מהן הסיבות להשקיע בנדל"ן בחו"ל

מדוע כדאי להשקיע בנדל”ן בחו”ל ב-2021

 

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מגלים את פוטנציאל הרווח הקיים בהשקעה בנדל”ן בחו”ל. ב-20 שנים האחרונות השקעה בנדל”ן הייתה מאוד מבוקשת ואטרקטיבית ברוב העולם המערבי, אך בהשוואה לשנת 2020 ניתן לגלות יתרונות חדשים שלא ציפינו להם:

אינפלציה עולמית 

אחת התוצאות המשמעותיות של מגפת הקורונה, היא שהבנקים הממשלתיים הדפיסו כסף בכמויות אדירות וקנו אג”ח מכל הסוגים על מנת לשמור על המערכת הכלכלית בריאה ויציבה. התמריצים הללו העניקו צינור החייאה למשק באמצעות כסף זול שניתן להלוואות בריבית נמוכה ונוחה. בנוסף, במדינות רבות חולקו מענקים בחינם לציבור, דבר שהגביר את קצב האינפלציה. תוסיפו למשבר את ספינת הענק שנתקעה בתעלת סואץ שגרמה לעיכובים עצומים בשילוח העולמי, עיכובים נוספים בשילוח מסין בשל התפרצות חוזרת של הקורונה בערי נמל חשובות, וסגרים שחוזרים שם לעיתים תכופות. התוצאה הסופית מובילה להמשך לעליית מחירי מוצרי הצריכה בכל העולם.

תחום הנדל”ן טומן בחובו עלויות רבות שנובעות מחומרי גלם שונים שמיועדים לבניה, כל עלייה במחיר של מוצר גלם לבניה בנכס מתבטאת בעליית מחירים שתתבטא בתשלום האחרון. כך לדוגמה, מחיר העץ הגולמי עלה ב-288%! ( מקור – אתר fortune.com) בניה של בית מעץ בארה”ב עלתה בממוצע 35,872 $ (לפי איגוד קבלני הבתים הלאומי בארה”ב -https://www.nahb.org/)

הביטחון של שוק הנדל”ן

תחום השקעות הנדל”ן בארץ ובחו”ל הוא תחום ההשקעה שנחשב יציב ביותר לאורך זמן. הוכחה נוספת לכך הייתה במהלך שנת 2020 כאשר שוק ההון חווה התרסקות גדולה ולעומתו שוק הנדל”ן רק נכנס לקיפאון במהלך אותה תקופה אך בסיומה, כאשר העולם חזר לפעילות בהדרגתיות, שוק הנדל”ן הוכיח את כוחו והתברר כשוק יציב ונטול תנודות ואפילו רווחי מאוד, במיוחד לאחר היציאה מהקורונה והצורך הבלתי פוסק במגורים חדשים.

ריביות ומשכנתאות נוחות

הבנקים הממשלתיים בכל העולם דאגו ששיעורי הריבית היו נמוכות מאוד, כאשר גם טרם המגפה במקומות רבים הן היו כבר נמוכות. במדינות מסוימות הריביות הן הנמוכות בהיסטוריה. הסיבה העיקרית לריבית הנמוכה היא הרצון לתמוך במערכת הכלכלית ולעזור לעסקים רבים לא לקרוס. התוצאה? אנשים רבים נטלו הלוואות בעלות נמוכה מאוד. ציבור נרחב רץ להשיג “כסף זול” ונוטל משכנתאות נוחות על מנת להמשיך לרכוש נכסי נדל”ן. הגדלה של כמות רוכשים עם היצע מוגבל, כמובן יוצרת כדור שלג של ביקוש נרחב לנכסי נדל”ן.

למידע על משכנתאות בעולם

השוק הישראלי

המחירים בישראל ממריאים לשחקים. מי שלא רכש דירה בשנים האחרונות יתקשה לעשות זאת. נראה שהמגמה בישראל היא להמשך עליות וזה כבר נהיה מאוד קשה לגייס הון התחלתי להשקעה בישראל. הרבה משקיעים פונים לאופציה של השקעה בחו”ל לאור המחירים הנוחים שהשווקים בחו”ל יכולים להציע למשקיעים.

דגשים למשקיע בהשקעות נדל”ן בחו”ל

עסקת השקעה בנדל”ן היא עסקה רבת משקל בה משקיע פרטי צריך לגייס סכום כסף גדול לביצוע רכישת נכס. נדרשת מחשבה ותכנון מקצועי, הכרת הפרויקט וכניסה אליו רק לאחר קבלת כל הפרטים הודיותיו בשקיפות מלאה.

בחירת ארץ היעד לביצוע עסקת נדל”ן היא התהליך הראשון והחשוב ביותר בתהליך ההשקעה. לאחר בחירת ארץ השקעה, המשקיע נדרש לחשוב באיזה אזור, מחוז, עיר, שכונה ורחוב כדאי לו להתמקד. החשיבות לבחירת מיקום הנכס היא עצומה, היא כמובן נגזרת ממחיר ההשקעה, אולם תשפיע בצורה מכריעה על התשואה הסופית – קל וחומר בנכסים שמיועדים לפליפים. חשוב לבחור לא רק את המדינה, והעיר המבוקשת, אלא גם את הרחובות המעניינים ביותר באותה מדינה ולעשות עבודת שטח מוקדמת לבחירת הפרויקטים האיכותיים ביותר, בעלי פוטנציאל רווח גבוה. כמובן שגם רמת הסיכון היא נגזרת של כל משקיע ומשקיע, יש כאלה שיעדיפו סיכון גבוה וכאלה שיעדיפו “ללכת על בטוח”.

אדם שמעוניין להשקיע בנדל”ן בפרויקט בבניה או בפרויקט של הסבה למגורים או בקניה ושיפוץ דירה, צריך להבין את מכלול הפעולות הנדרשות מימנו על מנת להבטיח שהשקעתו תישא פרי.

מטבע הדברים, בהשקעות מסוג זה לפעמים לוקחים כמה חודשים או שנים לפרויקט להגיע לסיומו. יש חשיבות יתרה למשקיע לבחור בעלי מקצוע איכותיים ואמינים שיעזרו לו לבחור ולנהל את ההשקעה. מומלץ לחפש בעל מקצוע עם ניסיון וידע מקצועי הולם שמעניק מעטפת שירותים מלאה מ-א’ עד ת’. הבחירה במלווה או החברה בהשקעה בחו”ל היא סופר קריטית, המשקיע צריך לבחון מה הליווי כולל, כאשר בראש ובראשונה האם נוח ונעים לו לעבוד עם המלווה או החברה. שאנחנו בוחנים את הביקורות שלנו ברנקו, אנו רואים שהבחירה של המלווה והחברה היא לרוב מחיבור אנושי טוב. צריכה להתפתח מערכת יחסי אמון גבוה שבאמצעותה מועבר מידע שלם ונכון למשקיע שעוזר לו לבסס את החלטותיו בהשקעה בהתאם להמלצות המלווה.

כמובן שישנם משקיעים שמעדיפים “ללכת על בטוח” וקונים נכסים מוכנים שלא דורשים שיפוץ ולרוב נמצאים באזורים עם מעמד סוציו אקונומי גבוה, בדרך כלל משקיעים אלו ירכשו נכסים קטנים יותר אולם המיקום יהיה הכי אטרקטיבי שאפשר. בהשקעה כזו לרוב הרווח הוא התשואה השוטפת משכירות, אולם לעיתים גם מחירי האיזור כולו עולים ואז הרווח הוא משמעותית גבוה יותר.

4 טיפים מרכזיים למשקיע נדל”ן מקומי על השקעות נדל”ן בחו”ל 

לסיום הנה 4 טיפים, כללי אצבע שכל משקיע נדל”ן, מתחיל או מתקדם, צריך להכיר:

• בחירת הלוקיישן של הנכס – כלל ידוע וחשוב הוא מיקום הנכס. גם מי שאינו בקיא בתחום הנדל”ן יודע זאת ועל אחת כמה וכמה משקיעי נדל”ן המבינים את חשיבות מיקום הנכס עבור הצלחת ההשקעה. החוכמה היא לאתר לא רק את המדינה המבוקשת ביותר (זו המעמידה תנאי מס טובים יותר לדוגמה) אלא את השכונות והפרויקטים המקומיים בעלי פוטנציאל הרווח הגדול ביותר ולבחור את הפרויקטים בעלי ההיתכנות הגבוהה ביותר לביצוע, הנמצאים באזורי הביקוש החמים לפני שהם הופכים כאלה לכלל הציבור.
  
  
• הגירה חיובית – אחד האלמנטים החשובים בהשקעה בנדל”ן היא לבדוק את תנועת האנשים פנימה והחוצה במדינה. הגירה שלילית מסמנת את הרצון של בני האזור לצאת החוצה ולנסות את מזלם במקום אחר, מכיוון שהם מעוניינים לחפש עבודה במקום אטרקטיבי יותר, ליהנות ממגוון שירותים טוב יותר, ללמוד במוסדות לימוד איכותיים וכו’.
  
  לטעמנו בחינה של הגירה חיובית היא סופר קריטית כי היא בעצם מציגה האם בני המקום מאמינים במקום בו הם חיים. כאשר התנועה היא הפוכה ניתן לראות הגירה חיובית בשל שלל סיבות שונות ומגוונות, ניתן להבין כי האנשים מאמינים במקום שהם חיים בו והם רוצים להמשיך לחיות בו וכתוצאה אנו נראה את עליית ערך הנדל”ן במקום. ישנם מקרים שגם נדל”ן במחירי שיא, מרחיק את התושבים המקומיים בשל פערי מחיה גבוהים, שאז לרוב האוכלוסייה המקומית “מנצלת” את פערי המחיר ועוברת לאזורים זולים יותר. אם נסתכל על דוגמה טובה בישראל, אפשר לראות את התהליך הזה קורה בכל חלקי תל אביב ב-30 שנה האחרונות, שם הנדל”ן שובר את מחירי השיא שנה אחר שנה.

• סכום ההשקעה ביחס לתשואה – שורה תחתונה: כמה אפשר להרוויח על כניסה להשקעה בפרויקט. אחרי כל הדיבורים, הפרטים והנתונים שמוצגים בפניו של כל משקיע נדל”ן, מה שקובע בסופו של דבר עבור המשקיע הוא החזר ההשקעה, האחוזים שיקבל עבור הסכום שהשקיע ולאחר כמה זמן השקעתו תתחיל להניב תשואה ועד מתי. אנו מודעים לסקפטיות שיש לחלק מהמשקיעים המונעים מהם להיכנס לתחום ההשקעה בנדל”ן, בוודאי בחו”ל כאשר קיים חוסר ודאות לגביי מימוש הפרויקט והגעה לתשואה אמתית לאורך זמן. לשם כך אנו פועלים בשני אפיקים מרכזיים: האחד – איתור מלווי השקעות או חברות העוסקות בנדל”ן בחו”ל במגוון מדינות שונות: אנגליה, פורטוגל, פולין, יוון, קפריסין, ספרד והונגריה.
  
  השני – עבודה בשקיפות מלאה מול המשקיעים שלנו והצגת כל המידע הרלוונטי לפרויקט בסיוע רואי חשבון, עורכי דין (שאינם קשורים לחברות) ואנשי מקצוע אחרים בתחום שיכולים לייצג אתכם באופן נטרלי.
  
  
• בחירת סוג הנכס – באמצעות יציאת משקיע להשקעה בנדל”ן בחו”ל, נפתחים אפיקים רבים שונים ומגוונים להשקעה, בוודאי רבים יותר מאשר קיימים בישראל. איתור הפרויקטים האלה, בערים בהם יש הגירה חיובית, בפרויקטים ברי קיימא בעלי היתכנות גבוהה, באזורי הביקוש ובשלבי ההתחלה של הפרויקט, יכולים ליצור הזדמנויות השקעה מצוינות עבור משקיעים ישראלים במדינות שונות בחו”ל שלא יוכלו להשיג בארץ.  הרבה ישראלים רוצים להשקיע מעבר לים אך לכל אחד קיים אופי השקעה אחר.
  
  אנו מספקים את הגיוון הרב ביותר למשקיעים שלנו ומאפשרים לכל אחד לבחור את מסלול ההשקעה המתאים לו מכל הבחינות, הן מבחינת סוג ההשקעה והן מבחינת זמן ההשקעה, בין אם תבחרו להשקיע בפרויקט יזמי, בפרויקט תשואה משכירות קבועה לאורך שנים או תשואה ממכירת נכס לאחר עליית ערך הקרקע או מכירת הנכס עצמו.