים אם השוק יחווה ירידה בביקושים, לכן חשוב לעקוב איך השוק יתפתח.
- מיסוי יחסית גבוה: חשוב לדעת שבהשקעה בספרד לזרים יש מיסוי שעלול להיות גבוה בהשוואה למדינות אחרות באירופה. ישנם דרכים שונות להשקעה על דרך של חברה שיכולות לפתור מצבים שונים. אבל חשוב לבצע התייעצות עם בעלי מקצוע שעוסקים בנדל”ן בספרד כדי להבין את כל השלכות המיסוי השונות שחלות על משקיעים זרים בהשקעה במדינה.
לסיכום
ספרד היא מדינה מוכרת על המשקיעים הישראלים וגם הלא ישראלים, ולא בכדי, מדובר על מדינה אירופאית עולם ראשון עם מזג אוויר של מזרח תיכון, כלכלה חזקה המורכבת מתעשייה אנרגיה וחקלאות והרבה תיירות, תיירות שגם רלוונטית מאוד בחורף ביחוד למגיעים מחברותיה באיחוד האירופאי הקר. מחיר הכניסה לנדל”ן הספרדי הם זולים משמעותית ממחירי הנדל”ן בישראל, אזרחים זרים וביניהם ישראלים יכולים לקחת משכנתא שהם קונים נכס בספרד דבר שמאפשר לבצע מינוף בהשקעה. חשוב לדעת, שכללי המיסוי יכולים להשתנות וכדי להתייעץ עם רואה חשבון למיסוי השקעות נדל”ן בספרד לפני שמחליטים לרכוש נכס. סקירה זו אינה מהווה תחליף ליעוץ מס או יעוץ משפטי הניתן על ידי אנשי מקצוע מוסמכים.
