וויבנר השקעות באתונה - רנקו מארחים את לירז בוהדנה
לנוחיותיכם תמלול הסרטון
למה להשקיע בנדל”ן ביוון? ואם להשקיע ביוון למה להשקיע בנדל”ן באתונה?
לירז: יוון קרובה מאוד לישראל וזו עובדה שמאפשרת הגעה מהירה אם צריך. יוון מאוד אהובה על ישראלים. משבר הסאב פריים מ-2008 גרם לירידה של 40% במחירי הנדל”ן ביוון וכך נוצרה לנו הזדמנות רצינית להשקיע שם. 4 מיליון תושבים מתגוררים באתונה, הרף כניסה להשקעה שם מאוד נמוך 50,000 אלף יורו. אפילו בשנת 2022 שהמחירים עלו יש לנו יתרון בזכות השקל החזק למול היורו. אנחנו בחברה מאמינים בהשקעה בעיר בירה. יש המון פזורות של אונברסיטאות שמאפשרות השקעה בהמון אזורים שונים באתונה.
באיזה אזור השקעה את מאמינה להשקיע באתונה שבו את מתמקדת?
אנחנו משקיעים באתונה ב-4 שנים האחרונות ואנו זזים לפי צפי עליית המחירים הבאה. לאט לאט התרחקנו ממרכז העיר. אנחנו הולכים לפי קהל היעד שלנו שאנחנו רוצים להשקיע בו. דבר שני, אנחנו הולכים להשקיע היכן שהתחנה הבאה של המטרו הולכת להיפתח. קרבה לתחבורה ציבורית גורמת לעליית מחירים באזורים. היום אנחנו משקיעים בעיקר באזור פיראוס.
סין רכשה את נמל פיראוס והתחייבה להשקיע בו 30 מיליון אירו. סין מנסה להפוך את הנמל לחזק ביותר באירופה ולגשר המרכזי בין סין לאירופה. העשיה שם, סביב הנמלים מעלה לנו מאוד מאוד את המחירים. אם אנחנו מסתכלים על הנתונים של בנק אוף גריס – אנו רואים כי קפיצת המחירים המשמעותיות ביותר הייתה בפיראוס. ב-2019 הינו קונים נכס של 80 מטר ב28-30 אלף יורו. היום אנחנו קונים אותו באזור ה-50 אלף יורו. חשוב להגיד שמחירי השוק שם גבוהים יותר, אנחנו מאתרים את העסקאות בפינצטה, כדי להשיג תמיד מחיר שיהיה נמוך יותר ממחיר השוק. ביוון יש שמאי ממשלתי שמפרסם הערכות מחיר מטר ושל כל שכונה. אנחנו תמיד, תמיד, תמיד משיגים מחירים נמוכים יותר ממה שהשמאי קבע. אני מאמינה שאת הרווח צריך לעשות לפני הרכישה. אני תמיד ארכוש נכס מתחת למחיר הרכישה. בהסכם הרכישה מצורפת הערכת השמאי והמחיר שאנחנו רכשנו.
פיראוס היא פרבר של אתונה שממנו יוצא הסחר לשאר המקומות בעולם. יש כאלה שמרתיע אותם המרחק ממרכז אתונה. לוקח 20 דקות ממרכז אתונה ועד סוף פיראוס. אזורים מתפתחים לפעמים מפחידים אנשים. לרוב מתגוררות באזורים אלו אוכלוסיות חלשות. אנחנו רואים את זה כמנוף להצלחה משמעותית. מרכז אתונה די מרושתת במטרו, בקרוב המטרו יכנס לתוך פיראוס וזה יתרון גדול.
אנחנו בחברה מאמינים בהשקעה בעיר בירה. יש המון פזורות של אוניברסיטאות שמאפשרות השקעה בהמון אזורים שונים באתונה
איך מבצעים השקעה ביוון? מה צריך לבדוק? איך התהליך עובד? מה קורה מבחינת מיסוי?
לירז: חשוב לציין שאני תמיד אומרת למשקיעים שלי – שיש שוני מהמנטליות הישראלית. ביוון דברים לוקחים יותר זמן. התהליך מתחיל באיסוף מסמכים על פי רשימה שהמשרד שלנו מעביר למשקיע כדי שנוכל לפתוח חשבון בנק ביוון ומספר מס אם הוא לא אזרח, תרגום, חתימה נוטריונית ואפוסטיל במשרד החוץ.
אחרי שאנחנו מוכנים עם כל המסמכים, המשקיע נכנס לרשימת המתנה לנכס שהוא אטרקטיבי בעניינו. אנחנו כל יום מקבלים המון נכסים. אנחנו בוחנים כל נכס בפינצטה. אנחנו מחפשים נכס שיתאים במחיר, השכונה והקומה המתאימה. זה חייב להיות נכס שאנחנו מאמינים בו. המשקיע אומר לנו אם הוא מעוניין או לא. חשוב לציין שאני לא קונה נכס למי שלא בא איתי לאתונה. אני חייבת יומיים ללכת עם המשקיע ב-1 על 1 שבהם אנחנו עושים את כל התהליך הבירוקרטי יחד. אנחנו מבקרים בשכונות ורואים את הנכסים באזור. אנחנו עורכים הכירות עם עו”ד שלנו, הנוטריון הרו”ח מנהל הנכסיםובעצם עם כל התשתית של החברה. בנוסף, זה נעים מאוד לראות מה אתה קונה. וזה גם טוב לדעת עם מי אתה עובד בהמשך.
אחרי שחזרנו לישראל אנחנו מחכים לנכס שיתאים לנו. אני לא מתחייבת שביומיים שנהיה שם נמצא את הנכס שיתאים לנו. אנחנו לא נקנה נכס רק בגלל שהינו שם. ברגע שמצאנו את הנכס האטרקטיבי שלנו באתונה, אנחנו מעבירים את כל הפרטים לעורכי דין. המסמכים ביוון הם לא בדיגיטל, עו”ד צריך לנסוע לבדוק את המסמכים. קרו הרבה מקרים שעורך הדין גילה שהמסמכים לא תאומים למה שקורה בפועל. רק אם הכל תקין אנחנו חותמים על קדם חוזה ומעבירים דיפוזיט שעומד על 2000-3000 יורו. המקדמה מוחזרת במידה והעסקה לא התקדמה. גם הצד השני שם מקדמה להראות רצינות.
ביום חתימת החוזה אנחנו משלמים את כל הכסף תמורת הדירה – ומקבלים מפתח באותו יום.
התהליך קצת שונה מישראל. כבר יום אחרי אנחנו דואגים להעברת הנכס בטאבו על שם המשקיע.
השלב הבא, במידה ואנחנו צריכים שיפוץ, אנחנו עושים זאת יחד. כמובן שאנחנו מטפלים גם בתהליך של מציאת שוכרים מתאימים. אנחנו מנהלים את הנכס כך שהדבר היחידי של המשקיע לוודא זה שכנכס לו כסף לחשבון הבנק.
יתרון מאוד משמעותי שיש למשקיעים בישראל הוא כי קיימת בין ישראל יש ליוון אמנת מס בעברית אנגלית ויוונית. האמנה הקובעת היא האמנה באנגלית. יש טעות שאנו מנצלים לטובת המשקיעים שלנו. אמנת המס הקובעת באנגלית קובעת שהמשקיע לא צריך לשלם מס. יש חובת דיווח שצריך לדווח לרשויות אבל יש פטור מלא מתשלום מס. מבחינת מיסוי ביוון יש לשלם 15% עד 12 אלף יורו בשנה.
פלוס נוסף שיש ברכישת נדל”ן ביוון בשונה מישראל שאפשר לרשום נכס על בני זוג וכל אחד ירשם בנפרד והחישוב מס יהיה בנפרד וכך כל אחד ימוססה בצורה נפרדת.
חשוב לדעת, שאין ביוון מס שבח למי שמחזיק את הדירה מעל 18 חודשים. זה פלוס עצום, לא משנה אם זה דירה שניה או שלישית. רוב המשקיעים שלנו בדרך כלל קונים כמה דירות, אחרי שהם מבינים את הפוטנציאל העצום ברכישת נדל”ן ביוון.
למה להשקיע ביוון באתונה עם מלווה משקיעים ולא לבד? מה הבדלים?
אפשר לרכוש נדל”ן ביוון לבד. אם יש מישהו שיש לו זמן לקבוע עם מתווכים, להסתובב ולראות כל מיני דירות. לחזור לארץ ולעשות את כל התהליך אז זה אפשרי. למלווה משקיעים יש יתרון של ניסיון, יש לו מתווכים שמביאים לו עסקאות איכותיות. מלווה משקיעים מכיר את הרחובות והשכונות שטובות להשקעה. המלווה יודע לאתר את העסקאות הטובות, יודע איפה להשקיע. למשל לא להשקיע בקומות קרקע ומרתפים. ביוון זה דירות שקשה להשכיר אחר כך. זה שונה מהמנטילות הישראלית בה הישראלים אוהבים לגור בדירות קרקע.
מבחינת השיפוץ יש הרבה ישראלים שעושים שיפוץ לפי הטעם שלהם – טעם ששונה מאוד מהטעם של היוונים. צריך כל הזמן לזכור שאנחנו לא הולכים לגור בדירות האלה. אנחנו צריכים לשפץ לפי הטעם היווני כדאי להתאים את הנכס לשוכר יווני. בנוסף, משקיע לא מכיר את הניואנסים המשפטיים. לפעמים תקלות שיכולות לקרות עלולות להיות מאוד יקרות ולעלות אלפי יורו.
אנחנו נתקלים הרבה מאוד פעמים באנשים שקנו במחיר גובה מאוד לשוק. אנחנו נתקלים גם במקומות עם שוכרים בעייתים. חשוב לדעת שהסכם שכירות שנכנס דייר, הדייר יכול להאריך את הסכם ב-3 שנים אם הוא עומד במספר תנאים ולא ניתן להוציא אותו. זה משהו שחשוב מאוד לדעת ולקחת בחשבון. יש הליך מהיר של הוצאת דייר בחודשיים. אבל שוב זה תהליך מסובך שמעדיפים לא להגיע אליו.
אנחנו עושים את הבדיקות לפני שאנחנו מכניסים את השוכר. העורך דין שלנו עושה לנו גם את הסכם השכירות הראשון ללא עלות במסגרת המחיר של הסכם הרכישה.
איך עובד שירות הליווי השקעה עם לירז? מה זה כולל? – חברת ניהול (מי מנהל), עורך דין, שיפוצים, דיווחים?
לירז: אנחנו מתחילים בברור צרכים. אנחנו פוגשים כל מיני משקיעים כאלה שרוצים לקנות דירה ביוון והם רוצים לבוא מדי פעם לנופש, יש כאלה שרוצים רק להשקיע. אנחנו עושים תיאום ציפיות כדי למצוא את הדירה שתתאים למשקיע.
אנחנו מעבירים קובץ אקסל עם כל העלויות הצפויות ללקוח. מהרגע שאנחנו מעבירים מסמכים ומתרגמים אותם ועד הרגע שהוא מקבל מפתח הכל מאוד שקוף, אבל יש כל מיני עלויות בדרך שצריך לדעת. לאחר בירור צרכים אנחנו עושים את כל הריצות הבירוקרטיות. היום לאחר תקופת הקורונה אנחנו יכולים לפתוח חשבון ומספר מס מרחוק – ככה אנחנו חוסכים הרבה זמן למשקיע שלנו.
המשקיע לא מעביר שקל לא אלינו ולא לעורכי דין עד יום הרכישה. הכסף של המשקיע מאוד בטוח מלבד הדיפוזט להבטחת הדירה המשקיע לא משלם שום דבר עד היום שאנחנו חותמים חוזה.
יש לנו איש קשר ישראלי שגר באתונה שעוזר לנו לנהל את הנכסים בעברית. הוא זמין לנו 24/7. זה היה לנו פלוס עצום בתקופת הקורונה שהיה לנו מישהו שיכול לטפל בהכל מיוון. הוא גם עוזר לנו בתהליכי השיפוץ. עצם זה שיש לנו מישהו שגר שם זה עוזר לנו מאוד.
רוב מוחלט הנכסים שאנו קונים הם מהיווני “השבור” בלי כל מיני מתווכים כאלה שגוזרים קופונים מהמחיר הסופי. בדרך כלל הנכסים שאנחנו קונים צריכים שיפוץ ואנחנו לא גובים עמלה על השיפוץ.
אנחנו משלמים לשיפוצניק בפעימות, בוחרים את הצבעים, ועושים את כל התהליך ביחד.
בכמעט כל העסקאות אנחנו מחליפים אינסטלציה, חשמל, מטבח, מקלחת ושירותים. זה כמובן עוזר לנו אחר כך לטפל בנכס. שיש לך נכס שנראה טוב יותר, קל לך יותר להשכיר אותו וגם למצוא שוכרים איכותיים.
אנחנו עם המשקיעים בטוב ועוד יותר שלא טוב. צריך לדעת שזו השקעה בנדל”ן וקרה לנו מקרה עם דייר שהינו צריכים להחליף כי הוא הפסיק לשלם. אנחנו רואים בשנים האחרונות עליה קבועה במחיר הדירות. אנחנו רואים נתונים חיובים על יוון. קרן המטבע הוציאה את המשרדים שלה מיוון עובדה שמעידה על ביטחון מאוד מאוד טוב על כלכלת יוון. האיחוד האירופי ממן פרויקטים ב-750 מיליארד אירו. דירוג האשראי ביוון עלה פעמים. לא רואים כרגע ירידה במחיר הנדל”ן באתונה. השמאי הממשלתי שדיברנו אליו קודם, פרסם לאחרונה דוחות שהראו שהמחירים ממשיכים לעלות. זה דו”ח ממשלתי שכל אחד יכול לראות. שוכנות שנמכרו ב-2000 3000 יורו עולות עכשיו 4000 יורו למטר.
מבחינת השיפוץ יש הרבה ישראלים שעושים שיפוץ לפי הטעם שלהם – טעם ששונה מאוד מהטעם של היוונים. צריך כל הזמן לשכור שאנחנו לא הולכים לגור בדירות האלה. אנחנו צריכים לשפץ לפי הטעם היווני כדאי להתאים את הנכס לשוכר יווני. בנוסף, משקיע לא מכיר את הניואנסים המשפטיים. לפעמים תקלות שיכולות לקרות עלולות להיות מאוד יקרות ולעלות אלפי יורו.
אנחנו נתקלים הרבה מאוד פעמים באנשים שקנו במחיר גובה מאוד לשוק. אנחנו נתקלים גם במקומות עם שוכרים בעייתים. חשוב לדעת שהסכם שכירות שנכנס דייר, הדייר יכול להאריך את הסכם ב-3 שנים אם הוא עומד במספר תנאים ולא ניתן להוציא אותו. זה משהו שחשוב מאוד לדעת ולקחת בחשבון. יש הליך מהיר של הוצאת דייר בחודשיים. אבל שוב זה תהליך מסובך שמעדיפים לא להגיע אליו.
אנחנו עושים את הבדיקות לפני שאנחנו מכניסים את השוכר. העורך דין שלנו עושה לנו גם את הסכם השכירות הראשון ללא עלות במסגרת המחיר של הסכם הרכישה.
מה הסיכונים שלנו בהשקעה בנדל”ן ביוון?
הסיכונים להשקעה בחו”ל די דומים להשקעה בישראל. תקלות שעלולות לקרות כמו למשל לקנות את הדירה במחיר גבוה מדי, שוכר שלא משלם לך פתאום. מצד שני, הרישום בטאבו הוא ממש יום למחרת. הכל מאוד מסודר. הרגולציות מאוד מסודרות.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן ביוון. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות