מיסוי נדל"ן בפורטוגל
יעד אטרקטיבי למשקיעים זרים
שוק הנכסים בפורטוגל מושך כיום משקיעים זרים רבים, הן עקב מחירי הכניסה הנמוכים והן בשל התשואות הגבוהות יחסית שניתן להפיק אם נבחר בנכס הנכון. בפורטו, למשל, נהנים כיום משקיעים רבים משיעורי תשואה שנתית שעשויים להגיע עד ל-14%. שיעורים גבוהים פי 4 ואף יותר מאלו שנוכל להשיג עבור השקעת נדל”ן בישראל. תוכנית ויזת הזהב, המאפשרת למשקיעים שירכשו נכסים בשווי 500,000 אירו ומעלה לקבל תושבות, מעניקה תמריץ נוסף לגל ההשקעות (עדכון: התוכנית השתנתה וערי ביקוש כמו פורטו וליסבון יצאו מהתוכנית- אלא אם הבניין מאוד ישן).
כמו כן, גם שיעור התיירות הגובר בפורטוגל הופך את שוק דירות ה-AirBnB לאטרקטיבי מתמיד. בשנת 2021, הוערך מספר כניסות התיירים לפורטוגל ב-9.6 מיליון, עלייה של 48.4% יחסית לשנת 2020 ו-61% לעומת 2019.
מהו המחיר הממוצע לדירה בפורטוגל?
כאמור, מחירי הנכסים בפורטוגל הם מהאטרקטיביים כיום למשקיעים באירופה. נתונים עדכניים של המכון הלאומי לסטטיסטיקה מעריכים את מחיר הבתים הממוצע בפורטוגל על סך 2,467 אירו למ”ר נכון לינואר 2023. עם זאת, מחירי הנכסים משתנים מאוד בין האזורים השונים, כשבאזור הצפון, כמו פורטאלגרה למשל, ניתן למצוא נכסים גם בפחות מ-700 יורו למ”ר.
סוכנות הדירוג מ’ודיס מתארת תרחיש של ירידה של 1%-3% במחירי הדיור באופן גורף בכל פורטוגול בשנת 2023. סוכנות הדירוג הפיננסית גם מזכירה שמחירי הדירות נותרו “עמידים, למרות הירידה באמון הצרכנים. עם זאת הסיכון לתיקון במחירי הדירות גדל ככל שהאינפלציה מואצת והריבית עולה והצמיחה הכלכלית מואטת”.
| עיר | מחיר למ"ר (באירו) |
|---|---|
| ליסבון | 3805 |
| פארו | 3064 |
| מדיירה | 2,424 |
| פורטו | 2414 |
| אוויירו | 1,695 |
| פיקו | 1,164 |
| בז'ה | 953 |
| קסטלו בראנקו | 737 |
| פורטאלגרה | 619 |
תכנון מס מדויק הוא קריטי להערכת כדאיות
לצד העלויות המובנות מאליהן כמו מימון הנכס ועמלות ניהול ושירותי נוטריון, יהיה עליך לשאת גם במיסים במעמד רכישת הנכס, לאורך כל תקופת אחזקתך בו ובמעמד מכירתו. מס על השקעות נדל”ן בפורטוגל אלו חל גם על משקיעים שאינם תושבי פורטוגל וחולשים על שלל אבני דרך לאורך תהליך ההשקעה שלך. כל אחד מהמיסים הללו שונה במהותו ומחושב באופן מובחן. חשוב שנכיר לעומק את כלל חבויות המס הצפויות עבורנו. הערכה מדויקת מראש, תאפשר לך לכלול את כלל ההוצאות הצפויות אל תחשיב הכדאיות שלך ולמנוע הפתעות בלתי נעימות בהמשך הדרך. תכנון מס עם אנשי המקצוע הנכונים, יאפשר לך למצות את המיטב מזכויותיך ולהבטיח כי יישאר בידיך רווח מקסימלי מההשקעות שלך.
אמנת מס ישראל פורטוגל
ישראל ופורטוגל מכוננות ביניהן אמנת מס המאפשרת למשקיעים להימנע מתשלום כפל מס. משמעות הדבר בפועל היא שעל אף שיהיה עליך לשאת בחבויות מיסוי נדל”ן בפורטוגל, רשויות המס בישראל ינכו את המס ששולם בפורטוגל מחבות המס שלך. אמנת מס זו חלה על כלל ההכנסות החייבות במס שיופקו בפורטוגל, בין אם מדובר בהכנסה משכירות או רווחי הון לאחר מכירת הנכס שלך.
מיסוי נדל"ן בפורטוגל – אילו מיסים עלינו לקחת בחשבון?
כחלק מרכישת הנכס וניהול ההשקעה שלך, יהיה עליך לקחת בחשבון את רכיבי המס הבאים:
מס העברה
מס ההעברה, המכונה גם מס רכישת נכס (IMT) ייגבה במעמד רכישת המקרקעין להשקעה ומחושב על פי הערך הנקוב, או ערך שטר המכר, הגבוה מביניהם. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג ושווי הנכס. שיעור המס עולה על פי מדרגות המס הנהוגות בפורטוגל ועל כך יפורט בהמשך.
עם זאת, כדאי לדעת שבתנאים מסוימים, משקיעים עשויים להיות זכאים לפטור ממס העברה. אלו כמה מהתרחישים בהם עשוי לחול פטור זה:
- כשהנכס נרכש על ידי חברות מסחר בנדל”ן למכירה חוזרת
- נכסים שמטרתם שיקום עירוני
- נכס או חלק אוטונומי של רכוש עירוני שמטרתו התקנת מתחם בעל משמעות תיירותית
- רכישת נדל”ן ע”י קרנות השקעה בנדל”ן להשכרה למגורים
- רכישת מבנים הנחשבים כבעלי אינטרס לאומי, ציבורי או עירוני
- השקעה במסגרת מדיניות המס לקידום השקעות של פורטוגל (RFAI) תאפשר לרוב הפחתה או פטור מלא מחבות המס.
מס בולים
רוכשי נכסים נדרשים לשלם גם מס בולים עבור הנפקת כלל השטרים, החוזים המשכנתאות, המסמכים הנלווים וההתחייבויות הבנקאיות בתהליך הרכישה.
- עבור שטר מכר, נשלם מס בולים בשיעור של 0.4-0.8% בהתאם לשווי הנכס
- חתימת נוטריון על שטר המכר כרוכה במס בולים בשיעור של 0.8%
- גם במעמד רכישת משכנתא, יהיה עליך לשלם מס בולים בשיעור של 0.6%. אם לקחת משכנתא למשך תקופה קטנה מ-5 שנים, שיעור המס יהיה 0.5%.
עמלות משכנתא
ככל שבחרת לקחת משכנתא בפורטוגל למימון הנכס שלך, תחול עמלת ניהול בשיעור של 1% ובנוסף, יהיה עליך לשלם אגרת הערכת שמאי ע”ס 500-800 אירו.
מס בעלות על נכס
מס הבעלות על נכס (המכונה גם IMI), הוא למעשה אגרה מוניציפלית המקבילה לארנונה הישראלית. שיעור המס משתנה מרשות מקומית אחת לשנייה.
תעריפי המיסוי נעים בין 0.3% ל-0.45% בערים. עם זאת, נכסים באזורים כפריים מחויבים במס של 0.8%. כדאי לקחת היבט זה בחשבון כשמחשבים מיסוי נדל”ן בפורטוגל עבור השקעות מחוץ לעיר.
מס על רווחי שכירות
על אף שרבים מרכיבי מיסוי נדל”ן בפורטוגל מחושבים על בסיס פרוגרסיבי, כשזה מגיע להכנסה משכירות, שיעור המס הינו קבוע ומנוכה במקור. הכנסתך השנתית משכירות תעמוד על 15% בלבד. שיעור זה הוא עבור ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות.
מס שבח
כאשר תושב חוץ מוכר נכס פורטוגלי, יחול חיוב מס בשיעור אחיד של 25%. עם זאת, אם רווחי המכירה יושקעו מחדש, אזי רק 50% מההכנסה החייבת נטו יהיו חייבים במס רווחי הון. הרווח החייב במס מחושב על פי מחיר המכירה, בניכוי עלויות הרכישה וכלל העלויות שחלו במהלך העברת הבעלות והשבחת הנכס במהלך 5 השנים ממועד המכירה. כדאי לדעת כי כמו בישראל, מס השבח לא יכול על תושבי פורטוגל המוכרים את הנכס כחלק משיפור דיור.
מיסוי נדל"ן בפורטוגל - מדרגות המס החלות על משקיעים
כאמור, מיסוי נדל”ן בפורטוגל הינו פרוגרסיבי ברוב מופעיו. להלן, מפורטות מדרגות המס העדכניות למס ההעברה (IMT).
| שווי הנכס (באירו) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 92,407 | 0% |
| 92,408-126,403 | 2% |
| 126,404-172,348 | 5% |
| 172,349-287,213 | 7% |
| 287,214-574,323 | 8% |
| מעל 574,323 | 6% |
מעוניינים להתחיל להשקיע בפורטוגל? צרו קשר עם מלווי ההשקעות!
השקעות נדל”ן כרוכות בסיכון, על מנת לצמצם את הסיכון חשוב לבחור מלווה השקעות אמין. ברנקו תמצאו מלווי השקעות שנבדקו באמצעות חוות דעת אמיתיות. לקריאת חוות הדעת ופרויקטים בשיווק צרו עמם קשר.
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
לחוות דעת ונכסים לחצו
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות
*האתר איננו לוקח כל אחריות משפטית על המידע בכתבה ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל”ן כלשהם, ובפרט על השקעות נדל”ן בפורטוגל. נדרשת זהירות יתרה בהסתמכות על ידע ונתון המוצג בכתבה. אנו ממליצים בכל מקרה, לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.
מתעניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? השאירו פרטים וקבלו הצעות