משכנתא בקפריסין
גם בעולם השקעות הנדל”ן המקומי, אנו עדים לישראלים רבים הפונים כיום למוסדות פיננסיים מעבר לים בחיפוש אחר מסלול משכנתא בקפריסין. בדרך לרכישת הנכס, יידרש לא מעט תכנון קפדני. כאן, ניקח אותך צעד-צעד לאורך התהליך.
לקראת רכישה – כדאי להכיר את מוקדי השוק המרכזיים
שוק נכסי הנדל”ן של קפריסין מתחלק בעיקרו לשני אזורים מרכזיים המפגינים פעילות גבוהה והזדמנויות למשקיעים זרים המחפשים אחר נדל”ן בחו”ל – מרכזי העיר של ניקוסיה, לימסול ולרנקה ומתקני הנופש בחופי פאפוס ופמגוסטה. אלו האחרונים זוכים לביקוש גבוה בעיקר בקרב תיירים המעוניינים ליהנות מהשמש הים תיכונית ומהקסם של החופים. עד שנת 2020, זכה שוק זה לצמיחה מתמדת לאורך השנים. עם זאת, מגיפת הקורונה הטילה מכה קשה על כלכלת המדינה וגרמה לצניחה חדה במחירי הנדל”ן.
למען האמת, על פי מחקרי שוק הנדל”ן העדכניים של חברות הביג 4, בשנת 2020, צנחו סכומי עסקאות המכר בקפריסין ב-23%. מדובר בלא פחות מצלילה חופשית. המגמה הזו השפיעה על ההיצע והן על הביקוש לדיור באי. עם זאת, כמשקיעים כדאי שניקח בחשבון שכעת הדו”חות העדכניים ביותר מעידים על כך שמחירי הדירות יציבים וכי השוק מפגין סימני התאוששות.
כיצד נשיג משכנתא בקפריסין?
הצעד החשוב ביותר שלנו לקראת ביצוע רכישת נדל”ן בקפריסין יהיה ללא ספק לדאוג לפתרון מימון. החדשות הטובות הן שכיום זמינה משכנתא בקפריסין בתנאים נוחים מאוד ביחס למצב השוק כיום במערב. הממשלה הקפריסאית הציבה לעצמה כיעד למשוך השקעות זרות ולהכניס כסף זר. לכן, תושבי חוץ נהנים כיום ממשכנתאות בריביות נמוכות ביותר. למעשה, אזרחים זרים המעוניינים להגיש בקשה להלוואות משכנתא בבנקים בקפריסין אפילו לא יידרשו לקבל כל אשרת שהייה כדי לעשות זאת.
עם זאת, מה שכן נזדקק לו כמשקיעים זרים הוא אישור מהממשלה הקפריסאית לבצע עסקאות במדינה. קבלת אישור זה עשויה לקחת זמן מה ולעתים עד שנה. באפשרותך להתחיל לבצע את העסקה לפני קבלת האישור ולהציגו בדיעבד. התקופה לבחינת בקשת משכנתא בקפריסין היא 1-2 חודשים.
על אילו סכומים נוכל לקבל משכנתא בקפריסין?
רוב הבנקים יעניקו לך מסלולי משכנתא בקפריסין בתנאים נוחים מאוד עם הון עצמי של 50% מערך הנכס. עם זאת, ישנן תוכניות רבות שיאפשרו לך לקבל הלוואה בסכום של עד 70% מערך הנכס – במיוחד אם יש מאחוריך יזם גדול ואמין בעל רקורד הצלחות מוכח.
סכום ההלוואה המקסימלי שנוכל לקבל במסגרת משכנתא בקפריסין הוא 300-500 אלף אירו (או סכום דומה בדולרים, לירות שטרלינג וכו’). שיעור הריבית לרוב ינוע בין 4.7-7.2% וברוב המקרים, בעיקר כשישנו יזם אמין מאחוריך, נוכל ליהנות מהקצה הנמוך של הטווח הזה. ליווי של מומחי פיננסים בעלי היכרות מעמיקה עם הכלכלה הקפריסאית והבנקים הפועלים בה, יאפשר לך לשאת ולתת טוב יותר ולמצות את המיטב מהעסקה.
מהם תנאי ההחזר עבור משכנתא בקפריסין?
בתנאי הלוואה סטנדרטיים, תקופת ההחזר כולה תנוע על פני 10-40 שנים. בכל מקרה, ייבנה מסלול המשכנתא כך שבמועד תשלום התשלום האחרון, גיל הלווה לא יעלה על 70 שנים. כמו כן, החוק הקפריסאי אינו מאשר סכום החזר הלוואה חודשי העולה על שיעור של 30% מסך ההכנסה שלך. כדי לצמצם את הסיכונים לפיגורים. לבסוף, כדאי לדעת שבמקרה של פירעון מוקדם, בעיקר כשסכום ההלוואה נמוך יחסית, ייתכן שלא ייגבה קנס כלל.
משכנתא בקפריסין – עלויות נוספות
לצד סכום ההחזר החודשי והריבית שנישא בה, ישנן עוד כמה עלויות שעלינו לקחת בחשבון לקראת קבלת משכנתא בקפריסין:
- עמלה למתן הלוואה בשיעור 1% מסכום ההלוואה הכולל
אגרת רישום ברשות לרישום מקרקעין בקפריסין ע”ס 30 אירו - אגרת טיפול בניירת – בסכום של 100 עד 150 אירו
- ביטוח חיים וביטוח רכוש – לרוב ינוע בסכום של 2-5 אירו על כל 1000 אירו שווי נכס. באופן גורף, מדובר ב-500 עד 1800 אירו לשנה
- עלויות שמאי עבור הערכת שווי הנכס בסכום של 200-500 אירו ברוב המקרים
אילו מסמכים נדרשים עבור קבלת משכנתא בקפריסין?
הממשלה הקפריסאית מעמידה קריטריונים רבים בפני משקיעים לקראת קבלת המימון. יהיה עלינו להוכיח גם את כושר הפירעון שלנו, גם את זהותנו וגם את עצם ביצוע עסקת המכר. בנוסף, נצטרך לפתוח חשבון עו”ש בבנק בו בכוונתנו לקבל את המשכנתא ולהפקיד בו 200 אירו לפחות. אלו כלל המסמכים שיהיה עלינו להציג כחלק מתהליך הגשת בקשת משכנתא בקפריסין:
- טופס בקשת משכנתא.
- דרכון ועותק מצולם של הדרכון
- קורות חיים.
- דוח רווח והפסד לשלושת החודשים האחרונים.
- שטר בעלות על הנכס.
- העתק פוליסת ביטוח חיים וביטוח רכוש.
- לצרף העתק הסכם משכנתא קודמת, אם יש.
- תצהירי בנק עבור 6 החודשים האחרונים.
- אם בבעלותך נכס, כולל נכסים בחו”ל. – יש לצרף הוכחת בעלות.
- חוזה מכר חתום.
- אישור רישום במחלקת רישום. המקרקעין.
שיקולים נוספים שכדאי לקחת בחשבון לקראת קבלת משכנתא בקפריסין
כמו כל השקעה בנדל”ן במדינה זרה, גם כשזה מגיע להשקעות בקפריסין ישנם כמה סיכונים שכדאי להיערך להם בתבונה. הכנה נכונה יכולה למנוע סיבוכים מיותרים.
שיקולי מיסוי
שיעור מס ההכנסה המקסימלי על הכנסה משכירות בקפריסין עומד כיום על 35%. זהו שיעור המס על מדרגת השכר הגבוהה ביותר (הכנסה שנתית של מעל 60 אלף אירו). עבור הכנסה שנתית של 19,500 אירו ומטה, אמנם, נהיה פטורים לחלוטין ממיסוי נדל”ן.
ככל שסכום הרווח הנקי ממכירות יהיה נמוך מ-17,086 אירו, ניהנה מפטור מלא ממס שבח. מעל רף זה, יחול מס בשיעור של 20% מרווח ההון על הנכס.
נכון להיום, לא קיימת אמנת מס ישראל קפריסין. לכן, יהיה עלינו לשאת בכפל מס. תכנון מס מושכל עם איש מקצוע המתמחה בתחום תאפשר לנו לצמצם את חבות המס באופן משמעותי. בהיבט הזה, החיסכון עשוי לעשות את ההבדל שיקבע אם העסקה שלנו אכן משתלמת. לבסוף, על כל רכישת נכס יחול מס רכישה. המיסוי בקפריסין מדורג כמו בישראל ומשתנה בהתאם למחיר הנכס. הטווח נע בין 3-8% מס.
אתגרים בירוקרטיים מול ועדות התכנון
אם בכוונתך לרכוש קרקע ולבנות את הנכס בעצמך חשוב לברר תחילה את כלל התקנות הרגולטוריות החלות על סוג הנכס הרלוונטי. יש לבחון אילו אישורים נדרשים, כיצד תתנהל הפרוצדורה מול ועדת התכנון והאם ישנם צעדים שיש לנקוט בהם לקבלת ההיתרים שטרם נלקחו בחשבון.
תנודות בערך המטבע
השינויים בשערי החליפין עשויים להשפיע באופן ניכר על שיעורי הריבית שנישא בהם לאורך כל תקופת החזר משכנתא בקפריסין. חשוב לוודא שנוכל לקבל התראה ראויה מהמוסד הפיננסי אם יחולו הפרשים בשווי המטבע שעולים על 20%.
מעוניינים להתחיל להשקיע? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!
השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.
Keynote Assets
לקריאת חוות דעת ונכסים בשיווק לחצו
ICY
לקריאת חוות דעת
ונכסים בשיווק לחצו
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בקפריסין. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות