אמנת המס ישראל יוון - אזרח ישראלי המחזיק נדל"ן ביוון
מהי אמנת המס
על מנת להקל על אזרחים לבצע השקעות זרות, קיימות בין מדינות שונות בעולם אמנות מס. אמנות המס מסדירות את ענייני המיסוי ואת חלוקת הקדימות והזכויות בין מדינה למדינה. מטרתה הראשית של אמנת המס היא מניעת תשלום כפל מס. האמנות הן בעצם הסכמים בילטראליים שחתומים בין המדינות ונועדו למנוע מצבים בהם נישום ישלם כפל מס על הכנסתו. המנגון של אמנת המס מעודד אזרחים לבצע השקעות שונות במדינות אחרות. כמובן שאמנת המס היא הרבה יותר מורכבת ואיננה עוסקת רק בהשקעות נדל”ן. האמנה בסופו של דבר, הינה הסכם שמבצע הסדרים מעמקים בתחומים מגוונים ושונים.
מודל האמנה בישראל הינו של ארגון ה-OECD והוא משמש כבסיס לניסוח אמנות המס של ישראל עם יתר המדינות, תוך התאמתו לדין המקומי.
לשם המחשה, אם נבחן אמנות מס אחרות שקיימות לישראל עם מדינות אחרות כמו למשל בפורטוגל (ביחס להשקעות נדל”ן בפורטוגל של תושב ישראלי), אנו נראה כי במידה והנישום שילם מס נמוך בפורטוגל יכול הוא להידרש להשלים את יתרת שיעור המס הנותר בישראל. דבר שככל הנראה לא יקרה בהשקעות נדל”ן ביוון לאור האמנות בין המדינות.
אמנת המס בין ישראל ליוון – ביחס להשקעות נדל”ן ביוון
האמנה מאפשרת לתושב יחיד ישראלי לא לשלם מס בישראל במידה והוא הפיק הכנסות מנדל”ן ביוון, כלומר גם לאחר תשלום המס ביוון הוא לא יצטרך להשלים את יתרת המס הנותר בישראל, דבר שהינו חריג ביחס לאמנות אחרות שקיימות למדינת ישראל עם מדינות אחרות.
איך זה קרה?
בין ישראל ליוון ישנם שתי אמנות מס הקשורות לאותו משקיע ישראלי, אחת באנגלית והשניה בעברית. מה משותף ל-2 האמנות ביחס להשקעה בנדל”ן ביוון: סעיף 13 רווח הון (באמנה בעברית):
“רווחים שהפיק תושב של מדינה מתקשרת מהעברת מקרקעין המאוזכרים בסעיף 6, והנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבם במס רק במדינה המתקשרת האחרת”
גם בנוסח באנגלית סעיף 13 קיים.
כלומר, בשתי האמנות יש פטור מתשלום רווח הון. משקיע שהשקעתו הצליחה והוא מכר ברווח את הנדל”ן ביוון – פטור מלשלם את יתרת המס בישראל.
אז מה בעצם השוני בין האמנות שהיה אמור לגרום למשקיע הישראלי לשלם מס בישראל? הוא מתייחס למס שמשולם מהרווח השוטף בנכס.
סעיף 6 הכנסה ממקרקעין באמנה בעברית:
“הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת (לרבות הכנסה מחלקאות ייעור) ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת”
לעומת זאת, סעיף 6 הכנסות ממקרקעין באמנה באנגלית:
“income derived by a resident of a contracting state from immovable property including income from agriculture or forestry situated in the other contrracting state shall be taxeble only in other state.”
בתרגום לעברית:
“הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין לרבות (הכנסה מחקלאות או יערות) הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת תהיה חייבת במס רק במדינה אחרת”
כלומר ישנה סתירה בין האמנות, באמנה בעברית ניתן לחייב “במדינה האחרת” במס. מנגד באמנה באנגלית כתוב שמותר רק (“ONLY”) במדינה אחרת. איך נדע מהי האמנה הקובעת?
מסתבר שבאמנה באנגלית כתוב במפורש שבמדינה וישנה סתירה בין הנוסח בעברית והיוונית לנוסח באנגלית, הנוסח הגובר הוא באנגלית.
לפניכם סוף האמנה באנגלית:
לסיכום, לפי ניתוח האמנות תושב ישראלי שהפיק הכנסה ממקרקעין ביוון לא ימוסה בישראל.
חשוב לומר, שעדין ישנה חובה לדווח! גם אם אתם לא נדרשים לשלם מס אתם מחויבים לדווח לרשויות המס בישראל על הרווחים שלכם ביוון.
למסמך: אמנת המס בין ישראל ליוון
מעוניינים להתחיל להשקיע ביוון? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!
השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ודירות למכירה ביוון בהליכי שיווק צרו עמם קשר.
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
מידע נוסף:
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן ביוון. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות