השקעות נדל"ן במדריד
התאוששות של שוק הנדל”ן במדריד
הנדל”ן בספרד ובתוך כך הנדל”ן במדריד, חוו ימים לא פשוטים בעקבות ההשפעות של נגיף הקורונה, הפגיעה הכלכלית הייתה המשמעותית ביותר מבין ארבעת המדינות הגדולות באירופה כפי שניתן לראות להלן:
לפי דוח של ה- OECD ספרד נפגעה בצורה הקשה ביותר מהשפעות נגיף הקורונה מבין המדינות הגדולות באיחוד האירופי. את המכה הכלכלית הזו, מסתבר מדריד הצליחה לצלוח יפה ומהר. עד לפני מספר שנים, השקעות נדל”ן בברצלונה היו פופולריות לאור עליונותה של כלכלת קטלוניה בספרד. מסתבר שכעת חלה תפנית כאשר בשנים האחרונות מדריד הפכה לאחת הערים המועדפות ביותר להשקעה. על פי נתוני ה-INE (המכון הלאומי לסטטיסטיקה), התמ”ג של קטלוניה בשנה האחרונה הסתכם ב-236,739 מיליון יורו, בעוד שהתמ”ג של מדריד היה גבוה בכמעט 3,000 מיליון.
בתמונה, השפעות מגיפת הקורנה הכו קשות בכלכלת ספרד. נתונים מתוך דו”ח ה oecd
הנתונים מראים על התאוששות נאה של שוק הנדל”ן בספרד. כך, בסוף הרבעון השני של 2021, המחיר הממוצע לדירה בספרד הגיע ל-1,838 יורו למ”ר, עלייה של 5.8% בהשוואה לשנה קודם לכן. יתרה מכך, בהשוואה לשלושת החודשים הראשונים של השנה, מחירי הדירות התאוששו ב-3.3%, על פי פלטפורמת הביג דאטה Brains Real Estate.
אם משווים לרבעון השני של 2020, הנתונים מרשימים אף יותר, מחיר נכס חדש זינק ב-13.3% לממוצע של 2,211 אירו למ”ר, בעוד שמחיר דירה או בית יד שנייה עלה ב-5.8% ל-1,835 יורו בממוצע. עם זאת, חובה להדגיש, שהצמיחה לא הייתה זהה בכל הערים הספרדיות. למעשה, בעוד שהמחיר הממוצע של בית עלה ביותר מ-4% במונחים שנתיים. בחלק מערי ספרד כמו פלמה, סן סבסטיאן וויטוריה-גסטיז, הוא ירד ביותר מ-3%.
אנליסטים צופים גידול בביקושים ובמחירים. היעד שלהם הינו צמיחה שנתית של 3% ואף זינוק של 6% במחירי הנדל”ן במהלך השנה הקרובה. העיר בדרך לצמיחה שנתית של 3% במחירי הדירות בשנת 2021, וצמיחה של 6% ב-2022. נייט פרנק, ואנגל ופולקרס (Engel & Volkers forecast) חוזים עלייה של 20% בעסקאות המכירות בשנה הקרובה.
האופי הפיננסי של מדריד
לא מעט סיבות הופכות את מדריד למקום טוב להשקיע בו בנדל”ן, ניגע בכמה מהן:
מיקום גיאוגרפי
מיקומה במערב אירופה, קרוב מאד למרכז העשייה החזק של אירופה הביא לעיר הבירה חברות בינלאומיות גדולות. חברות גלובליות מנצלות את המחיר הזול יחסית לעומת מערב וצפון אירופה קובעות את מקומן במדריד.
תיירות
מדריד חוותה בשנים האחרונות תקופה נהדרת מבחינת היקף התיירים(טרום הקורונה). קרוב ל- 8 מיליון תיירים ביקרו בעיר בשנת 2019. העיר מציעה מקומות אטרקטיביים והיסטוריים לשלשת הדתות. בגל התיירים האחרון, ישנה מגמה של המוני צעירים המגיעים ליהנות, ממוקדי בילוי, קולינריה משובחת ומרכזי קניות. בנוסף, מאות אלפים נוהרים בכל שנה כדי לצפות במשחקי הקבוצה של “ריאל מדריד” ו-“אתלטיקו מדריד”.
תחבורה
התחבורה הציבורית בעיר מגוונת יעילה בטוחה וזולה. הרכבת התחתית של מדריד היא השנייה בגודלה באירופה, לרכבת 13 קווים ומעל ל-200 תחנות בעיר. בעיר ישנם קווי אוטובוס רבים וכמובן מוניות.
בסמוך למדריד, נמצא שדה התעופה הבינלאומי. השדה הוא מהגדולים באירופה ואחד העמוסים בו. בשנת 2019 עברו בשעריו קרוב ל-50 מיליון נוסעים.
שוק הנדל”ן בעיר במגמת עלייה
המגמה של תמיכת הממשל בהשקעות הון בכלל והשקעות נדל”ן בספרד בפרט, הביאה את חברת הנדל”ן של וורן באפט, להשיק את תכנית ההתרחבות שלה בספרד. Berkshire Hathaway HomeServices ספרד, יזמה את תכנית הצמיחה שלה. שילוב של 40 משרדים בים התיכון, הבלאריים והאיים הקנריים במהלך עשר השנים הבאות. מדריד היא בורג מרכזי בתוכנית זו. אלו ועסקאות נוספות של יזמים מקומיים וזרים במדריד, מושכים את שוק הנדל”ן במדריד כלפי מעלה.
ביקוש לדירות להשכרה
הגירה חיובית לעיר מצד מקומיים וזרים מגבירה את הביקוש. יותר מ-100 אלף חברי סגל וסטודנטים לומדים באוניברסיטאות ובמוסדות בעיר. אוניברסיטת קומפלוטנסה שנוסדה בשנת 1499 נחשבת לאחת הטובות באיחוד האירופי, לפקולטה ללימודי רפואה של האוטונומית של מדריד יצא שם דבר ברחבי היבשת.
תשואות
השכירות ברוטו על נכסים במדריד הן כעת טובות למדי, על פי המחקר של Global Property Guide על תשואות בספרד. במקומות מסוימים בספרד, רכישת דירה הפכה יותר ויותר אטרקטיבית בשנים האחרונות. במדריד התשואה נעה בין 4.40% ל-5.15% והצפי הוא שהיא רק תעלה.
ביקוש לדירות לטווח קצר
שיא בכמות התיירים בשנים האחרונות הביא לעלייה משמעותית בביקוש של דירות להשכרה בעיר. לדירות Airbnb בעיר יש ביקוש משמעותי ככל שהתיירות מתעצמת. גם “לדירות רגילות” יש ביקוש גבוה בהתחשב באוכלוסיית הסטודנטים.
מדינה יציבה
ספרד מצטיירת בעשורים האחרונים כמדינה יציבה פוליטית וכלכלית. הכלכלה החמישית בגודלה באירופה, אמנם ניזוקה גם היא ממשברים בינלאומיים. אבל ידעה להתאושש, הרבה תודות לכך שביצעה רפורמות והקלות למשקיעים. כגון, תהליך הפרטה, הקלות במיסוי והסרת חסמים במיוחד בתחום הרגולציה. הדבר גרם בשנים האחרונות לצמיחה ,זרימת משקיעים בינלאומיים, ושינוי כיוון בהערכה מצד הגורמים הקובעים את דירוג האשראי של מדינות בעולם.
מחירי דירות נמוכים יחסית
מחירי הנכסים במדריד נמוכים בקנה מידה אירופאי ובטח מול מדינות מקבילות במערב אירופה. הבלימה בעליית המחירים בשנת 2020 רק סייעה לשמור על מחירים אטרקטיביים, עליית המחירים המחודשת בשנת 2021 לא שינתה את המאזן.
לפניכם הבלימה והירידה במחירי הדירות בשנת 2020
מקור דוח ה oecd
מחיר לתשואה ממוצעת של דירה במרכז מדריד
גודל דירה במ”ר | מיקום | מחיר ממוצע באלפי יורו | תשואה שנתית ממוצעת באחוזים |
50 מ”ר | מרכז מדריד | 253,500 | 4.72% |
120 מ”ר | מרכז מדריד | 534.360 | 3.94% |
סוגי השקעות במדריד
שכירות
רכישת נכס המיועד למגורים. הכוונה היא להשכיר את הנכס וליהנות מהכנסה קבועה מדמי השכירות. מטרה נוספת של הרוכש היא, שהנכס ישביח עצמו עם הזמן, כך שבעתיד יוכל להפיק רווח הון מהפרש המכירה.
דירות יוקרה לתיירים
רכישת בית קרקע, בית נופש , פנטהאוז או דירה במגדל נחשב. הנכס מיועד להשכרה של פלח יוקרתי, כמו תיירים עמידים והשכר דירה שנגבה גבוה יחסית.
פליפ (FLIP)
עסקת פליפ זו עסקה שהמשקיע רוכש נכס במחיר נמוך ולזמן קצר. משפץ או משביח את הנכס, ובתום ההשבחה מוכר אותו ברווח נאה. הוא מנצל את עליית המחירים באותה תקופה, וגורף רווח גם על ההשבחה.
השכרה לסטודנטים
המשקיע רוכש נכס סמוך לאוניברסיטאות ומשכיר את הדירה לסטודנטים. השקעה זו מאופיינת בד”כ בהשקעה נמוכה יחסית בנכס עם תשואה גבוה יחסית.
אזורים להשקעה במדריד
אזורים להשקעה במדריד המבוקשים מרבית ימות השנה, וכדאי להתמקד בשכונות הללו:
- סלמנקה – Salamanca
- ג’סטיקה – JUSTICIA/ALMAGRO
- OPERA EL MADRID DE LOS AUSTRIAS
- לה לטינה – La Latina
- מלנזנה – MALASAÑA
- צ’ואקה – Chueca
- צ’מברי – Chamberí
לקריאה בהרחבה על השכונות להשקעה במדריד לחצו כאן
מיסוי
קיימת אמנת מס בין ישראל וספרד. זרים תושבי חוץ חייבים במס על הכנסתם שמקורה בספרד. זוגות תושבי חוץ רשאים להגיש דוחות מס הכנסה ביחד או בנפרד. הכנסה מנכסים מסווגת כהכנסה מהשקעה בחוקי המס בספרד.
- מס רכישה (העברה) – מוטל על רכישת נכס מיד שנייה ועומד על כ-6%.
- מס הכנסה מקומי/תוספת מס הכנסה – על תושבי חוץ לשלם דמי רישום שנתיים ללשכת המסחר והתעשייה המקומית. ההיטל נגבה בשיעורים פרוגרסיביים מ-0.75% (עבור הכנסה עד 60,101.21 יורו) ועד 0.01% (עבור הכנסה מעל 24,040,484.18 יורו).
- מס שכירות – תושבי חוץ שהפיקו הכנסה מדמי שכירות, חייבים במס של 24% על ההכנסה.
- מע”מ – 10% ו-21% לנכסים מסחריים ומגרשי קרקע.
- מס השבחה/מס עליית ערך הקרקע- מתייחס אך ורק לעלייה בשווי הקרקע שעליה בנוי הנכס, ושיעורו 1%
- מס רווחי הון (Impuesto de Plusvalia) – תושבי חוץ שמוכרים את הנכס הספרדי שלהם צריכים לשלם מס רווחי הון. עלות הרכישה מוצמדת למדד על ידי יישום מקדם המתפרסם מדי שנה על ידי הרשויות, המבוסס על שנת הרכישה.
- מס בולים (רכישה) – עומד על 1%, תלוי במחיר הרכישה.
- מס בעלות – מס שנתי הנגזר משווי הנכס, ועומד על שיעור של 0.4% עד 1.1%,תלוי מיקום.
- מס עושר – נגבה באופן מדורג לפי שווי הנכס, לפי הטבלה בתמונה
מקור התמונה: https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Taxes-and-Costs
לסיכום
למרות שנדמה היה, שספרד תתקשה להתייצב כלכלית בעקבות כישלונה לצאת ממשבר הסאב פריים, הצליחה הכלכלה הספרדית, להציג נתוני התאוששות מרשימים בשנים האחרונות. מדריד דוגמה מייצגת לכך. כיום מדריד היא אחת הבירות המבוקשות בהשקעת נדל”ן באירופה. במיוחד בשל מחירי הנדל”ן האטרקטיביים שבה. יחד עם זאת, ראוי להדגיש שהכלכלה הספרדית עדיין “לא עלתה על דרך המלך”, והיא כרגע רק בתחילת הזינוק שעלול להבלם מנסיבות כאלו או אחרות.
מעוניינים להתחיל להשקיע בספרד? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!
השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.
Barcelona Dreams
לקריאת חוות דעת ונכסים בשיווק לחצו
נדל"ן ספרד
לקריאת חוות דעת ונכסים בשיווק לחצו
AK-BCN
לקריאת חוות דעת ונכסים בשיווק לחצו
ג'נסיס
לקריאת חוות דעת ונכסים בשיווק לחצו
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בספרד. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות