השקעות נדל”ן בחו”ל

השקעות נדל"ן בקפריסין הטורקית

אם אתם שוקלים להשקיע בנדל"ן בקפריסין הטורקית, חשוב מאד לבדוק אם באמת מדובר בעסקת נדל"ן משתלמת ובטוחה ולדעת מראש את כל הסיכונים בהשקעה זו.
מאת מערכת רנקו | 16.06.23
קפריסין הטורקית

קפריסין הטורקית – מדינה עצמאית אך לא מוכרת

קפריסין הטורקית, הידועה גם בשם “הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין” (TRNC), היא מדינה עצמאית הנמצאת בחלק הצפוני של האי קפריסין. חלוקת קפריסין התרחשה ב-1974 בעקבות התערבות צבאית של טורקיה וכתוצאה מההתערבות, הקפריסאים הטורקים הקימו ממשל אוטונומי משלהם בחלק הצפוני של האי, למרות שלחלוקת האי יש השלכות פוליטיות, כלכליות וחברתיות. הגבול בין צפון קפריסין לדרום קפריסין נשלט על ידי האומות המאוחדות ויש נקודות מעבר לתנועה בין שני הצדדים.

 

למרות שקפריסין הטורקית רואה בעצמה מדינה עצמאית עם ממשלה, מוסדות, דגל ומערכת משפטית משלה, היא אינה מוכרת ברחבי העולם, למעט על ידי טורקיה, והאו”ם מחשיב אותה כשטח כבוש וקורא לאיחוד מחדש של האי. כיום המצב בקפריסין הטורקית עדיין מורכב ולא פתור, עם ויכוחים ומתחים מתמשכים בין הקהילות.

קפריסין הטורקית לעומת קפריסין היוונית

קפריסין היוונית (הרפובליקה של קפריסין, קפריסין הדרומית)

  • שולטת בחלק הדרומי של האי ומוכרת ברמה הבינלאומית כממשלה הלגיטימית של קפריסין כולה.
  • חברה באיחוד האירופי ומייצגת את האי כולו בארגונים בינלאומיים.
  • נחשבת בעלת הכנסה גבוהה ונשלטת על ידי שירותי פיננסים, תיירות, ספנות ונדל”ן.
  •  ידועה כמרכז עסקים בינלאומי עם מגזר בנקאי מפותח.
  • המטבע הרשמי בדרום קפריסין הוא אירו.
  • אוכלוסיית דרום קפריסין היא בעיקר קפריסאית יוונית, כאשר יוונית היא השפה הרשמית.
  • יעד תיירותי פופולרי, הידוע בחופים היפים, באתרים ההיסטוריים ובמורשת התרבותית העשירה.
  • מקיימת מדיניות של פתיחות ונגישות, המאפשרת לתיירים ולמבקרים לנסוע בחופשיות בשטחה.
  • מערכת חינוך מפותחת, אוניברסיטאות ומוסדות חינוך המציעים מגוון רחב של תוכניות המושכות
    סטודנטים מכל העולם.

קפריסין הטורקית (הרפובליקה הטורקית, צפון קפריסין)

  • מדינה עצמאית, הקהילה הבינלאומית והאו”ם, אינה מכירים בה רשמית כמדינה נפרדת למעט טורקיה.
  • צפון קפריסין אינה חלק מהאיחוד האירופי ואין בה רשתות עסקים בינלאומיות גדולות.
  • כלכלת קפריסין הטורקית נשענת במידה רבה על חקלאות, תיירות ושירותים עם תמיכה מטורקיה.
  • אוכלוסיית צפון קפריסין מכילה בעיקר תושבים טורקים כאשר טורקית היא השפה הרשמית.
  • המטבע הרשמי בצפון קפריסין הוא לירה טורקית.
  • הגבלות גישה וסחר שהוטלו על ידי הרפובליקה של קפריסין מגבילות את האינטגרציה והפיתוח בצפון האי.

רכישת נדל"ן בצפון קפריסין – האם כדאי?

הבעייתיות ברכישת נדל”ן בצפון קפריסין מורכבת מסיבות רבות עקב המצב הפוליטי והבעיות בהכרה בינלאומית. חשוב לערוך מחקר מעמיק, לנקוט משנה זהירות ולחפש הכוונה משפטית מתאימה כאשר שוקלים לרכוש נדל”ן בצפון קפריסין. להלן נקודות עיקריות שכדאי לקחת בחשבון:

 

  • למסגרת המשפטית המסדירה בעלות על נכסים בצפון קפריסין, יש חוקים ותקנות משלה בנוגע לעסקאות רכוש והיא שונה מזו של הרפובליקה של קפריסין.
  • סוגיית שטרי בעלות בצפון קפריסין מורכבת ולא פשוטה. חובה לנקוט משנה זהירות בעת רכישת נכס עם שטרי הבעלות משום שאינם זמינים בקלות, מה שאומר שהנכס שלכם עלול להיות בסיכון. לכן יש לבדוק את המשכנתאות המוטלות על הנכס (באמצעות אישור חיפוש מלשכת רישום המקרקעין ואישור רלוונטי מבעל הנכס). את שטר הבעלות תקבלו ברוב המקרים על שמכם רק לאחר פירעון המשכנתא.
  • בשל חלוקת קפריסין, ישנם סכסוכי רכוש ותביעות סותרות ולכן חשוב לערוך בדיקה ומחקר ולהבטיח שהנכס שאתם מתכוונים לרכוש אינו נתון למחלוקות או בעיות לא פתורות.
  • קפריסין הטורקית אינה מוכרת בינלאומית, וכתוצאה מכך ייתכן שמדינות מסוימות לא יכירו בזכויות של נכסים בצפון קפריסין.
  • מכירה חוזרת של נכס בצפון קפריסין, יכולה גם הם להוות אתגר. חשוב להבין את ההליכים המשפטיים ואת ההגבלות הפוטנציאליות העשויות להיות בעת העברת בעלות או מכירת נכס.
  • אם אתם חותמים על חוזה עם יזם וכבר ישנה משכנתא, הלוואה או תביעה על הנכס, אתם צפויים להיות אחראים למשכנתא זו במידה והקבלן, היזם או בעל הקרקע יכריזו על פשיטת רגל.
  • מתקיימות עבודות בנייה ללא אישור תכנון נכון או היתר בנייה (כגון חשמל או מים).
  • יש תנודות במטבע ובריביות המשפיעות על המשכנתאות.
  • ב-20 באוקטובר 2006 נכנס לתוקף תיקון לקוד הפלילי של הרפובליקה של קפריסין בנוגע לרכוש. על פי התיקון: קנייה, מכירה, השכרה, קידום או משכון של נכס ללא רשות הבעלים (האדם שבעלותו רשום הנכס במרשם המקרקעין של הרפובליקה של קפריסין) היא עבירה פלילית ועונש המאסר המרבי הוא 7 שנים.

היבטים משפטיים לפני עסקת נדל"ן בקפריסין הטורקית

מערכת המשפט בקפריסין הטורקית שונה מזו של קפריסין היוונית. הבדל זה נובע בעיקר מהחלוקה הפוליטית של האי והממשלות הנפרדות בצפון ובדרום.

 

קפריסין הטורקית: המערכת המשפטית פועלת תחת מערכת משפטית משלה, יש לה מוסדות משפטיים כולל בתי משפט, חוקים ותקנות. דיני הקניין מוסדרים על ידי חוקי TRNC וניתן לרכוש רק נכס אחד.
בשל העובדה שקפריסין הטורקית אינה מוכרת בינלאומית, ייתכן שהחלטות משפטיות ומסמכים שהונפקו על ידיה לא יוכרו במדינות אחרות. לכן חיוני להבין ולציית לחוקים אלה בעת רכישה או העברת נכס באזור.


קפריסין היוונית: המערכת המשפטית פועלת תחת מערכת משפטית המבוססת על שילוב המשפט המקובל האנגלי ועקרונות המשפט האזרחי. דיני הקניין מוסדרים על ידי החוקים והתקנות של הממשלה ויש הכרה בינלאומית בה כממשלה הלגיטימית המייצגת את האי כולו.

חשוב מאד לבצע בדיקת שטר בעלות על הנכסים בצפון קפריסין

כאשר בוחנים רכישת נכס בצפון קפריסין, חיוני לערוך בדיקה יסודית של שטר הבעלות על מנת להבטיח את תוקפו ובהירותו.

  1. שכרו עורך דין מוסמך המתמחה בעסקאות נכסים בצפון קפריסין.
  2. ודאו כי שטר הבעלות לגיטימי ורשום בלשכת רישום המקרקעין בצפון קפריסין.
  3. בצעו חיפוש מקיף אם קיימות משכנתאות, שעבודים או מחלוקות משפטיות המשפיעות על הנכס.
  4. ודאו שלמוכר יש את הזכות החוקית למכור את הנכס על ידי עיון במסמכי הבעלות שלו ואישור זהותו.
  5. בדקו את כל ההסכמים הקשורים לנכס כגון חוזי מכירה ורכישה והסכמי שכירות. ודאו שהתנאים וההגבלות המוזכרים בהסכמים אלה מוסכמים עליכם.
  6. התייעצו עם אנשי מקצוע על מנת להעריך את מצב הנכס ובידקו שהוא תואם את הדרישות שלכם.
  7. יש לוודא אם הנכס חוקי וקיבל היתרי תכנון והיתרי בנייה הדרושים מהרשויות המקומיות.

כמה עולה לקנות דירה בצפון קפריסין

דירות למכירה בצפון קפריסין עשויות להיות שונות במחירן, אם הן קטנות יותר, הן יכולות לעלות מתחת ל-80,000 אירו אך בחלק מהערים הגדולות המחיר גבוה יותר. בדרך כלל קשה למצוא נכס למכירה חוזרת בצפון קפריסין בפחות מ-150,000 ליש”ט. רוב הנכסים החדשים מתחילים מ-225,000 אירו ויותר והנתונים מצביעים על עליית מחירים של לפחות 5%.

התפתחות המחיר הממוצעת לנכסים בצפון קפריסין

מקור הגרף: https://www.sunlifehomes.com/property-market-in-north-cyprus/

כמה עולה להשכיר דירה בצפון קפריסין + תשואה

 

דירות 3 חדרים להשכרה בצפון קפריסין נעות בין 1,000-2,500 אירו לחודש, תלוי בגודל הדירה, מצבה הכללי ומיקום הדירה. יש ביקוש רב לדירות ווילות במיוחד בעונת השיא (מאי-נובמבר). המעוניינים לרכוש נכס בקפריסין יכולים לצפות לתשואות שכירות מתונות הנעות בין 3.8 ל-5 אחוז.

ניהול הנכס

כשזה מגיע לניהול נכסים בצפון קפריסין, כדאי לדעת שישנן חברות ניהול נכסים מקצועיות המציעות שירותים לבעלי נכסים לרבות סינון דיירים, גביית שכר דירה, אחזקת נכס וטיפול בבעיות דיירים.
בנוסף, נקודות חשובות שיש לדעת:

 

  • דרישות משפטיות ומנהליות: בעלי נכסים חייבים לעמוד בדרישות החוקיות והמנהליות בצפון קפריסין,
    כולל רישום הנכס ברשויות הרלוונטיות, קבלת אישורים נדרשים ועמידה בתקנות ובחוקים המקומיים.
  • תחזוקה ותיקונים: ניהול הנכס כרוך בהבטחת תחזוקה ותיקונים של הנכס.
  • קשרי דיירים: אינטראקציה עם הדיירים, טיפול בחששותיהם וטיפול בכל בעיה שעלולה להתעורר בעתיד.
  • תקשורת ותיעוד: מנהל נכס צריך לשמור על רישומים ברורים ומתועדים של כל האינטראקציות, החוזים והעסקאות הפיננסיות בנכס.
  • ביטוח: יש לשקול להשיג כיסוי ביטוחי מתאים לנכס, המסייע בהגנה מפני סיכונים פוטנציאליים כגון נזק לרכוש, תביעות חבות או אובדן הכנסה מדמי שכירות.

מיסוי נדל"ן בקפריסין הטורקית

  1. בעת רכישת נכס, הרוכשים נדרשים לשלם עמלת העברת נכס, המכונה גם מס בולים.
  2. מס מקרקעין (IPT): מס שנתי המוטל על בעלי נכסים בצפון קפריסין. סכום המס מבוסס על שווי הנכס כפי שנקבע על ידי הרשויות המקומיות.
  3. מס רווחי הון: ייתכן שתחויבו במס רווחי הון (CGT) כאשר המס מוטל על הרווח שמומש ממכירת הנכס. שיעורי ה-CGT יכולים להשתנות בהתאם לתקופת הבעלות ומעמד המוכר.
  4. במקרה של רווח משכירות מנכס בצפון קפריסין, נדרש להצהיר ולשלם מס הכנסה.
  5. מע”מ עשוי לחול על עסקאות נדל”ן מסוימות בצפון קפריסין, כגון מכירה של נכסים חדשים שנבנו.

אפשרויות מימון לרכישת נכס בקפריסין הטורקית

אפשרויות המימון לרכישת נדל”ן בקפריסין הטורקית עשויות להשתנות בהתאם לנסיבות האישיות ולמדיניות של המוסדות הפיננסיים.

  • בנקים ומוסדות פיננסיים מקומיים בצפון קפריסין, עשויים להציע הלוואות משכנתא לאזרחים טורקים וגם לאזרחים זרים.
  • בנקים ומוסדות פיננסיים בינלאומיים עשויים להציע אפשרויות מימון לרכישת נדל”ן בצפון קפריסין. אפשרויות אלו עשויות להיות זמינות לקונים זרים, אך קריטריון הזכאות והתנאים שונים מאפשרויות המימון המקומיות.

לסיכום, למרות שניתן למצוא נכסים משתלמים בצפון קפריסין, יש לקחת בחשבון את המעמד החוקי של צפון קפריסין ונכסיו, התנהלות רכישת הנכסים והסיכונים שבכך ולהבין שהסיכון עלול להיות כרוך בעבירה פלילית.

מעוניינים להתחיל להשקיע? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!

השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר. 

Keynote Assets – נועם ואליס שני מלווה השקעות נדל"ן בקפריסין

Keynote Assets

לקריאת חוות דעת ונכסים בשיווק לחצו

icy השקעות בלימסול

ICY

לקריאת חוות דעת
ונכסים בשיווק לחצו

*מלווי ההשקעות שלנו מציעים נכסי נדל”ן בקפריסין היוונית וזאת על מנת לצמצם סיכונים שבכל מקרה עשויים להתקיים בכל עסקת נדל”ן. 

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות

*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בקפריסין. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי  על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.

צרו איתנו קשר

מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות