השקעות נדל”ן בחו”ל

השקעות נדל"ן קטנות – כל האפשרויות

הרבה משקיעים מישראל היו מעוניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. יש כאלו שמחפשים דירת נופש, אחרים נדל"ן להשקעה ויש כאלו שהיו מעדיפים בכלל דירת Airbnb שתניב תשואה שוטפת. מרביתנו סבורים שהשקעה בנדל"ן בחו"ל כרוכה בהשקעה כספית גדולה. ישנן שפע של הזדמנויות להשקעה בחו"ל במגוון רחב של מחירים.
מאת מערכת רנקו | 03.06.2022
גלובוס

תוכן עניינים

הרבה משקיעים מישראל היו מעוניינים להשקיע בנדל”ן בחו”ל. יש כאלו שמחפשים דירת נופש, אחרים נדל”ן להשקעה ויש כאלו שהיו מעדיפים בכלל דירת Airbnb שתניב תשואה שוטפת. מרביתנו סבורים שהשקעה בנדל”ן בחו”ל כרוכה בהשקעה כספית גדולה. ישנן שפע של הזדמנויות להשקעה בחו”ל במגוון רחב של מחירים.

 

מהי השקעת נדל”ן קטנה?

 

זוהי השקעה שמתחילה בכ-100 אלף ש”ח ומגיעה עד לכ-500,000 אלף ₪.  בישראל כבר בלתי אפשרי למצוא נדל”ן במרכז בפחות ממיליון שקלים.  במחירים של החל בכ- 100 אלף ₪  ועד בלמעלה  מ- 500 אלף ₪,  ניתן למצוא השקעות היכולות להניב תשואה מרשימה מאוד. מדובר בהשקעות נדל”ן באירופה: דוגמת יוון, הונגריה, פורטוגל ואנגליה וזאת  מבלי להתייחס למדינות מזרח אירופה שלעיתים זולות בהרבה. 

אין ספק, כי המשך התחזקות השקל לעומת הדולר והיורו בשלהי 2021 מסייעת למקסם את ההשקעה באירופה ובאמריקה. לא פלא שהרבה בוחרים להשקיע בנדל”ן בחו”ל, אפילו אם זה בהשקעות קטנות בחו”ל התשואה יכולה להיות מעולה.

מהן סוגי של השקעות נדל”ן קטנות?

 

החלטנו להשקיע בנדל”ן בחו”ל, אבל בסכומים לא גבוהים יחסית, מהן האלטרנטיבות להשקיע בסכומים סבירים?

 

רכישת בית פרטי:

השקעה זו מיועדת לרכישת נכס, במקרה זה בית פרטי המיועד למגורים ,מטרת המשקיע להשכיר את הנכס וליהנות מהכנסה קבועה מדמי השירות. בנוסף, המשקיע מקווה שהנכס ישבח עצמו עם הזמן, כך שבבוא העת יוכל למכרו במחיר גבוה יותר מזה שרכש.

 

רכישת נכס למטרת מסחר:

מדובר בד”כ בהשקעות במשרד, בחנות, חניונים וכד’. המשקיע מצפה להינות, מדמי שכירות קבועים שלרוב הינם בחוזים ארוכי טווח. התשואה תלויה במקרים כאלו במספר גורמים שונים, למשל: מיקום הנכס, סוגי השוכרים, אורך החוזה, דמי הניהול החודשים . זוהי השקעה מבחינת תפעול הינה יחסית פשוטה אך תמיד קיים קושי כי לא יהיו שוכרים באותו נכס.

 

רכישת נכס מולטי פמילי (Multifamily Residential) בעיקר בארה”ב: 

רכישת נכס מולטי פמילי נפוצה בעיקרה בהשקעת נדל”ן בארה”ב, אבל ישנן גם השקעות דומות באירופה. מדובר בהשקעת הון ראשוני גדול קצת יותר וגם מבחינת אפשרויות ההשקעה. מולטי פמילי הוא נכס המיועד למגורים, המכיל במתחם אחד, מספר רב של יחידות דיור. בסוג רכישה זה היתרון הוא, שניתן למזער את ההשקעה ע”י כך שהרכישה מתבצעת ע”י מספר רב של משקיעים. היזם מאגד קבוצה של משקיעים, וכך הוא מקטין משמעותית את הון הנדרש. יש לציין שיזמים נוהגים לבצע מידי פעם, השבחה בחלקים במתחם ע”מ להעלות את שווי הנכס.

תשואה בהשקעה זו יחסית גבוהה והיא מובטחת גם עם נכסים אחרים אינם מושכרים באותה עת ונמצאים בהשבחה. היות וזו השקעה פופולרית בארה”ב, תנאי המימון של הבנקים המקומיים ידידותיים יותר למשקיע. מחיר ממוצע למשקיע עומד על 164 אלף דולרים. באירופה המחיר דומה ואף זול יותר בעיקר במזרח אירופה.

 

באמצעות קרן השקעות:

קרן השקעות מבוססת בעיקרה ע”י רכישת יחידות השתתפות. אתם למעשה רוכשים את הזכות להיות שותפים במיזמים שקרן ההשקעות מנהלת. חשוב להדגיש, העובדה שרכשתם יחידות ההשקעה דרך הקרן אינה מקנה בעלות על נכסי הקרן, אלא שותפות עסקית בלבד, כמובן ביחס ישיר לסכום ההשקעה. בהשקעות מסוג זה התשואות יחסית גבוהות, היות והקרן לוקחת סיכונים גדולים יותר. 30 אלף דולר, זהו סכום מינימום השקעה בקרן השקעה.

 

בארה”ב  ניתן למצוא מגוון אפשרויות השקעה בסכומים משתנים, להלן מספר דוגמאות:

באופן עצמאי – בארה”ב לא מעט דירות או בתים שנמצאים במצב הדורש שיפוץ, לעיתים שיפוץ מהיסוד. ניתן להשקיע בשיפוץ כללי ואז למכור את הנכס ברווח. צריך לקחת בחשבון, אסטרטגיה זו דורשת הון התחלתי משמעותי למימון עלויות השיפוץ, וכן אנשים שאתם יכולים לסמוך עליהם לבצע את העבודות הנדרשות.

קבוצות השקעות בנדל”ן (REIGS) – קבוצות אלו, הן אידיאליות עבור משקיעים המבקשים להחזיק בנדל”ן למטרות השכרה ללא להתעסק בניהולו. השקעה זו דורשת הון עצמי סביר וגישה למימון. REIGS הן למעשה, דומות לקרנות נאמנות קטנות המשקיעות בנכסים להשכרה. החברה בעצם רוכשת ובונה יחידות דירות.

לאחר מכן מאפשרת למשקיעים לרכוש אותם דרכה, ובכך להצטרף לקבוצה. המשקיע הבודד, יכול להחזיק יחידה אחת, או מספר יחידות. קבוצת ההשקעה מנהלת ,מתפעלת, מתחזקת, ואף עורכת ראיונות דיירים. בתמורה לביצוע משימות ניהול אלו, החברה גובה דמי ניהול. להדגיש, חוזה שכירות סטנדרטי כזה הוא על שם המשקיע, הקבוצה שומרת חלק מדמי השכירות על מנת להבטיח הכנסה שוטפת גם כשהדירות אינן מאוכלסות.

לפניכם טבלה תשואות וביקוש במהלך 10 השנים האחרונות בדיור במולטי פמילי בארה”ב:

טבלה תשואות וביקוש במהלך 10 השנים האחרונות בדיור במולטי פמילי

השקעות נדל”ן החל מ-100,000 ₪:

 

בסכומים כאלו אפשר לרכוש נדל”ן באירופה, רובם אומנם במזרחה של היבשת אבל במחיר של כ- 1,000 דולר למ”ר, תמצאו דירות סבירות בהחלט בערים כמו ורנה (בולגריה), אודסה (אוקראינה) אראד (רומניה) או בעיר פץ (הונגריה). השקעה נוספת יכולה להיות לצורך מסחר או שותפות ביחידות דיור בעיקר באירופה. לרוב השקעה ברכישת נדל”ן בסכומים נמוכים כאלו תהיה בסיכון יחסית גובה.

 

השקעות נדל”ן החל מ-300,000 אלף ₪:

 

בארה”ב וגם באירופה ישנן אופציות רבות. בעיר סלוניקי (שניה בחשיבותה רק לאתונה הבירה) עלות ממוצעת של בית קרקע הוא 100 אלף יורו, מחיר דירה ממוצעת עולה בסלוניקי בערך 70 אלף יורו. התשואה השנתית בסלוניקי עומדת על 5.6% בממוצע. באופן כללי בהשקעות נדל”ן ביוון תוכלו למצוא שפע של סוגי נדל”ן שונים במחירים האלו. ברוב מדינות אירופה באזורים לא מרכזים תוכלו למצוא מגוון רחב של נכסים בטווח מחיר זה.

 

מי שחפץ בהשקעה בארה”ב יוכל למצוא במחירים האלו למשל דירה בטולדו במדינת אוהיו, תמורת מחיר של 95 אלף דולר. בעיר קליבלנד שבמדינת אוהיו, מחירה של דירה ממוצעת הוא כ- 140 אלף דולרים. אפשרויות נוספות הן לרכוש נכס בשיטת המולטי פמילי, נכס לצורך מסחר ואפילו השקעה בדיור ציבורי עם הון עצמי יחסית נמוך. מדובר על חוזה שכירות ארוך טווח מול משרד השיכון האמריקאי, התקשרויות אילו בדרך כלל נערכות מול חברות יזמות מקומיות.

 

השקעות נדל”ן החל מחיר של 500 אלף ₪:

 

בסכומים אילו אפשר למצוא דירות גם במערב אירופה , מגוון האפשרויות הוא אדיר ועליך לבחור בהשקעה המתאימה לך ביותר . הנה הזדמנויות בשתי מדינות מערביות בולטות עם ערים פופולריות ביותר במחירים:

 

אנגליה:

 

גרימסבי – הוא נמל ימי מרכזי בחוף המזרחי של אנגליה, השוכן על הגדה הדרומית של שפך האמבר קרוב למקום בו הוא פוגש את הים הצפוני. העיר גרימסבי-קליתורפס מספקת את המוקד התרבותי והתעשייתי לאזור גדול של צפון ומזרח לינקולנשייר. גרימסבי היא עיירה עסוקה וצעירה יחסית עם סצנת פאבים ומועדונים תוססת. דירת שלושה חדרים ממוצעת עולה שם 65 אלף ליש”ט.

לידס – העיר השלישית בגודלה בבריטניה הממוקמת כ-270 ק”מ צפונית ללונדון עם אוכלוסיה של כ-2.5 מיליון במטרופולין. הכלכלה בעיר היא אחת המרכזיות באנגליה ואחת המגוונות בה. שיעור הצמיחה בעיר הוא אחד מהגבוהים באנגליה. דירת שלושה חדרים עולה בין 75-85 אלף ליש”ט בממוצע.

ליברפול – עיר הנמל השניה בחשיבותה בבריטניה, העיר המתויירת החמישית בבריטניה עם כמעט שלושה מיליון תיירים בשנה. עיר שהוכרזה כאתר מורשת עולמית של אונסק”ו. כלכלת העיר מתבססת על תיירות והיא הופכת למרכז תרבות, וכמובן מתגאה בלהקת הביטלס שיצאה מהעיר. בנוסף בעיר קיימת קבוצת הכדורגל ליברפול, שהיא אחת מהמועדונים המובילים באנגליה ובעולם כולו. דירה ממוצעת של שלושה חדרים ניתן להשיג בין 80-90 אלף ליש”ט, כמובן תלוי באזור.

 

לקריאה בהרחבה על נדל”ן באנגליה

אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל”ן באירופה תוכלו למצוא, נכס נדל”ני מעניין להשקעה בספרד במחיר יחסית שפוי. קחו למשל לדוגמה את העיר ולנסיה שהיא העיר השלישית בגודלה בספרד וה-22 בגודלה באיחוד האירופי. העיר מונה כ-1.6 מיליון איש והיא אחת האטרקטיביות באירופה. העיר שימשה כבירתה הספרדית הזמנית במהלך מלחמת האזרחים במאה הקודמת. ולנסיה נהנית מאקלים מצוין וביקורי מאות אלפי תיירים בשנה. מחירי הנדל”ן בעיר נמוכים משמעותית ומתחילים מ-120 אלף יורו, במרכז העיר ובסמוך לחוף המחירים מתחילים בכ-160 אלף יורו. דמי שכירות לדירות כגון אלו הוא כ-1081 יורו.

לפניכם מחיר חציוני לדירה בארה”ב שניתן לרכוש בהשקעת נדל”ן בסכום קטן יחסית:

אחוז תשלום מיסים למדינה מהכנסה (לא כולל מיסוי פדרלי) בשנת 2020

מחיר   לדירה באלפי דולרים בשנת 2020

מדינה

שם העיר

4.25%

59,000

מישיגן

 

דטרויט

3.84%

95,000

אוהיו

טולדו

1%

123,000

טנסי

ממפיס

3.84%

140,000

אוהיו

קליבלנד

6%

151,000

ניו יורק

רוצ’סטר

לפניכם מחירי דירות ותשואות באירופה המתאימות להשקעות קטנות

תשואה שנתית ממוצעת באחוזים בשנת 2020

מחיר ממוצע ביורו למ”ר במרכז העיר בשנת 2020

שם העיר

שם המדינה

10%

1000

קישינב

מולדובה

6.68%

1422

פורטו

פורטוגל

5.88%

1450

בוקרשט

רומניה

5.73%

2193

בודפשט

הונגריה

6.61%

2540

ורשה

פולין

מה הסיכונים בהשקעת נדל”ן קטנה?

 

כל השקעה בנדל”ן טומנת בחובה סיכונים מסוימים, את חלקם ניתן לחזות מראש ואת חלקם האחר קשה לצפות. אם בישראל אנו מכירים היטב את שוק הנדל”ן ואת הגורמים הישירים המשפיעים עליו, הרי שבחו”ל צריך לנהוג בזהירות יתר גם בהשקעות קטנות. היות והשקעות אילו הן ברובן תלוי מצב נתון במשק המקומי, הן נתונות לתנודות גדולות יותר והן הראשונות להיפגע ממשבר המתרחש במפתיע. ריכזנו לפניכם את הסיכונים בהשקעת נדל”ן ובמיוחד בהשקעות קטנות.

 

המצב המדיני/כלכלי במדינה:

 

כל שינוי במצב המדיני-כלכלי עלול לשנות את יחסי הכוחות בשוק הנדל”ן. כיום בכפר הגלובלי, משבר כלכלי שהתרחש ביבשת רחוקה יכול להשפיע על כל העולם. משבר פוליטי שמתרחש במדינה משפיע ישירות על אותה מדינה והראשונה לשלם את המחיר היא הכלכלה, “הנדל”ן הזול” יחסית הוא ראשון בשרשרת המזון שיפגע.

 

היצע וביקוש בשוק הנדל”ן:

 

שינוי במאזן הסוציו אקונומי של אותו אזור יכול להשביח את ההשקעה. יוזמות של רשויות בתשתיות יכולים לעודד אוכלוסייה לעבור לאותו אזור. כמובן שגם קצב גידול האוכלוסייה משפיע ישירות על הנדל”ן. ניתן לראות את זה בצורה מובהקת בישראל. הנדל”ן בישראל משתולל לאור היצע הנמוך והביקוש הגבוה למגורים.

 

שינויים בתשתיות ובתחבורה:

 

בכוחן של ממשלות לשנות את פני הנדל”ן בצורה דרמטית, הקמת תשתיות ושיפור התחבורה משנים לחלוטין את תמונת הביקושים בעיר, לדוגמא: הקמת קו תחנת רכבת משדה התעופה ללב שכונה עשויה לשנות את פניה לחלוטין לעומת אזורים אחרים.

 

אמינות וחיבור עם חברות נדל”ן/ קרן השקעות:

 

לשותף העסקי שלכם במדינה בה אתם משקיעים, משקל רב בהצלחת העסקה. רצוי לבחור חברה אמינה עם וותק ויכולות ניהול טובות. עדיף לעבוד עם חברה שביצעה כבר מספר פרויקטים בהצלחה ויש לה מספר רב של ממליצים.

 

ברנקו תמצאו לקוחות רבים שיתנו לכם המלצות רבות להשקעה בנדל”ן בחו”ל בעזרת מלווים איכותיים.

טיפים כיצד להתכונן להשקעת נדל”ן קטנה בחו”ל:

 

1. פתיחת חשבון בנק בחו”ל ואפשרויות מימון:

 

ישנן מדינות המחייבות פתיחת חשבון בנק מקומי כתנאי להשקעה במדינתם. מומלץ לפתוח חשבון בנק מקומי שיקל על תנועת העברת וכניסת הכספים. מומלץ גם לבדוק אפשרויות מימון בבנק מקומי, היות ואז “נאלץ” הבנק לבצע בדיקת נאותות לנכס שאתה רוכש, דבר שיסייע לך להבין יותר על הנכס שאתה עתיד לרכוש.

 

2. מיסים 

 

בכל מדינה מדיניות מיסים משלה, בדקו האם קיימת אמנת מס בין ישראל לאותה מדינה (במידה וישנה, תמנעו מתשלום של כפל מס).

 

3. סיוע באיש מקצוע

 

עדיף תמיד להסתייע באיש נדל”ן מקומי המכיר היטב את השוק המקומי, הן באיתור הנכס והן באיתור שוכרים פוטנציאלים

 

4. חברת ניהול

 

בהנחה שאתם גרים בישראל, מומלץ להתקשר מול חברת ניהול שתנהל עבורכם את הנכס. זה יכול להיות במתן פתרונות לוגיסטיים וכן בהתנהלות השוטפת מול השוכרים.

 

5. בדיקת הנכס

 

בארה”ב רוב הבתים יד שניה המוצאים למכירה הזקוקים לשיפוץ מסיבי. לפני שאתם רוכשים נכס, בדקו את מצבו הפיזי (בהרבה מקרים תופתעו לגלות עד כמה גרוע מצבו). בנוסף חשוב לבדוק את מעמדו החוקי במדינה למשל האם הוא אינו משועבד. באזורים שונים באירופה אתם תחויבו בחובות שונים שאתם לא מכירים מהארץ. בפולין למשל ישנה חובה על בעל הבית לנקות את השלג בכניסה לבית שלו. 

 

6. מיקום הנכס וסביבתו

 

ישנה חשיבות רבה למיקום הנכס וסביבתו, איכות התושבים בשכונה, נגישות לאמצעי תחבורה קרובים, מוסדות חינוך וכד’. רצוי גם לשים לב במידת האפשר לתוכניות השבחה עתידיות באזור. אל תתעצלו וחפשו באינטרנט מידע. פתחו גוגל וראו איך הרחוב והשכונות באזור נראות.

 

7. נוכלים

 

יש לא מעט שינסו “לעשות סיבוב על חשבונכם”. בדקו היטב עם מי אתם מתקשרים, על תהססו לבדוק את ניסיונם, שוחחו עם ממליצים ובקשו לשוחח עם לקוחות שביצעו עסקאות עם אותם אנשי מקצוע – ברנקו אנחנו עשינו זאת בשבילכם.

 

8. בדקו את “קבלות הביצוע” של היזמים קרנות ההשקעה

 

בדקו את הרזומה ומידת ההצלחה של יזמים, קבלנים וקרנות השקעה. עמידה בזמנים, היקף התשואות בפועל וכד’.

 

9. ליווי עו”ד המתמחה בשוק הנדל”ן במדינה הרצויה

 

במיוחד בהשקעות נדל”ן במדינות זרות, מומלץ ליווי צמוד של עו”ד, רצוי זר או ישראלי הבקיא היטב בחוקי המדינה הקשורים בשוק הנדל”ן. הדבר הינו קריטי בעסקאות מסוג זה.

 

10. בעלי מקצוע נוספים

 

חוקר פרטי, שמאי, מהנדס – אם יש לכם חשש שעשיתם טעות בהשקעה או אפילו אם אתם מתכוונים להשקיע סכום גדול, כדאי ומומלץ לקחת איש משלכם שיעשה את כל הבדיקות האפשרויות כדי להגן על ההשקעה שלכם.

 

לסיכום:

בשנים האחרונות אנו עדים למעבר של ישראלים רבים להשקיע את הונם בחו”ל. מדובר במיוחד בהשקעות נדל”ן קטנות בחו”ל. הסיבה לכך היא, כי שוק הנדל”ן בישראל יקר בצורה קיצונית והמון משקיעים פונים לקנות נדל”ן בחו”ל. התשואות השוטפות עולות משמעותית על אילו שבשוק הנדל”ן בישראל.

לפעמים תוכלו לקבל מימון נוח מבנקים בחו”ל, תנאים מיוחדים שמציעות מדינות למשקעים זרים ובעיקר השקעה עם הון התחלתי נמוך שגורמים למשקיע הישראלי למצוא אופציות עדיפות בחו”ל. יחד עם זאת ובאותה נשימה חשוב להדגיש, כי קיים סיכון גם בהשקעות נדל”ן קטנות בחו”ל כמו ריחוק גיאוגרפי, מדיניות מיסוי שיכולה להשתנות , הוצאות בלתי צפויות. המלצתינו, בבואכם להשקיע בנדל”ן בחו”ל, גם עם מדובר בהשקעה קטנה יחסית. עשו לכם טבלת אקסל, מנו את היתרונות והחסרונות של השקעת הנדל”ן שלכם ותגיעו להחלטה המתאימה לכם.

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן במדינה ספציפית. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי  על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות