מיסוי נדל"ן ביוון
מי מאיתנו לא חולם להשקיע בנדל”ן בחו”ל, עדיף קרוב לישראל ומוטב שיהיה עם מיסוי נוח. יוון הינה הפתרון האולטימטיבי עבור המשקיע הישראלי, לאור הטבות המס הקיימות בה.
המשבר הכלכלי שהתחולל בשנת 2008 יצר בכל האיחוד האירופי מיתון כלכלי מתמשך ובפרט במדינות כמו יוון. שוק הנדל”ן ביוון ספג טלטלה עזה, ובראשם הבנקים היוונים, שחדלו להעניק משכנתאות לרוכשים.
בשנים האחרונות קיבלה יוון מספר החלטות בנושא המס שנועדו לעודד משקיעים להגר ליוון. הממשלה היוונית החליטה להעניק “ויזת זהב” למשקיעים בנדל”ן ביוון בסכום של 250,000 יורו ומעלה. משמעות הדבר, הענקת תושבות זמנית למשך 5 שנים לבעל הנכס. את התושבות ניתן לחדש בתום התקופה. זוהי ויזת מגורים תמורת השקעה, המונפקת לאזרחים שאינם חלק מהאיחוד האירופי, התורמים תרומה משמעותית לכלכלת יוון. “ויזת הזהב” מעניקה תושבות למשקיע וגם לבני משפחתו מדרגה ראשונה – הורי המבקש, בן זוג וילדים מתחת לגיל 21.
מלבד “ויזת הזהב”, הממשלה היוונית נקטה בפעולות נוספות כדי למשוך משקיעים זרים. אחת המרכזיות בהן היא רפורמת המס. הצעד האגרסיבי עליו החליט הממשל, הביא לעלייה נאה בביקוש לנדל”ן בעיקר אצל משקיעים זרים. גם המשקיע הישראלי לא נותר אדיש, הוא מודע היטב שבישראל הוא עלול לשלם מס על רכישת נדל”ן בישראל כמו, מס רכישה – בקניית נכס ומס שבח – במעמד מכירת הנכס. ביוון המשקיע פטור בתקופה זו לפחות ממס שבח ונהנה ממס מופחת בקטגוריות המס האחרות( ראה להלן).
אילו הקלות במס יגרמו לנו להשקיע בנדל"ן ביוון הצעדים להקלות במס שנקטה ממשלת יוון בשנת המס 2020
הממשל היווני הגיע למסקנה חד משמעית , הקלות במס ימשכו משקיעים מקומיים וזרים כאחד, ההטבות במס שיביאו להשקעות מסיביות בנדל”ן, הם לשיטתם יניעו את גלגלי הצמיחה קדימה. לשם כך נקט הממשל במספר צעדים דרסטים גם כדי לתת מענה למשבר הקורונה שהגיע לאירופה וליוון בתחילת שנת 2020.
הפחתת מס הכנסה עבור הכנסה בגין עבודה בשוק הפרט – החלטה על מס שולי של 9% שיעמוד על הכנסה של עד 10,000 יורו.
הפחתת מס החברות בשיעור משמעותי של 4% ( במקום 28% ישלמו 24%) – המיסוי על חברות ותאגידים זרים חל על הכנסה ביוון שמקורה ביוון בלבד. שימו לב שעל חברות אשראי לא חלה ההטבה.
השהייה של הטלת מס רווח הון במכירת מקרקעין בבעלות פרטית- השהייה חלה על רווחי הון בהחזקת שתי דירות בלבד. החזקה פרטית של מעל לשלוש דירות, נחשב לפעילות מסחרית ולא יחול עליה הפטור.
חלוקת דיבידנד – יופחת המס לשיעור מינימום של 5%.
תושבים זרים העוברים לעבוד ביוון – התקנה האחרונה 4758/4.12.2020, מציגה הקלת מס מיוחדת שמטרתה למשוך תושבי מס זרים. המעוניינים להעביר את תושבות המס שלהם ולעבור ליוון לעבוד כשכירים ב”תפקיד תעסוקה חדש “או כעצמאים. ברגע שעומדים בכל התנאים נהנים “מתושבות מס יוונית” , זה מקנה הנחה של 50% מהכנסת התעסוקה, או הכנסה נזקפת לשנה הנובעת מבעלות או החזקה של בית מגורים או רכב פרטי. בנוסף, זכות לקבל זיכוי ממס זר עבור מיסים ששולמו בחו”ל בתנאים מסוימים.
מס יחידים ביוון על הכנסות מנדל"ן: מהו שיעור מס על השכרת דירה ביוון?
כל אזרח יווני או אזרח זר המחזיק בנכס מניב ביוון חייב במס ביוון ללא יוצא מן הכלל. תשלום מס ההכנסה ביוון הינו מדורג ותלוי בסכום אותו מכניס מהנכס.
- מדרגה ראשונה (15%) – הכנסה שנתית של עד 12,000 יורו.
- מדרגה שנייה (35%) – הכנסה שנתית של 12,001-35,000 יורו.
- מדרגה שלישית (45%) – הכנסה שנתית של יותר מ-35,001 יורו.
המס על הכנסות מנדל”ן ביוון, נמוך לעומת מדינות אירופאיות אחרות בסדר גודל של יוון.
אמנת המס של ישראל עם, יוון יתרון מס משמעותי למשקיע הישראלי בהשקעות נדל"ן ביוון:
אמנת המס בין ישראל ליוון – אמנה זו מאפשרת למשקיע לשלם מס רק במדינה בה הופקה ההכנסה. במילים אחרות, ברגע ששולם מס על הכנסה מנדל”ן ביוון, לא נשלם מס בישראל. איך זה קרה?
בנוסח העברי:
סעיף 6 – הכנסות ממקרקעין (למשל, רווח משכירות) – יש לשלם מס ביוון ואת יתרת המס להשלים בישראל. (חכו להמשך).
סעיף 13 – מס רווחי הון – המס ישולם רק במדינה בה הופקה ההכנסה. כלומר, מכרתם ברווח נדל”ן ביוון תשלמו ביוון את המס, כלומר אתם פטורים מלשלם בישראל מס רווח הון ממכירת נדל”ן ביוון עפ”י 2 האמנות.
בנוסח האנגלי של האמנה בין ישראל ליוון:
קיים סעיף 6 הכנסות ממקרקעין – יש לשלם מס רק במדינת היעד שבה הופקה הכנסה (למשל, הכנסה משכירות)- שימו לב למילה “ONLY” באמנה באנגלית בסעיף 6.
הדבר החשוב באמנה זו כתוב בכלל בסוף. במקרה של סתירה בין האמנות(בעברית, יוונית) לאמנה באנגלית, הנוסח הקובע הוא הנוסח שכתוב באנגלית. משמע, אין חובת תשלום מס על הכנסה משכירות שהופקה מנדל”ן ביוון בישראל. חשוב להדגיש, ישנה חובת דיווח על ההכנסות האלו לרשויות המס בישראל על אף שאין חובת תשלום נכון להיום.
כמה מס נשלם על נכס ביוון?
בהנחה שהשקענו בנדל”ן ביוון, בואו נבחן את הפרמטרים בהן נחוייב בתשלום מס . נתעלם מהמיסים והעמלות בעת הרכישה ( הם ממילא נמוכים מאוד) , ונתמקד במיסים הקבועים שהם: מע”מ, מס רכישה, מס שבח (רווחי הון שהוקפא לעת עתה) ומס הכנסה. לפניכם טבלה המפרטת על מה צריך לשלם מס וכמה בעת ביצוע עסקת נדל”ן:
גורם משלם | אחוז תשלום מס מסך סכום העסקה | סוג המס |
הקונה | 3.09-24 | מס העברה |
הקונה | 0.48-0.68 | דמי רישום |
הקונה | (לא כולל 24% מע”מ) 0.8-1 | עמלת נוטריון |
הקונה | 1-2 | שכר טרחה משפטי |
הקונה/המוכר | 1-2 | עמלת סוכן נדל”ן |
קונה | 7.04-30.88 | סה”כ הוצאות מס קונה |
מוכר | 1.24-2.48 | סה”כ הוצאות מס מוכר |
קונה | 8.28-33.36 | עלות עסקה כוללת |
כתבנו עבורכם מאמר בנושא מחירי הדיור ביוון למידע נוסף בקרו בכתבה על מחירי דירות ביוון.
האם קיים מס רכישה ביוון?
גובה תשלום מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% משווי הנכס. שווי הנכס נקבע ע”פי רישומי הרשויות ואינו בהכרח זהה למחיר שהוסכם בעת עסקת הרכישה בין הקונה למוכר. כלומר, אתה יכול לגלות ששילמת מס “מופחת” או לחילופין שילמת יותר מ 3.09% מהעיסקה ( במקרה זה הנכס שלך שווה בפועל יותר מאשר שילמת).
מהו שיעור המס המשולם על רווחי הון ביוון?
שיעור המס המשולם על מס שבח (רווח הון ) עומד על כ-15% על מכירת הנכס. לאחרונה, במסגרת הקלות של ממשלת יוון, הוצאה תקנה חדשה המשהה את חובת תשלום מס זה .(מתייחסת למכירה של עד 2 דירות בטווח קצר).
מס ארנונה (ENFIA TAX) – מס רכוש
המס מוטל על כל נכס מקרקעין ביוון ואינו מוטל על פי ערכו האובייקטיבי של הנכס, אלא נקבע לפי גורמים שונים, החישוב נעשה לפי הרישום הסופי בטאבו היווני. מס זה נע בין 0.1% ל – 1.15%. גובה המס הינו 3-6 יורו למטר. במקרה של ריבוי נכסים, המס מוטל על השווי הכולל של הנכסים לפי שווי של כ-0.55% מערכם.
טבלת שיעור המס החלים על הכנסות מנדל"ן המעידה על שיעור מס מופחת ביוון לעומת מדינות אחרות באירופה
מדינה | טווח הכנסה ביורו | אחוז מס לתשלום |
פינלנד | על כל סכום | 31% |
פורטוגל | 7000-20,000 | 28.5 |
נורבגיה | על כל סכום | 28% |
סלובניה | 7,188-14,375 | 27% |
הונגריה | על כל סכום | 16% |
יוון | עד 10,000 | 9%* |
*עודכן בשנת 2020 (ראה להלן)
מהו שיעור תשלום המע”מ ביוון?
ברכישת נכס חדש מחויבים בתשלום מע”מ בגובה 24%, בנוסף על מחיר הנכס הנקבע בעסקת הרכישה. נכס חדש מוגדר ככזה שגילו לא עולה על 6 שנים. אבל, שימו לב לפסקה הבאה – על נכסים ישנים בני יותר מ-6 שנים לא חלה חובת תשלום מע”מ.
מדוע להשקיע בנדל”ן דווקא כעת?
ירידת מחירי הנכסים מהווה הזדמנות לרכוש נדל”ן ביוון במחירים נוחים ובתשלום מס מופחת. אומנם, משנת 2017 חלה עלייה מתונה במחירים, אבל חשוב לציין שהמחיר כיום נמוך בכ-14% מהמחיר הממוצע ב-15 שנים האחרונות.
טבלה ירידת מחירי הנכסים ביוון בשנים 2010-2017 (מלבד בשנים 2018-2021 בהן נרשמה עלייה מתונה)
מחיר ממוצע באלפי יורו | שנה |
94 | 2006 |
99 | 2009 |
80.3 | 2012 |
63.8 | 2015 |
62.2 | 2018 |
66* | 2021 |
77.59 | ממוצע בין השנים 2006-2020 |
*נכון לסוף הרבעון השני
האם יוון מומלצת להשקעה?
בהשקעה ביוון גלומים יתרונות וחסרונות ברורים. מצד אחד מחירים נוחים ותנאי מיסוי ייחודיים שנועדו למשוך משקיעים זרים. מצד שני, העשור וחצי הקודם השאירו חותם עז על יוון שמנסה עדיין להתאושש מהמשבר הכלכלי העמוק אליו נקלעה. אז מה קרה ביוון ב-10 שנים האחרונות ?
כדי להבין טוב יותר, צריך לחזור כמה שנים לאחור.
ראשית, המשבר הפיננסי ביוון נבע בעיקר מבעיות מבניות מערכתיות שהתעלמו מאובדן הכנסות ממסים עקב העלמת מס שיטתית. שנית, המעבר לשימוש ביורו הביא בזמנו לעליית מחירים בכל אירופה ופגע במדינות יחסית חלשות באיחוד כמו יוון, המנגנון הציבורי נופח והגביה נותרה כשהייתה במקרה הטוב. הגירעונות בתקציב המדינה גדלו משמעותית, כך גם מאזנה המסחרי שהביא לגידול ניכר בחובותיה החיצוניים של יוון.
היות ויוון נשענת בעיקר על תעשיית התיירות (פחות מזה על חקלאות ותעשייה מסורתית שלא לדבר על היי טק) לא הייתה ליוונים יכולת לעצור את הסחף. כתוצאה מכך, סוכנויות דירוג עולמיות הורידו את האג”ח היווני לדירוג “זבל”. מה שהביא את יוון למשבר נזילות חמור. המימון שהוצע ליוון היה מותנה ברפורמות קשות. חשוב לומר שגם בשנת 2015 יוון פיספסה תשלום חוב לקרן המטבע העולמית כאשר זו פעם ראשונה בהיסטוריה שמדינה מפותחת מפספסת תשלום כזה (החוב כרגע נפרס).
לכן, אסכולה אחת טוענת שזה בדיוק העיתוי להשקיע, אסכולה אחרת טוענת, שיש עדיין סיכון מסוים בכניסה להשקעה במדינה השכנה. לכם נותר לבחור באיזו אסכולה אתם תומכים.
מעוניינים להתחיל להשקיע ביוון? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!
השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ודירות למכירה ביוון בהליכי שיווק צרו עמם קשר.
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן ביוןן. לאור זאת, נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על כל מידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי.
הכתבות הנצפות ביותר
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות