אזורים להשקעה בברצלונה

או ברצלונה, ברצלונה. רבים הם המשקיעים שמחפשים להשקיע בנדל"ן בברצלונה. העיר משלבת תרבות, ספורט, היסטוריה ומה לא בעצם. ברצלונה היא המוקד הצמיחה הגדול ביותר בכלכלה הספרדית.

מאת מערכת רנקו | 26.02.22

עם זאת, מגפת הקורונה פגעה קשות בכלכלה הספרדית ובעיקר “בנושאת הדגל” ברצלונה. העיר שילמה מחיר יקר, והבירה הקטלונית איבדה את הבכורה הפיננסית למדריד בנתוני התמ”ג הלאומי. למרות זאת, ישנם אזורים להשקעה בברצלונה שמהווים השקעת נדל”ן מצוינת.

לפניכם המשקל הרב של קטלוניה/ברצלונה לכלכלה הספרדית:

*מקור: https://www.theguardian.com/

השקעות בנדל"ן בברצלונה בעת הנוכחית הזדמנות או סיכון?

במידה ואתם מאמינים בכלכלה הספרדית נראה שזו עיר מצוינת להשקיע בה מתוך המבחר הרחב שיש לנדל”ן בספרד להציע. מחירי הנדל”ן ירדו בראשית המגיפה, תקופת הסגר לא עשתה טוב לתיירות: נכסים נותרו ריקים ושוק הנדל”ן נפגע. התוצאה; בשנת 2020 ירד התל”ג בברצלונה ב-11.5%. לשם השוואה, בספרד התל”ג ירד ב-10.8% ובאיחוד האירופי ב-5.9%.

בשנת 2021 הדברים כבר נראו אחרת, התמ”ג חזר וצמח ב-5.9% (עפ”י מכון הסטטיסטיקה Idescat) צמיחה שהייתה מעל הממוצע הספרדי, ואף מעל הממוצע באיחוד. ברבעון האחרון ב-2021 צמח המשק בברצלונה ב-6.9%, הודות לתרומה המרכזית של ענף השירותים. עם זאת, אף אחד מהסקטורים עדיין לא הגיע לרמתו לפני המגפה. זו ההזדמנות להשקיע באזורים בברצלונה. אומנם דו”ח של ה-OECD צופה צמיחה של 5.5% בשנת 2022, וקטנה יותר ב-2023 רק בכ-3.8%. אך האם זה סימן רע? לא בהכרח, ראשית, עדיין צפויה צמיחה חיובית, שנית, הכלכלה המקומית בקטלוניה הוכיחה שהיא מסוגלת להתאושש ממשברים, גם עם זה בקצב איטי.

לפניכם שינוי המחיר המוצע ביורו לנכס במ”ר בחתך אזורים בברצלונה בעשור האחרון:

*מקור: https://www.bcn-advisors.com/en/the-barcelona-property-market-q1-2021

מחוזות בברצלונה

ברצלונה מחולקת לעשרה מחוזות, שלכל אחד מהם מועצה ושם קטלוני משלו. כל מחוז מנוהל ע”י חבר מועצה שמונה על ידי מועצת העיר הראשית. לכל אחד מהם יש סמכויות הקשורות לנושאים כמו תכנון עירוני ותשתיות השטח שלו.

מדוע להשקיע בברצלונה?

התמהיל של עיר יפה ומרתקת המציעה גסטרונומיה עטורת פרסים, ארכיטקטורה קסומה, חופים מרהיבים ותרבות בתי קפה מתפתחת, קורצת מאד למשקיעים. מלבד זאת, היא מושכת מיליוני מבקרים מדי שנה, המתאהבים בבירה התוססת והאנרגטית. התשואות יחסית סולידיות והן נעות בממוצע של כ- 4%-5.5%. הכלכלה המקומית חזקה ומונעת לא רק ע”י תיירות אלא גם ע”י פינטק, פארמה וחברות סטארט-אפ. הוסיפו לזה, מדיניות ריבית נמוכה בשילוב עם ירידת מחירי הנדל”ן, ותקבלו הזדמנות טובה להשקעה בנדל”ן בברצלונה.

אזורים להשקעה - המחוזות

סנט מרטי – Sant Martí

יתרון: קרבה לים
מחיר ממוצע: 3,600 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 15 אירו למ”ר

Sant Martí הוא אחד האזורים הפופולריים ביותר בברצלונה שכן הוא תופס את רוב קו החוף של העיר. הכפר האולימפי La Vila Olímpica del Poblenou הוא למעשה פיתוח קו החוף הראשון של העיר הודות לאולימפיאדת שנערכה בעיר בשנת 1992. בשכונה זו תמצאו – מקומות בילוי, מסעדות, מתקנים רפואיים ומתקני ספורט. אמנם הבניינים אינם חדשים לגמרי, אך הם נוחים ומתוכננים היטב. ברחוב מרינה ישנם רבי קומות מודרניים עם דירות המשקיפות לים. מחירי נכסים ששימשו בעבר כמקום מגורים לספורטאים אולימפיים מתחילים ב-5,000 אירו למ”ר.

*סנט מרטי – Sant Martí

סיאוטאט ויה – העיר העתיקה Ciutat Vella

מחיר ממוצע: 4200 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 18 אירו למ”ר

בעיר העתיקה יש את רוב האטרקציות התיירותיות של ברצלונה: שדרת לה רמבלה, ארכיטקטורה בסגנון גותי מימי הביניים, פארק המצודה (Parc de la Ciutadella), שוק בוקרייה (Mercat de la Boqueria) ועוד. העיר העתיקה מורכבת מארבעה חלקים: El Raval, Barrio Gótico (הרובע הגותי), La Barceloneta, Sant Pere — Santa Caterina i la Ribera
סנט פרה הוא האזור האטרקטיבי ביותר למטרות השקעה. בעיר העתיקה אטרקציות תיירותיות רבות, אבל זה לא המקום האופטימלי לגור בו – מבנים רעועים, תכנון לקוי, אין סוף תיירים ומהגרים. האזור הוא השני המאוכלס ובמקום הראשון במספר המהגרים (כמעט 50% מהאוכלוסייה).

סנטס מונז’ואיק – Sants-Montjuic

יתרון: תשתיות תחבורה מצוינות
מחיר ממוצע: 3,400 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 13.9 אירו למ”ר

בשכונה נוף פנורמי מרהיב על הים והעיר, פארקים רבים וגן בוטני. באזור זה נמצאת תחנת הרכבת המרכזית של העיר עם קווים למדריד, פריז ומילאנו. שכונת El Poble Sec ממוקמת למרגלות מונז’ואיק. האזור המבוקש בעיקר בזכות תשתיות התחבורה המצוינים שלו שהופכים אותו לאטרקטיבי מאוד עבור רוכשי נכסים. בזמנו הוא היה הלב התרבותי של ברצלונה, רוב נכסי המגורים נמצאים בבניינים ישנים הזקוקים למתיחת פנים. הרשויות לא מתכננות נכון לעכשיו לפתח את האזור.

*סנטס מונז’ואיק – Sants-Montjuic

אישמפלה- Eixample

יתרון: ביקוש גבוה
מחיר ממוצע : 4,500 אירו
מחיר ממוצע להשכרה: 15.5 אירו למ”ר

האזור הגדול ביותר בברצלונה הוא אישמפלה, המחולק לרובעים:

אישמפלה מזרח – אזור זה מופרד מאישמפלה מערב על ידי רחוב הקניות הראשי של ברצלונה, פסץ’ דה גראסיה, ומצפון על ידי עורק ראשי נוסף, Avinguda Diagonal. מחירי הנכסים הממוצעים הם כ-4,000 אירו למ”ר. האזורים היוקרתיים ביותר נמצאים ליד פסץ’ דה גראסיה, רמבלה דה קטלוניה ו-Avinguda Diagonal, שם המחירים לנכסים חדשים חוצים בקלות את 10 אלף אירו. ככל שמתרחקים מ-Passeig de Gràcia, המחירים יורדים ל- 6,000–7,000 אירו למ”ר עבור נכס חדש, או 5,000 אירו למ”ר עבור בתים מיד שנייה.

אישמפלה מערב – הרובע המערבי הוא אזור תוסס בעיקר ע”י צעירים, הרבה תודות לקרבתו לאוניברסיטת ברצלונה והאוניברסיטה. רוב המסעדות והברים נמצאים ברחובות אנריקה גרנדוס ואריבאו. הרובע מסתיים בפלאסה ד’אספניה, שם ממוקמים פארק דה ז’ואן מירו וקניון לאס ארנס.הנדל”ן ברובע זה זול ב-15-20% מאשר ברובע המזרחי, הנכסים היוקרתיים ממוקמים סביב רחוב Balmes ו-Avinguda Diagonal, שהם מעין הרחבה של הרובע המזרחי.

לס קורטס – Les Corts

מחיר ממוצע: 5000 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 14.5 אירו למ”ר

זהו אזור מגורים יוקרתי וגם מרכז פיננסי עם בנייני מגורים ומשרדים זה לצד זה. אוכלוסיית Les Corts מונה כ-46,000 איש, 10% מהם אזרחים זרים, נמוך מהממוצע בעיר (17.4%). התושבים הם לרוב משפחות מקומיות עם הכנסה גבוהה ב-30% מהממוצע בעיר.

*לס קורטס – Les Corts

סאריה – סנט ג’רבאזי Sarrià-Sant Gervasi

יתרון: תדמית יוקרתית
מחיר ממוצע: 5,400 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 16 אירו למ”ר

Sarrià–Sant Gervasi הוא הרובע היוקרתי ביותר בעיר, המאוכלס על ידי בעלי ממון מקומיים וזרים, סלבריטאים וספורטאים מפורסמים. רוב הנכסים הם אחוזות בשטח של מעל 500 מ”ר. המחירים נעים בין 5,500 אירו ל-8,000 אירו למ”ר. דירות בבניינים חדשים מגיעות עם מרפסות וחניה תת קרקעית לשתי מכוניות לדירה.

גרסיה – Gràcia

יתרון: אזור שקט
מחיר ממוצע: 4,200 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 14.9 אירו למ”ר

גרסיה נקראת לעתים קרובות המונמארטר של ברצלונה. באזור חיים צעירים בוהמיינים, סטודנטים, אמנים ומשוררים מכל העולם. לא תמצאו הרבה תיירים בגרסיה אבל תגלו שם אירועים כמו תערוכות, מסיבות, קונצרטים בכיכרות ובתי קפה, במיוחד סביב פלאזה דל סול ורחוב קארר ורדי. האזור מארח גם את אחד מפסטיבלי הסרטים המפורסמים ביותר בברצלונה- לה פסטה מייג’ור.
הביקוש באזור גבוה מההיצע ונכסים טובים נמכרים במהירות, לרוב דירות קטנות בבניינים ישנים. דירות בבניינים משופצים נדירות מאוד ועולות כ-5,000 אירו למ”ר. האזור הפופולרי ביותר הוא לה וילה דה גרסיה. אזורי Vallcarca ו-La Salut פופולריים בקרב רוכשים זרים בשל קרבתם לפארק גואל.

אורטה – גינארדו Horta-Guinardó

יתרון: מתאים למשפחות
מחיר ממוצע: 2,800 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 12.5 אירו למ”ר

רוב התושבים הם משפחות עם ילדים וגמלאים. ישנם מעט פרויקטים של בנייה חדשים, מה שהופך אותו לזול יותר מהממוצע בעיר. השכונה הטובה ביותר היא El Guinardo, שם המחירים הם כ-2,900 אירו למ”ר.

נואו באריס Nou Barris

מחיר ממוצע: 2200 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 12.1 אירו למ”ר

החלק המרכזי והצפוני של מחוז נואו באריס, מורכב בעיקר מבתים שנבנו בשנות ה-50-60 עבור מהגרים מכל רחבי ספרד והתשתיות לא ממש מפותחות. החצי העליון של נואו באריס כמעט מנותק מהעיר עקב חוסר נגישות של תחבורה מספקת. האזורים הטובים ביותר של נואו בריס הם Vilapicina i la Torre Llobeta, Porta, El Turó de la Peira, Can Peguera ו-La Guineueta, שבהם השקיעו רשויות העיר כדי להפוך אותם לאטרקטיביים יותר. ישנם חנויות, בתי קפה, מרכזים קהילתיים וספריות. הפארק המרכזי נואו באריס זכה בפרס הנוף העירוני הבינלאומי (IULA) בשנת 2007. נכס באזור זה הוא הזול ביותר בברצלונה.

סאנט אנדרו San Andrés

מחיר ממוצע: 2,800 אירו למ”ר
מחיר ממוצע להשכרה: 12.1 אירו למ”ר

סנט אנדרו, בעברו אזור תעשייה המונה כ-28 אלף תושבים, כיום מקום מגורים שקט מאוד. אפשר למצוא כאן דירה במחיר הגון ליד הפארק ולא הרחק משפת הים.

*סאנט אנדרו San Andrés

סיכום מאפיינים של כל שכונה

שכונות יוקרתיות – Pedralbes, Sarrià–Sant Gervasi
שכונות לצעירים – Gràcia, Eixample, Sant Pere — Santa Caterina i la Riber
שכונות עם נוף לים – Sant Martí, Diagonal Mar i el Front Marítim, La Vila Olímpica del Poblenou, La Barceloneta
שכונות למשפחות עם ילדים Horta Guinard, Les Corts, areas of) Nou Barris, Sants-Montjuïc
שכונה היסטורית במרכז – Gothic Quarter
שכונות עם נכסים זולים – Nou Barris, Sant Andreu
אורח חיים בוהמייני – Eixample West, Gracia, El Raval

סיכום

ספרד אטרקטיבית במיוחד מבחינת השקעות נדלן בחול אודות לאקלים ומיקומה האסטרטגי. יוקר המחיה בספרד נחשב יחסית נמוך בהשוואה למדינות אחרות באירופה. זהו כמובן אלמנט שמניע זרים ובתוכם אירופים רבים להשקיע בנדל”ן בספרד ובטח בנדל”ן בברצלונה.

מעוניינים להתחיל להשקיע בספרד? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!

השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.

מידע נוסף

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בספרד. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.