השקעות נדל”ן בחו”ל

החברות המומלצות להשקעות נדל”ן בחו”ל.

האתר הראשון מסוגו לחוות דעת מאומתות של ישראלים שהשקיעו בנדל”ן בחו”ל וכל המידע שצריך לדעת במקום אחד!

איפה תרצו להשקיע?

אז החלטת שאתה רוצה להשקיע בנדל”ן בחו”ל. 
רכישה של נכס בסכום גבוה מחייבת בדיקה עמוקה ומקיפה.
חיפשת מישהו שמבין עניין, בן אדם שעוסק בהשקעות נדל”ן בחו”ל, מישהו שאפשר לסמוך עליו, ויש כל כך הרבה אפשרויות להשקעה ואתה לא יודע במי לבחור.
ברנקו תמצאו חברות ומלווים שעוסקים בנדל”ן בחו”ל באמצעותם תמצאו את השקעה הנכונה לכם.
תוכלו לעיין במאגר הביקורות עליהם, לקרוא את סיפורם האישי של משקיעים קודמים והחוויות שהם עברו בכל התהליך ולקבל את התשובות שתכלס, הכי מעניינות –
כמה אני באמת מרוויח מזה?  אילו מכשולים יהיו בדרך? 

האתר מכיל מאגר רחב של ביקורות אמינות בהן המלווים, חברות ורו”ח שעוסקים בחו”ל נשפטים לפי התוצאות שלהם.
החברות באתר נבחרו בפינצטה ונמצאות תחת בקרה תמידית. על החברות והמלווים לספק תוצאות טובות – במידה ולא תספקנה ותעמודנה ביעדים של רנקו, לא נעבוד יחד.

איפה תרצו להשקיע?

מתלבטים איפה להשקיע?
תנו לנו לעזור. השאירו פרטים:

מתלבטים איפה להשקיע? תנו לנו לעזור. השאירו פרטים:





תודה שהשארת פרטים
יחזרו אלייך בהקדם

תמצאו אצלנו

דירוג אנשי מקצוע

שוחחנו טלפונית עם משקיעים ישראלים וריכזנו את דעתם על אנשי המקצוע

ביקורת רנקו

חוות דעת באתר שעליה קיבלנו חשבונית או אסכמתא אחרת שמאמתת את העסקה

ללכת על בטוח

עורכי דין ורואי חשבון המתמצאים בדין הזר, שמלווים משקיעים לאורך העסקה

פרויקטים בשיווק

דירות למכירה והשקעה במגוון יעדים בחו”ל

כל מה שצריך לדעת לפני השקעת נדל"ן בחו"ל

סקירות שוק עדכניות, מדריכים וכל המידע שאתם צריכים לדעת לפני שאתם מתחילים להשקיע​

אם גם אתם מעוניינים להשקיע בנדל”ן בחו”ל, הגעתם למקום הנכון. אבל רגע לפני שתתחילו לחקור, אולי קודם כדי שתבדקו האם השקעות נדל”ן בחו”ל מתאימות לכם. השקעה בנדל”ן בחו”ל מתאימה לאנשים שמחפשים תשואה גבוהה יותר ממה שמוצע היום בפיקדונות בבנקים, זו השקעה בעלת תנודתיות נמוכה ואיטית יותר מזו של שוק ההון (כמובן תלוי ברמת הסיכון), שלא הכל ורוד בה,  אבל אם עושים זאת נכון, ניתן להרוויח בגדול. שוק הנדל”ן בחו”ל מושך רבים, הסיבות הן רבות אבל אם כבר נדל”ן אז איך ניתן לדעת אם כדאי להשקיע בנדל”ן בארץ או בחו”ל?

היקפי השקעות נדל”ן בחו”ל

קשה באמת לדעת כמה ישראלים בוחרים להשקיע בנדל”ן בחו”ל. למשרד האוצר אין נתונים בנושא, מרשות המיסים מוסרים “הנתונים שברשותנו הם חלקיים ולפיכך לא נמצא טעם במסירתם“. היחיד שמספק מספרים בנושא הוא בנק ישראל. הנתונים כוללים רק עסקאות שעברו דרך בנקים ישראלים, ומתייחסים לכלל העסקאות במקרקעין, כלומר במספרים אלו כוללים גם רכישת אדמות או רכישה דרך קרנות נדל”ן.
על פי נתוני בנק ישראל ההשקעות הישירות בחו”ל במקרקעין עמדו על הסכומים שלהלן:

  • 2007 – 11 מיליון דולר
  • 2010 – 52 מיליון דולר
  • 2012 – 196 מיליון דולר
  • 2016 – 679 מיליון דולר
  • 2017 – 901 מיליון דולר

ב – 2019 היקף ההשקעות הגיע לכמעט שלושה מיליארד דולר. המגמה ברורה ומצביעה על גידול משמעותי בהיקף השוק. וזה עוד לפני הפערים העצומים שהשקל יוצר בשנים האחרונות מול המטבעות העיקריים בעולם.

האם כדאי להשקיע בנדל”ן בחו”ל

ישנם מספר יתרונות לקניית נדל”ן בחו”ל למטרת השקעה על פני השקעת בנדל”ן בארץ. היתרון הראשון והמרכזי שגורם למשקיעים לצאת מהארץ הוא המחיר, מחירי הנדל”ן בארץ גבוהים מאוד ובשנת 2021 המחירים המריאו לשיאים חדשים. משקיע המחזיק ברשותו הון התחלתי של כמה מאות אלפי שקלים והוא מעוניין להגדילו באמצעות השקעה בנדל”ן בישראל באזור המרכז, יצטרך לקחת משכנתא על סכום גבוה. ניתן לקנות נדל”ן בפריפריה במחירים כביכול אטרקטיביים של מתחת למיליון שקלים, אך אפיק זה מסתכם בבניינים ישנים, אוכלוסייה קשה יותר ולפעמים עם קושי להשכיר את הנכס.

מחוץ לישראל ניתן לבצע השקעות קטנות בחו”ל, במחיר של דירה בפריפריה ניתן לרכוש נכס חדש בערים ושכונות עם ביקוש גדול לדירות להשכרה. מחירים אלו מאפשרים למשקיע לקבל תשואה מהשכירות כבר מהיום הראשון.

 

היתרונות הינם מגוונים אבל אנו נתמקד ב-4 משמעותיים:

 

  1. מימון – אם מעוניינים לקבל מימון, המחיר הנמוך מצריך לקחת משכנתא קטנה עד בינונית מבלי שההחזר של המשכנתא יעלה על שכר הדירה המשולם על ידי השוכר של הנכס.
  2. תשואה משכירות – יתרון נוסף ומאוד משמעותי הוא התשואה על שכירות הנכס. בכדי לחשב תשואה על שכירות הנכס מכפילים את שכר הדירה השנתי נטו (לאחר הוצאות) ב- 100 ומחלקים במחיר הדירה (כולל הוצאות נלוות) נסתכל למשל על הדוגמה של דירה 3 חדרים בגבעתיים במחיר של 2,050,000 ₪ שמושכרת ב-4800 ₪   דוגמא לחישוב: 

4,800 ש”ח * 12* 100

2,050,0000 = 2.809 כלומר 2.8 בקרוב

מחישוב זה קיבלנו שהתשואה משכירות שווה בקירוב ל 2.8%. באופן ככלי ניתן לומר שנכון    לשנת 2021 תשואה משכירות באזור המרכז עומדת על בין 2%-3.5%. באזורי הפריפריה ניתן לקבל 3%-4.5% ובמקרים נדירים ניתן להגיע ל-5% תשואה משכירות. לעומת זאת בהשקעות נדל”ן באירופה ניתן לקבל 5%-8.5% משכירות לטווח ארוך ובארה”ב אפילו יותר.

3. אפשרויות בלתי מוגבלות – מגוון הנכסים הקיים בעולם בהשוואה לישראל. בהשקעות נדל”ן בחו”ל ניתן לבצע עסקאות נדל”ן לטווח קצר כמו AIRBNB במיקום מרכזי בערים גדולות או במקומות אקזוטיים כמו חופים או נופים יפים אחרים שמושכים תיירים. בחו”ל ניתן להשקיע ליד אינספור אוניברסיטאות ומכללות מכל העולם שגדלות ומתפתחות ושסביבן יש שכונות עם הווי סטודנטיאלי מובהק שמושך סטודנטים רבים מאותה מדינה וכן מכל העולם.

4. מיסוי נמוך – היתרון כאן כבר תלוי בסוג המשקיע. אם אין לכם נכס בישראל אז היתרון להשקיע בישראל עולה על חו”ל. אם יש לכם נכס בישראל, אתם עלולים לשלם הרבה מיסים בישראל בתור משקיעים. מיסים כמו מס רכישה שנכון לתאריך 1.11.2021 עומד על 5% וצפוי לעלות ל 8%. בנוסף על כך ישנו מס שבח ומס על שכירות. 

ישנן מדינות בחו”ל עם מיסים נמוכים משמעותית מאלו שבארץ, כמו כן בין ישראל להרבה מדינות בעולם קיימת אמנת מס שמטרתה למנוע תשלום של כפל מס. כלומר שהסכום שמשלמים עבור המיסים במדינת ההשקעה מתקזז מהסכום שצריך לשלם בישראל, במילים פשוטות – פשוט שלא תשלמו פעמים.

היכן כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל

הרבה משקיעים ישראלים פונים להשקיע בנדל”ן בחו”ל, אז למה הם עושים את זה? כדי לקבל מושג כללי על הבדלי המחירים בין מדינות אירופה, ניתן לעיין בטבלה הבאה – השוואת מחיר ממוצע למטר ביורו לדירות של 120 מטר בערים המרכזיות נכון לספטמבר 2020:

מדינה

בריטניה

צרפת

איטליה

גרמניה

ספרד

פורטוגל

יוון

פולין

הונגריה

קפריסין

בולגריה

מחיר ממוצע למטר ביורו

21,179

12,796

6,589

5,907

4,978

3,830

3,619

2,793

2,515

1,678

1,663

יוון היא אחת מיעדי השקעות הנדל”ן בחו”ל המבוקשים על ידי משקיעים הישראלים. בנדל”ן ביוון יש מספר יתרונות:

ראשית הקירבה, טיסה מתל אביב לאתונה אורכת שעתיים ועשר דקות. הקירבה יוצרת ביטחון, במקרה ומתעוררת בעיה כלשהי מאמץ ההגעה נמוך יחסית בהשוואה ליעדים אחרים למשל ארצות הברית הרחוקה.

שנית, מספר תיירים גדול שעמד בשנת 2019 על 34 מיליון תיירים (למה? טעים, זול, אירופי ויפה). מה שמייחד את יוון ממדינות אירופאיות אחרות, הוא מזג אוויר נעים שחל ברוב עונות השנה.
שלישית, אמנת המס בין ישראל ליוון משתלמת במיוחד למשקיעים ישראלים. בדרך כלל משלמים את המיסים במדינת ההשקעה ואם הם נמוכים מישראל אז משלמים את יתרת המס לרשויות המס בישראל. ביוון המיסים נמוכים מישראל ו…לא נדרש להשלים את יתרת המס בישראל בזכות האמנה.

מעבר לנתונים האלו, מה שכנראה הופך את יוון לכדאית להשקעה הוא שהשוק לא התאושש עדין ממשבר הסאב-פריים שהתרחש בשנת 2008. בעקבות המשבר חלה ירידה במחירי הנדל”ן שנעצרה רק ב-2017 מאז חלה עלייה יחסית רציפה אך המחירים לא חזרו למחרים שהיו לפני 2008.

בדומה ליוון גם הקירבה הגיאוגרפית של קפריסין מושכת אליה משקיעים ישראלים. זמן הטיסה מנתב”ג אל שדה התעופה הבינלאומי בניקוסיה הוא 45 דקות, זמן טיסה קצר יותר מאילת. מלבד שוק ההשקעות הרגיל ישראלים רבים קונים נדל”ן בקפריסין כבית נופש משולב עם השכרה לטווח קצר או בית נופש בלבד.

יתרונות נוספים ברכישת דירה בקפריסין היא שהקונה אינו משלם דמי תיווך, בנוסף לכך תושבי חוץ ללא דרכון אירופאי זכאים לקחת משכנתא בקפריסין.
החיסרון הגדול בהשקעה בקפריסין היא שלא קיימת אמנת מס בין ישראל לקפריסין.

טרנד ההשקעה שתפס הרבה ישראלים בשנים האחרונות. פורטוגל ממוקמת בדרום מערב אירופה, ככזו היא נהנית מאקלים שמשי, חמים וקרבה לים. במדינה יש 850 קילומטר של חופים וב-2019 נכנסו אליה 27 מיליון תיירים למדינה. היתרון המרכזי בהשקעות נדל”ן בפורטוגל הוא תנאי המימון למשקיעים זרים. הבנקים הפורטוגליים מאפשרים נטילת משכנתא לזרים של עד 70% מהנכס בפריסת החזר ל-30 שנים. יתרון נוסף שבדומה ליוון פורטוגל לא הגיעה לשיא שלה. ישנה אמנת מס בין ישראל לפורטוגל. 

ספרד מדינה אירופאית עם כלכלה חזקה. נכון ל-2017 היא הכלכלה החמישית בגודלה באירופה, אך לא תמיד כך היה. ב-2008 לפני פרוץ משבר הסאב פריים עמד מחיר ממוצע למטר בספרד על 2,871 יורו למטר ב- 2011-2013 ספרד חוותה משבר תעסוקה שבשיאו האבטלה זינקה ל-26%. המשבר גרם לירידה בנדל”ן במדינה, בשנת 2014 הגיעו המחירים לשפל של 2,002 יורו למטר. בשנת 2020 המחירים הממוצעים עלו חזרה ל-2472 יורו למטר, כלומר במקומות רבים בספרד מחירי הנדל”ן כיום נמוכים מהמחרים שהיו בשנת 2008.

ספרד מדורגת מקום שני בעולם במספר תיירים בשנה, אחרי צרפת ולפני ארצות הברית. בשנת 2019 נכנסו 83.7 מיליון תיירים למדינה, ו-82.6 מיליון ב-2018. כמות התיירים מושכת משקיעים בכל העולם שרוכשים דירות לשכירות לטווח קצר. ישנה אמנת מס בין ישראל לספרד.

מאז היציאה ממשבר הכלכלי העולמי של 2008 פולין סיכמה עשור של צמיחה מכובדת. משקיעי נדל”ן מתעניינים בפולין בגלל השילוב המנצח של מחירים זולים, ממשלה ידידותית למשקיעים ותחזיות צמיחה אופטימיות. אופטימיות שלא פסחה בקורונה שכן מחירי הדירות בפולין עלו בקצב השני הכי מהיר באירופה בשנת 2020, על פי נתונים של Eurostat. ברבעון השלישי של 2020 מחירי הבתים בפולין היו גבוהים ב-10.9% לעומת שנה קודם לכן, שניים רק ללוקסמבורג, שם עלו ב-13.6%. העלייה הממוצעת ברחבי אירופה הייתה 5.2%. הנדל”ן הפך לזול יותר בשתי מדינות בלבד, ירידה של 1.4% בקפריסין ו-0.8% באירלנד.
ישנה אמנת מס בין ישראל לפולין.

 

סוגי השקעות נדל"ן בחו"ל

כשחושבים על השקעות נדל”ן בחו”ל צריך לדעת שיש מספר סוגים להשקעה, הראשון והמוכר ביותר הוא משקיע עצמאי. משקיע שהנכס רשום על שמו בטאבו ועל שמו בלבד. היתרון הבולט כמשקיע עצמאי הוא השליטה המוחלטת בנכס והחופש להחליט החלטות כלכליות כמו שיפוץ או מכירה של הנכס, לצד זה יש חיסרון שיש לזאב בודד, כלומר אם הנכס לא מושכר או צצה בעיה אחרת, כל הטיפול נופל על המשקיע. באפיק של משקיע עצמאי יש מספר אפיקים משל עצמו כמו פרויקט יזמי ופיליפים.

אפיק נוסף הוא קבוצות השקעה או קרנות, באפיק זה רוכש המשקיע אחוזים ממספר דירות או נכסים מסחריים עם עוד קבוצה של משקיעים. היתרון המרכזי בסוג השקעה כזאת היא היציבות, לדוגמא במידה ויש דירה אחת שלא מושכרת במשך כמה חודשים, גודל הנזק הוא משמעותית יותר נמוך כיוון שהוא מתחלק בין כל חברי הקבוצה. עוד על סוגי השקעות כקבוצה ועל קרנות יורחב בהמשך

אפיק השקעה מאוד פופולרי אצל הישראלים הוא רכישת דירה בפרויקט יזמי, פרויקט שעדיין לא הסתיים להיבנות, באפיק זה יש יתרון וחיסרון מרכזים.
יתרון – היזם צריך אשראי או במילים פשוטות כסף בשביל לבנות את הפרויקט. משתלם לו למכור חלק מהדירות בזמן הבנייה ואפילו לפני שהיא מתחילה במחיר מוזל, כמה מוזל? יכול להגיע לעשרות אחוזים.

שלושה כללי אצבע שכדאי לדעת. הראשון, ככל שהפרויקט רחוק מלהיות מוכן כך גדלה ההנחה על הנכס שניתן להשיג. הכלל השני הוא שיזמים קטנים בעלי הון מוגבל סביר להניח יהיו מוכנים לרדת יותר במחיר עבור דירות שנקנו מראש כיוון שהם יותר זקוקים לאשראי כדי לסיים את הפרויקט. כלל אצבע האחרון שיזם גדול יש סיכוי טוב יותר לסיים את הפרויקט כיוון שיש לו יותר אמצעים.

חיסרון – בתקופה בין רכישת הנכס לעד שהנכס מושכר לא מתקבלת תשואה משכירות, תקופה כזו יכולה להיות מספר חודשים עד למספר שנים תלוי באיזה שלב הפרויקט ברכישת הדירה.
חשוב לבדוק בארץ ההשקעה את חוקי הביטחונות של הבנקים. למשל בארץ יש את חוק מכר דירות שמגן על רוכשים בקניית נכס בארץ באמצעות מספר אלמנטים שונים. ישנם מדינות שאין חוק בסגנון זה, לכן הסיכון גדול משמעותית ממדינות בהן קיימת רגולציה לעניין זה. לדעתנו, כדי לבצע את העברות התשלומים בחלקים כדי להגן על עצמכם.

יזמות היא הצד המעניין בהשקעות נדל”ן בחו”ל, יש בו לא מעט סיכונים ופוטנציאל לרווח גבוה. אין ספק שמי שנכנס להשקעות מהסוג הזה צריך להכיר לעומק את פרטי ההשקעה והסיכונים שבה.
ישנם סוגים של עסקאות פליפ, למשל לשפץ את הנכס הנרכש לרמת גימור בינונית, למצוא שוכר, ולמכור את הנכס לאדם המעוניין לקנות את הנכס. סוג נוסף של פליפ הוא למכור לדיירים המעוניינים לגור בנכס, בסוג זה של השקעה משפצים את הנכס לרמת גימור גבוה ומוציאים אותו למכירה במחיר גבוה ממחיר השוק.
ישנם גם עסקאות יזמיות שהן לא פליפים, למשל הסבה של מבנים מסחריים למגורים. זהו למשל סוג השקעה שמאוד פופולרי בסלוניקי שביוון.

קבוצת רכישה הינה סוג השקעה שבו כל משקיע קונה חלק מבעלות על נכס אחד או יותר. לצורך כך פותחים חברה והמשקיעים מקבלים אחוזים בבעלות החברה לפי גודל השקעתם ביחס לאחרים. קבוצת רכישה יכולה לקנות כמה דירות או להשקיע בפרויקט לפני שהתחיל את תהליך הבניה. מה שהופך את קבוצות הרכישה לעניין כלכלי עבור המשקיעים הוא כמובן העבודה שהקבוצה מהווה כח צרכני, כח צרכני שיכול להשיג עסקה משתלמת יותר. יתרון נוסף הוא שבמקרה של פגיעה ברווחים ההפסד מתחלק בין חברי הקבוצה, לדוגמה אם אחת הדירות לא מושכרת במשך כמה חודשים ההפסד מתחלק בין כל המשקיעים בניגוד למשקיע בודד שצריך לספוג את הכל בעצמו.

עסקאות נדל"ן בחו"ל -מה הכי מתאים עבורי?

בכל השקעה הדבר הראשון שצריך להיות מול עיניכם זה אם מחר ההשקעה תרד לטמיון מה יקרה? אם התשובה שתרדו למצב שלא תוכלו להגיע אליו אז זה סימן שאתם מסכנים כסף שאתם לא יכולים לסכן.
השקלול ברווח בהשקעה בנדל”ן בחו”ל נגזר ממקורות שונים – כאשר המרכזים בהם הינם:

  1. תשואה שוטפת משכירות.
  2. תשואה מעליית ערך האדמה/מבנה – למשל קניית נכס במצב לא טוב במחיר אטרקטיבי מתחת למחיר השוק. המחיר הנמוך יכול לאפשר להוציא כסף על השיפוץ ובכך להשביח את ערכו של הנכס.

כמובן שגם ביזמות על כל סוגיה ניתן להרוויח הרבה כסף. ניתן למשל לקנות אדמה ולבנות עליה מבנה מאפס, אפשר לקנות דירות המיועדות למסחר ולבצע בהן שינוי יעוד. אחד הדברים המשפיעים ביותר על התאמה של סוג ההשקעה למשקיע הוא מצב המאזן השוטף של המשקיע, כלומר ככל שההוצאות של אדם גדולות ביחס להכנסות כדאי למשקיע להתמקד בהשקעות של תשואה משכירות, ביחוד שההוצאות הן לתקופה מסוימת. לדוגמה חייל שהשתחרר מהצבא לאחר כמה שנים בקבע ומתכנן ללמוד יודע שיצטרך לשמור כסף לימים בהם לא יוכל לעבוד או משק בית ישראלי שנמצא בתקופה של הרבה הוצאות ולא יוכל להתמודד עם הוצאות נוספות.

בכל סוג השקעה, קודם תדעו שדברים יכולים ללכת לא כמו שדמיינתם. עדיף תמיד ללכת על ריזקה שמרנית ולהיות מופתעים לטובה. אומנם, נדל”ן בחו”ל זו השקעה שלרוב הסיכון שלה יכול להיות בסיכון נמוך יותר (תלוי מיקום כמובן). אבל זה לא אומר שההשקעה לא יכול לרדת לטמיון. אז כדי לדעת מה מתאים לכם, תמיד תבדקו אם הכסף שאתם מסכנים בהשקעה לא יהיה מה יקרה? אם תוכלו להסתדר בלעדיו ולחיות כרגיל אזי ניתן לצאת להשקעה.

ברנקו אנחנו מדברים עם הרבה אנשים שמספרים לנו על ההשקעות שלהם, אחד הדברים שחזר על עצמו זה שאנשים העדיפו להשקיע עם בן אדם שהם סומכים עליו וזה היה עדיף להם אפילו על מקום ההשקעה וסוג ההשקעה. הביטחון שאתם עובדים עם מישהו בחו”ל הוא קריטי וחשוב ביותר. אז אחרי שהחלטתם איזה סכום תסכנו, ובחרתם את האיש שלכם, עכשיו הגיע הזמן לבצע את ההשקעה. 


בבואכם לבצע את ההשקעה, אתם צריכים לפעול בזהירות ולנסות למזער את הסיכונים מהצד שלכם בצורה המיטבית ביותר. תבחרו אנשי מקצוע חיצונים שיעזרו לכם לקבל תשובות ונתונים. גם אם זה עולה קצת כסף זה יכול להיות שווה ביותר כאשר אתם משקיעים סכום גדול.

כמו בכל סוג של השקעה גם בנדל”ן בחו”ל יש סיכונים, חלק מהם לא בשליטתנו, כמו למשל משבר גלובלי כדוגמת משבר הסאב פריים ב-2008. קורונה או משבר במדינה כמו למשל משבר האבטלה בספרד ב2011-2013. אך בשונה ממקרים אלו, מרבית הסיכונים כן תלויים בנו ובעיקר בבחירת חברת הנדל”ן איתה אנו בוחרים להשקיע. יש מספר פרמטרים הקובעים את איכות החברה.

  • טיב השירות – מכלול של זמינות, אדיבות, יחסי אנוש, מענה לשאלות ובעיות שהתעוררו במהלך התקופה.
  • עמידה בלוח זמנים – האם החברה עומדת בזמנים שהציגה למשקיע, אם מדובר בנכס יד שניה, לוח הזמנים יכלול הגשת המסמכים הרלוונטיים רישום בטאבו וכדומה, כאשר מדובר בפרויקט הזמנים החשובים הוא קצב הבניה.
  • שקיפות ומקצועיות – האם החברה בקיעה בפרטים הקטנים ואם היא מציגה את הפרטים אלו לרוכש
  • תשואה ביחס לתשואה שהוערכה – כל משקיע רוצה לשמוע הערכה לתשואה משכירות שניתן לקבל מהנכס ואת התשואה מעליית ערכו, חברת השקעות נדל”ן נמדדת בין היתר האם היא הצליחה לחזות את התשואה בפועל, חברות טובות תמיד יהיו סקפטיות לגבי התשואה, יתנו את הערכה השמרנית שלהם ויזהרו להבטיח הרים וגבעות.

חברת נדל”ן שעונה בחיוב על ארבעת הפרמטרים האלו תקטין את הסיכונים הקיימים בעסקה.

המטרה של רנקו היא לתת מענה למשקיעים שמחפשים חברה השקעות נדל”ן בחו”ל. הדרך לבחירת חברה טובה היא כמעט כמו בכל תחום – חוות דעת. באתר יש חוות דעת של משקיעים ישראלים שהשקיעו בנדל”ן בחו”ל דרך חברות כאלו. גם לחוות דעת יש רמות של איכות, ברנקו יש חוות דעת שלידן מצוין שנלקחה עבור חוות הדעת חשבונית, זאת כדי לאמת שהמשקיע או אכן כזה. 

כשמעוניינים לרכוש נדל”ן בחו”ל צריך לקבל מספר החלטות. הראשונה היא עם מי להשקיע. השניה היא מדינת ההשקעה: כאן יש מספר פרמטרים שיכולים להשפיע על ההחלטה כמו למשל קירבה גאוגרפית, קלות עשית העסק במדינה, יציבות כלכלית, הגירה חיובית/שלילית, ממוצע עליית ערך הנדל”ן באותה המדינה בשנים האחרונות, מיסים, שפה, ממוצע וחציון של השכר במדינה, כמות תיירים, וגם אם המשקיע מחזיק באזרחות של ארץ ההשקעה שמקנה לו יתרונות על משקיעים זרים.

מבחינת סדר העדיפות; חבות המס היא קודם כל כלפי המדינה בה נמצא הנכס, לאחר מכן, במידה וצריך משלמים את המיסים בישראל.

אמנת מס  הסכם בין שתי מדינות שמטרתו למנוע כפל מס. רוב המדינות שישראלים בוחרים להשקיע בהן הם בעלות הסכם אמנת מס עם ישראל. בקפריסין לדוגמא אין אמנת מס.
מס שבח
המס שבח הוא 25% על רווח ההון הריאלי בעקבות ההשקעה, (אם הנכס נקנה לפני 1.1.2003). כלומר כאשר מוכרים את הנכס, משלמים 25% מס מסכום עליית הנכס. לדוגמה אם נרכשה דירה ב 200,000 ₪ והיא נמכרה לאחר זמן מסוים ב 300,000 ₪ אז במקרה זה החלק של השבח הוא 100,000 ₪ ולכן נשלם אליו 25,000 ₪ .
מס על שכירות
ראשית תשלום המס הוא למדינה בה נמצא הנכס בהתאם לשיעורי המס במדינה. שנית, יש לשלם מס בישראל. אם קיימת אמנת מס, נדרש לבצע ההשלמה במידת הצורך כאשר אפשר לקבל זיכוי בגין תשלומי המס בחו”ל.

משקיע פרטי שלא פועל באמצעות חברה יכול לבחור בשני מסלולי מיסוי, המסלולים אינם קבועים וניתן לשנות אותו משנה לשנה.
המסלול הראשון – מסלול לפי דוח שנתי, במסלול זה ההכנסות מדמי השכירות של הנכס מתווספות להכנסות בישראל, למשל הכנסה ממשכורת. המס שישולם הוא מסך ההכנסות מאותה שנה לפי מדרגות המס בישראל.
במסלול זה הסכום הנקבע הוא מהרווחים, כלומר ניתן להפחית את ההוצאות של הנכס, למשל דמי ניהול, שיפוצים, פחת, יועצים מקצועיים כמו עורכי דין ורואי חשבון. כמו כן ניתן לקבל זיכוי על המס ששולם במדינת ההשקעה. מסלול זה מתאים למשקיעים עם מדרגת מס נמוכה בישראל, או בעל עסק עם הרבה הוצאות.

המסלול השני – מסלול מיסוי מופחת, והוא קובע שיעור מס קבוע של 15% על הכנסות משכירות נדל”ן בחו”ל, במסלול זה שיעור המס הוא קבוע מתוך כל ההכנסות, לא ניתן לנכות מהתשלום הוצאות, מלבד פחת, ואי אפשר לקזז את המס ששולם בארץ ההשקעה
במסלול זה הגשת דו”ח המס הוא קצר ומהיר יותר למי שלא חייב בדוח שנתי כמו שכירים או פנסיונרים.

נושא המימון נלקח בחשבון על ידי הרבה ישראלים שרוצים להשקיע מעבר לים, והרבה פעמים מהווה עבורם תנאי לבחירת ארץ השקעה. יש ארצות שניתן לקבל מימון כאדם פרטי כמו פורטוגל ויש ארצות שניתן לקבל מימון בתור חברה כמו ארה”ב והונגריה.
מימון יכול לתרום בשני אפיקים:

האחד הוא שלמשקיע אין מספיק הון עצמי כדי לרכוש את הנכס. לקיחת משכנתא תאפשר לו לרכוש דירה בחו”ל אפילו אם אין לו מספיק כסף.
השני היא מינוף ההשקעה – הרווח העיקרי הניתן להשיג במינוף זה הוא עלית ערך הקרקע.
לדוגמא:
ברשות משקיע יש 100,000 ₪ והוא מחליט לקנות דירה בשכונה מסוימת. כעת יש לו שתי אפשרויות, הראשונה לקנות נכס בכסף שיש ברשותו והשנייה היא קניה של נכס יותר יקר באותו השכונה בעזרת לקיחת משכנתא. נניח שאותו משקיע החליט למכור את הנכס לאחר שלוש שנים מזמן הרכישה, ובזמן זה הייתה התייקרות של 15% במחירי הנדל”ן באותה השכונה.

אם המשקיע קנה דירה במלוא כספו, הרווח על עליית ערך הנכס הוא 15,000 ש”ח. אם המשקיע החליט לקחת משכנתא של 200,000 ש”ח וקנה באותה שכונה דירה ב-300,000 ש”ח, הרווח על עליית ערך הנכס הוא 15% מ-300,000 שהוא 45,000 ש”ח, כאן חשוב להתייחס להוצאת תשלום המשכנתא בתקופה זו. החיסרון המרכזי במינוף באמצעות מימון הוא הפחתה בתזרים המיידי משכירות בתקופת ההלוואה. משכנתא על דירה יכולה להיות פחות מהשכירות המתקבלת מהנכס ויכולה להיות גם יותר ממנה. בנוסף יש להחזיר מהרווח של 45,000 ש”ח את הריבית ששולמה לאורך זמן זה.

עובדים איתנו

מידע ושירותים

קורסים אונליין

מיטב הקורסים באינטרנט במרחק לחיצה

העברות כספים לחו"ל

להעביר כסף לחו"ל במחיר משתלם ובמהירות

פודקאסטים ו-וובינרים​

אנשים עם נסיון משתפים מהידע שלהם

קהילה

בואו להכיר ולהתייעץ עם משקיעים כמוכם